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溫州樓市泡沫破滅恐引爆銀行風險近600套成棄房

2013-11-05 14:53:02
來源:網絡

作為中國樓市“風向標”,經過房價連續24個月的下跌之后,溫州房價普遍跌了近30%,眾多高端樓盤房價腰斬,受此影響,部分購房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃,昔日溫州“炒房團”有變為“棄房團”的苗頭。權威部門調查顯示,目前溫州“棄房”現象只有不到600例,當前銀行信貸風險總體可控,但在溫州企業普遍深陷經營困難、房價持續下跌的情況下,樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風險,值得高度關注。

近600套房屋成“棄房”

據溫州市銀監分局對轄內銀行的調查統計,截至7月末,全市各類“棄房”共發生595例,其中,按揭貸款不良余額為41277萬元,出現“棄房”的為15例;因經營困難以償還貸款,而對抵押房產“棄房”的有580戶。

《經濟參考報》記者日前實地走訪溫州十多個“明星”樓盤了解到,三四年前曾經創出五六萬每平方米的樓盤如今價格遭遇“攔腰斬”。記者獲悉,溫州市甌海區的明星樓盤“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬多元,如今跌回到了每平方米2.5萬元,600多套住房雖已全部賣出,但只有40多戶入住,還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。

與此相對,在今年8月初溫州限購政策微調后(從比一般城市嚴厲調回與其他城市相同),一些低開的新樓盤出現熱賣。溫州市住建部門表示,當地并未出現大面積房價腰斬現象。“那些所謂腰斬的房子,原本就背離實際價值,數量非常有限,不能代表溫州樓市真實情況。”大多數樓盤只是降價到合理區間,部分定價合理的樓盤銷售情況有所回升。

一家國有銀行溫州分行個人金融部負責人表示,目前溫州所有的住房按揭貸款出現3例“棄房”情況,但拍賣產值都能覆蓋貸款額,銀行沒有損失。因抵押貸款無法償還而出現房屋被處置的大概有100多例。

溫州哥倫布房地產營銷有限公司客戶經理劉政說,他代理的二手房樓盤都曾有個別“棄房”進入拍賣程序。“房價大幅下降,拿到房子也抵不過給銀行的按揭,一算賬,就有人就索性‘棄房’。”劉政說,道理上是這樣,但實際上如果“棄房”,將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金,更重要的是個人信譽會受到影響,所以這樣的情況并不常見。

據溫州市中級人民法院統計,今年1月至8月,溫州全市法院委托拍賣的財產共1244件。在這些委托拍賣的財產中,約80%為房產,“其中有斷供房,也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。”溫州市中級人民法院司法鑒定處處長張琛表示,近兩年房屋產權拍賣與其他財產處置一樣,都處在高點。

一些銀行人士指出,抵押物處置有很多程序,費時較長,目前有不少已經出現違約的抵押房屋正在走程序,還沒有進入到最后的拍賣程序。后續房屋拍賣數量可能還會增加。

抵押擔保成“棄房”重災區

《經濟參考報》記者了解到,“棄房”雖由房價大幅下跌引起,但深層原因卻是溫州經濟不振、本地企業普遍出現經營困難,導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款,被迫“棄房”。與此同時,“抵押+保證”這一擔保方式也誘使貸款者“棄房”,銀行信貸風險加大。

“沒辦法,做什么賠什么,銀行貸款還不上,抵押的房子只好讓銀行拿去了。”溫州市鹿城區一位私營企業主說。受溫州民間借貸風波以及外部經濟環境惡化影響,溫州本地民營企業普遍出現經營困難,大量借款人自身資金鏈斷裂,無力償還銀行貸款,導致部分企業被迫選擇“棄房”。

據銀監部門測算,在溫州,由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。前述銀行負責人說,由于溫州企業多進行“炒房”活動,如今房價大幅下跌,資金鏈吃緊,無法償還銀行貸款只能“棄房”。“部分在房價處于高位時發放的貸款,可能會出現貸款余額高于抵押物市值的情況,從而導致借款人主動‘棄房’”。

溫州大學房地產研究所研究員陳鴻分析指出,斷供“棄房”的成本高昂,這意味著信譽受損,會進入銀行“黑名單”。溫州當地企業幾乎全都大肆擴展、涉足房地產,在企業盈利微薄、融資困難的情形下,最先會從樓市撤離以緩解資金壓力,而這無疑推倒了溫州房價下跌的第一張“多米諾骨牌”。抽出資金,投資客撤離,房價跳水,反過來導致手里的房產難以“變現”,資金鏈斷裂,從而引發“棄房”現象。

值得注意的是,部分企業主因擔保“連坐”而選擇“棄房”。自2011年溫州民間借貸風波以來,溫州擔保鏈風險持續蔓延,部分經營正常的借款人無力同時承擔自身貸款還款責任和代償責任,遂主動選擇“棄房”。據測算,擔保鏈風險傳導形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。

溫州銀監部門測算,房屋價值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。但溫州銀監部門分析指出,當前溫州資金鏈和擔保鏈風險仍未根除,實體經濟復蘇基礎尚不穩固,房地產市場全面回暖的外部條件并不具備。因此,預計溫州房價在未來一段時間將保持低位運行態勢。

“抵押+保證”成銀行風險易爆點

記者調查了解到,不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來看,還是從銀行住房抵押貸款總體規模來看,當前“棄房”只是局部現象。目前溫州住房抵押貸款風險總體可控,但樓市下行壓力猶存,不排除“棄房”增多甚至蔓延,“抵押+保證”這一擔保方式成為銀行主要風險點。

盡管出現近600例“棄房”,但溫州銀監分局對42家機構進行專題調研發現,溫州房地產抵押貸款風險總體可控。當前,溫州個人住房按揭貸款余額660.83億元,其中不良貸款余額4.02億元,不良率為0.61%;商業用房按揭貸款余額25.03億元,其中不良貸款余額0.19億元,不良率為0.76%。均低于同期全部貸款3.68%的不良率,總體風險可控。

目前來看,溫州樓市下行壓力巨大。“投資客撤走而無人接盤,過度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了。”溫州鑫勝房產中介經紀人楊松波說。隨著樓市泡沫擠出,部分購房者、借貸者“棄房”可能性增加,銀行風險隨之加大。

值得注意的是,隨著房價持續下跌,溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔保方式將成銀行風險易爆點。在溫州,銀行一般會按抵押物評估價的一定比例來發放貸款,如果借款人希望申請更多的貸款,則往往會被要求增加保證擔保,變為“抵押+保證”的組合擔保方式。

當房價處于高位時,抵押物的市值能覆蓋全部貸款,此時保證人的代償風險很低,其擔保意愿也比較強烈;但當抵押物市值縮水不能覆蓋全部貸款時,保證人的代償風險隨之增加,其代償的能力和意愿會相應降低。因此,保證擔保沒有成為防范貸款風險的有效防線,目前溫州“抵押+擔保”貸款不良率達7.17%,遠高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%,成為最大風險點。

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