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房貸收緊抬高剛需購房成本首套房貸利率優惠縮水

2013-11-05 14:53:02
來源:網絡

首套房貸利率優惠縮水部分銀行暫停房貸業務

房貸收緊抬高剛需購房成本

記者了解到,目前銀行信貸政策呈現明顯收緊之勢,盡管尚未出現銀行普遍停貸的現象,不過首套房貸八五折的優惠利率已經成為歷史,主流銀行當前的房貸利率大部分上調至九折以上,個別銀行開始執行基準利率

分析人士指出,房貸政策收緊使得購房門檻提升,成本增加,將直接影響到剛需群體的入市熱情。

成色

金九銀十部分樓市表現平淡

一直以來,房地產市場的“金九銀十”總是備受關注。隨著前三季度結束,今年國慶長假期間的成交情況無疑成為第四季度成交的風向標,進而影響到整個全年的市場走勢。

市場機構在對全國49個城市,20家企業以及上百個項目跟蹤調研后指出,今年國慶期間房地產市場冷熱不均,部分城市表現平淡。

一方面,10月長假期間多數城市周度成交量環比9月均有所下降。調研的49個城市中,僅7個城市有所上漲。該機構指出,國慶長假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠小于9月周均水平的重要原因;此外,與去年同期相比,三線城市成交情況明顯好于一二線城市。

楊晨青告訴《經濟參考報》記者,“我們調研的24個一二線城市中僅10個城市成交量高于去年黃金周期間,而其他14個城市較去年國慶期間成交量全部下降,廈門、石家莊跌幅甚至達到80%以上;與一二線城市相比,25個三線城市則完全相反,只有6個城市較2012年黃金周成交量有所下降,其余城市全線上漲”。

在楊晨青看來,供應不足致使“銀十”以來部分城市市場成交平淡。各房企2011年以前的土地儲備已經基本消化完畢,而2011年以及2012年初恰逢企業拿地低潮,致使現在多數企業貨量不足,2012年底至今成交的土地還未能進入市場成為商品住宅供應。

他表示,傳統意義上的“金九銀十”的推盤旺季普遍出現在9月,10月市場供應漸少使得成交略遜于9月。此外,近幾年房地產行業推廣渠道越來越多,房展會對市場的影響正逐年趨弱,今年國慶期間各地的房展會關注度也不及往年。

楊晨青還指出,銀行普遍收緊個貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升,審批條件從嚴、首套房貸利率上浮等已經成為各銀行的共識,甚至個別城市個別銀行已經暫停個人住房貸款業務。

利空

主流銀行房貸利率普遍上調

一二線城市,銀行收緊房貸正成為普遍現象。除了北京等城市普遍上調房貸利率以外,近期廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業務。以北京為例,當前主流銀行首套房貸利率報價均為九折以上。自2012年一季度以來,首套房貸八五折利率在北京全線鋪開,成為推動市場復蘇、提振購房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始,多家銀行逐步取消八五折利率優惠。目前僅有數家外資行依然提供八五折優惠利率,但是受制于較為苛刻的條件,市場份額極為有限,首套房貸利率主流報價已經提到了九折以上。

鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者,從首套房貸利率批貸的結果來看,八五折利率優惠占比從4月開始穩步下滑,到9月占比達到43.6%,為2012年3月以來的最低。從目前的銀行口徑來看,仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報價維持在九折,部分銀行已上調至95折,甚至是基準利率。通常年底銀行的信貸額度都會減少,預計四季度銀行的利率報價還會呈上漲的趨勢。

張旭表示,受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響,首套商貸利率在2012年前三季度穩步下滑,其后則保持低位運行的穩定局面,2013年二季度以來出現上行態勢。今年9月,首套房貸批貸的平均利率為5.80%,為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計,11月、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會達到九五折以上。

中原地產市場研究部總監張大偉說,當前銀行信貸逐漸收緊,甚至今年11月后購房者可能要面臨“難以獲得貸款”的局面。

張大偉介紹,盡管目前各銀行官方口徑并無暫停房貸的公布,但事實上的確有多家銀行已基本暫停房貸業務,主要是因為這些銀行的首套房貸款等基本無優惠,購房者并不會選擇這些銀行做貸款,所以出現了事實上的貸款暫停。

他進一步指出,與今年6月份相比,目前北京各家銀行的放款時間都在一個月左右。相比年初的5至10個工作日,延長了很多。預計從今年10月底開始,貸款額度會更加緊張,折扣優惠可能會再收窄。

影響

剛需群體購房門檻增加

在張大偉看來,目前市場情況下,一二線城市剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱,絕大部分房款需要貸款。“雖然中央政策提及保護剛需,但現實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。

他分析指出,“以貸款100萬為例,之前85折利率的話,30年貸款期內購房者需要支付利息105.9萬。而如果是基準利率,購房者甚至需要支付的利息高達128.7萬。而按照現在一般的基準利率9成計算,30年支付的利息也高達113.4萬”。

對此,張旭也認為利率折扣的上漲將會直接增加購房者的月供壓力。房貸利率上調,購房者月供增加,再加上2013年以來房價的持續上漲,會對部分購房者的購房能力產生直接影響,尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。

張旭進一步指出,首套房貸利率明顯收緊對需求的影響將是必然。目前來看,盡管市場上還未出現明顯的需求萎縮,短期內也難以扭轉價格走勢,但是總體來看市場的上行空間將會受到限制。

世聯地產一份針對購房者信心指數的報告顯示,2013年3季度購房者信心指數為58.2,較上季度提升1.5,創下近三年來新高。這也是自今年年初“新國五條”政策頒布以來,購房信心指數首次提升。從分類指數來看,當前房價滿意指數、未來房價預期指數、購房時機預期指數均有明顯提升。

調研結果顯示,當前市場上剛性需求仍占據主導地位,國慶期間多數熱銷項目仍是剛需項目。廣州花都的雅居樂錦城折后均價不到10000元/平方米,當天即銷售900套;而位于南京的江岸景城盡管位置較為偏遠,其價格優勢吸引了一批剛需客戶,推盤當天即銷售八成。

張大偉告訴《經濟參考報》記者,相比改善型客戶,剛需群體很難提前還款,受到房貸利率的影響也最為直接。他認為,“在目前的市場情況下,剛需購房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體,因為沒有住房,擔憂永遠買不起,只能透支購買力。在現在市場情況下,政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求,提供類似公積金等低利率購房工具,避免市場整體恐慌”。

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