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青島凱悅引爆爛尾信托中融被迫墊付信托款

2013-11-05 14:52:46
來源:網絡

青島燕兒島路上的凱悅中心,悄然成為法院拍賣對象趙雪攝◆

導報記者趙雪青島報道◆導報

山東省高院近日發布的一則房產拍賣公告,引發了較大關注。

這則《青島市市南區燕兒島路8、10號房產拍賣公告》顯示,12月12日,將有包括96套公寓及5層商業房產、3層地下車庫等資產被司法拍賣。

再一細看,這些房產恰恰位于島城的高端地產項目青島凱悅中心,而該項目去年曾因在中融信托和四川信托間“借新償舊”,對倒未成(本報2011年10月26日曾予報道),在信托界掀起過不小波瀾。

經濟導報記者于27日至29日間多方調查發現,此次青島凱悅中心部分資產被司法拍賣,正是因為其開發商青島凱悅置業集團(下稱“凱悅置業”)到期無法償還中融信托為其發行的信托產品,而被后者訴至法庭。

誰料,上述待拍資產這“一石”卻激起了凱悅置業連環借貸的“層層浪”。而令中融信托更為頭疼的是,當初發行該產品時的抵押資產,拍賣后可能不足以償付這筆信托款——導報記者發現,根據人民法院訴訟資產網披露,本次拍賣的參考價僅為3.3億元,低于該信托產品的發行規模。

接力還債美夢破

28日一早,青島街頭寒風凜冽。凱悅中心所在的燕兒島路上,行人匆匆,少有人注意到,這座集豪華海景公寓、空中別墅、國際甲級寫字樓等概念于一身的高端地產大廈,幾個入口處都悄然多了一張法院的公告。

凱悅中心原本的售樓處,現已變成了某會所。事實上,這座安靜又豪華的摩天大廈,卻有一個四處借款的主人,并面臨著一場環環相扣的債務危機。

導報記者深入調查發現,中融信托起訴凱悅置業,凱悅中心部分資產被查封、拍賣,不但讓這場信托業罕見的償債糾紛浮出水面,順帶還引爆了凱悅置業在多家金融機構間“拆東墻補西墻”的借貸危局。

上午不到9點鐘,由法院人員、拍賣公司人員、中融信托的代理人等組成的一干人,統統聚集到了凱悅中心。導報記者在現場看到,先是法院的工作人員四處張貼了一份對“承租人等優先購買權人”的公告書,而后,負責這次拍賣的拍賣公司人員和中融信托方面的代理人,開始了對拍資產的一一勘驗。

根據法院公告,這次凱悅中心即將被拍賣的資產,包括青房地權市字第201226039號項下商業1-5層房產,青房地權備字2012第67號項下96套公寓,以及凱悅中心配套的地下1層商場部分、地下1-3層車庫部分。

據知情人士透露,其中的96套公寓,之前已被凱悅置業抵押給了長城資產管理公司。抵押的目的是為了填補前一筆債務。

而要弄清其中關聯,還要回溯至去年10月份。當時,在中融信托為凱悅置業發行的“青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計劃”(下稱“中融·青島凱悅”)即將期滿12個月,可提前終止之際,凱悅置業曾想接棒發行一款名為“川信·青島凱悅”的權益類信托產品,無奈最終卻被四川信托一紙終止書叫停。

據了解,凱悅置業當時是希冀通過發行新信托產品,來償還此前的中融·青島凱悅以及欠建設銀行的債務。

凱悅置業后來通過長城資產管理公司這一渠道,歸還了建行的債權。但在其與長城資產管理公司的借貸尚未到期之際,中融信托已率先來要賬,且為求保全資產,將凱悅置業抵押給長城資產管理公司的那部分房產一并申請查封了。也因如此,凱悅置業接力還債的美夢徹底被打破。從知情人士處得知,自上述資產被查封后,本就資金壓力巨大的凱悅置業,就更無了依靠銷售回款還債的可能。

抵押資產嚴重縮水

事實上,中融信托發行中融·青島凱悅時,融資方凱悅置業提供的抵押品只有那份其持有的凱悅中心在建1-5層商業裙房。之所以資產查封范圍擴大至了另兩部分房產,上述知情人表示,這是由于中融信托擔心那5層商業裙房拍賣后,仍不抵凱悅置業欠自己的債務。

有意思的是,中融信托在中融·青島凱悅的推介資料里,曾稱“此項目抵押物價值充足”:“經山東省一級房地產評估機構2011年6月17日對本項目商業裙房評估,價值達到9.56億元,抵押率不高于40%。”

而法院此次的拍賣公告卻顯示,對凱悅中心1-5層商業房產的總評估價僅為5.8463億元。只兩年多時間,這部分資產評估價縮水竟達63.5%。

資料顯示,中融·青島凱悅于2010年10月發行,存續期限為18個月,發行總規模為3.845億元,預期年收益率9%-11%。如此算來,該信托兌付款大約需4.3641億元至4.4794億元。

現在距兌付到期日已過去8個月,顯然,凱悅置業依然無力還錢。那么,其所欠管理費等各種費用究竟有多少?

在28日的現場,導報記者還見到了中融信托的代理人、律師孫常超。對于與凱悅置業之間的糾紛以及上述拍賣資產的有關問題,他僅表示,“現在一切還不好說,要等法院最終的安排,中融信托方面不想對外談及此事。”

不過,表面看抵押品評估價還是高于了兌付款。那為何中融信托依然如此審慎呢?

北京市德恒(濟南)律師事務所合伙人宋俊博對導報記者分析說,根據我國司法拍賣的相關規定,拍賣財產經過評估的,評估價即為第一次拍賣的保留價,而每次拍賣叫價達不到保留價,則不能確認成交。

但宋俊博也表示,第一次拍賣常會出現流拍,若委托人著急脫手變現的話,第二次拍賣就要酌情降低保留價了。假如折價20%還依然流拍,下次再行折價拍賣,很可能就不足以償付債權了。

如此看來,在房地產市場低迷,看不到復蘇跡象的當今,中融信托擔心抵押品不足償,也是有道理的。

但導報記者從26日開始聯系中融信托,并按對方要求發去了采訪函,截至發稿,未獲得對方任何回復。

待拍公寓含已售房

28日上午,在一眾業主和“看房團”熙熙攘攘的凱悅中心,卻未見事件的核心人物——凱悅置業董事長王博的身影。

到了下午,在導報記者以及眾人的等待中,王博終于露面了。因為這次待拍資產中,竟還包括凱悅置業已出售給業主的部分房產。

現場幾名業主告訴導報記者,今天他們回家時,看到門口貼的公告,才知道自己家的房子也在即將被拍賣的范圍內,而他們之前并沒接到任何通知。

這讓業主們感到困惑又著急——自己買房子,已經跟開發商簽了購房協議,有的付了全款,有的已辦理商業貸款,怎么一下就要被拍賣了呢?

對于待拍的96套公寓有多少已經被售出,在現場的法院和拍賣公司人員也摸不清狀況,因為手中的這96套房產都還沒網簽。現場看到公告的業主,只能自己去法院人員那兒做個記錄。

有業主不滿地表示,這座樓上好多業主不是常住戶,網上公告沒有明細,他們只得靠口口相傳,“要是全家都在國外,回來一看,房子成了別人的,多冤!”

王博在面對著急上火的業主時,疲憊地表示,自己這段時間也“很難熬”,特別是看到法院的公告后,這兩天正在馬不停蹄四處奔走。

據了解,其中一些業主跟王博早已是“老相識”,此前他們也跟其有過借債關系。現在凱悅置業資金出現了這么大的問題,一眾業主對自己手里的房子會被如何處置,甚是擔憂。

在質疑和責難聲中,王博也只能無奈地解釋稱,自己為還建行債務而抵押給長城資產管理公司的那些房產,眼看也快要到期了。因為其中有些已出售給了業主,他前一陣子都在努力斡旋此事,并且從長城資產管理公司那里,也看到了寬限的可能。

誰知道這次中融起訴,一并將那些公寓房產也查封了。這點讓他也很難辦。目前他正與法院等方面交涉,爭取能先保下業主們的房子。

但他也說,眼下先只能靠業主們自己去向山東省高院提交材料,證明自己對房子的所有權,來阻止自己的房產這次被拍賣。

宋俊博告訴導報記者,由于這部分房產未辦下個人房產證,也沒有網簽公示,業主只能先向法院提請產權疑義。不過,就算這次不上拍,由于已抵押給了長城資產管理公司,倘若其和凱悅置業日后也發生糾紛,未來物權界定還是很難說。

他還表示,雖然是中融信托提起的訴訟,但長城資產管理公司對其中自己的抵押品還是享有優先權的,法院分配時會事先征求其意見,并為其“提純”的。

兌付危機來襲

在凱悅中心張貼的公告書上顯示,山東省高院對此案的描述為“中融信托與凱悅置業的借款擔保合同糾紛”。而導報記者也從中融信托處確認,中融·青島凱悅已在今年3月如期兌付了,但凱悅置業并沒有償還這筆信托款。由此不難看出,是中融信托替凱悅置業墊付了這筆錢。

“長期以來國內奉行的是對信托不良率‘零容忍’,因此各信托公司對此相當謹慎,就算出現了兌付危機,也會和融資人溝通,想盡辦法先行兌付客戶的錢。像這次產生還款糾紛鬧上法庭的,還很罕見。”宋俊博告訴導報記者。

另據一名信托業人士透露,信托公司出于保護自己信譽的考慮,確實存在剛性兌付的情形。但實際上,信托公司只要盡到了自己的管理職責,又沒有違法違規操作的情況,信托產品出現兌付危機,是無需承擔還款責任的。

他還表示,國家出臺房地產限購令之前,正是房地產信托密集發行的時候,而在限購令的威力逐漸顯現的今年3月份,房地產信托也迎來了一輪兌付洪峰。目前看來,這輪兌付洪峰基本平穩度過,但房地產信托的發行步伐明顯減緩了。

根據用益信托數據,今年前3季度,房地產信托發行規模為1339億元,同比減少46%;房地產信托成立規模為1130億元,同比減少52%。三季度發行423億元,同比減少37%;成立330億元,同比減少60%。

此外,據了解,信托業內已出現了對房地產信托的風險擔憂情緒,對其的投資和發行也愈發謹慎,因為誰也無法預料,這樣的小規模事件后面,還會不會出現更大更集中的危機。

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