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剛性需求難抑制商貸公積金貸款一同緊繃

2013-11-05 14:52:44
來源:網絡

近期,上海、杭州、南京等多地出現公積金額度吃緊、貸款審批放緩等情形,杭州一些樓盤明確拒絕使用公積金貸款購房客戶。針對這些情況,杭州市“變通”推出“個人住房公積金轉商業貼息貸款業務”,以解決公積金存量資金吃緊、貸款輪候周期拉長等問題,成為市場關注的焦點。

而在北京,6月以來多家銀行收緊房貸,八五折優惠利率漸少,到7月銀行才逐漸恢復放貸速度,進入“有序放貸,總體偏緊”的狀況。

業內人士預計,住房需求壓力不減或使下半年住房貸款依然維持偏緊局面。

多地公積金貸款要等3個月

自“國五條”實施以來,全國多個城市樓市成交量大幅攀升,帶動住房商業貸款和公積金貸款快速增長。最近一段時間,上海、杭州、南京、溫州等地公積金普遍吃緊,貸款等候時間拉長,部分城市貸款要等好幾個月。

杭州市民陳曉瀟本打算近期購置婚房,已鎖定了合適目標,然而需使用公積金的他卻被銷售方告知,目前公積金已貸不出錢,建議其全部使用商業貸款。“公積金貸款等候時間太長,好幾個樓盤都拒絕。”與他一樣,不少使用市公積金貸款的剛需購房者也表示近期頻頻“被拒絕”。

記者走訪多家樓盤銷售部后獲悉,目前杭州市公積金貸款輪候時間超過三個月,這讓資金回籠壓力本就很大的開發商連呼“等不起”,只能婉拒這部分客戶,建議他們使用商業貸款。

據杭州透明售房網顯示,2013年上半年杭州市區(含蕭山、余杭)新建商品房簽約量為42017套,較去年同期上升13.11%,公積金貸款率也一直在上升。杭州住房公積金管理中心表示,2012年年底中心貸款率為80%,到目前已達到90%以上,為中心歷史最高水平。

“公積金貸款業務規模持續增長,資金運行壓力加大。目前,已出現公積金貸款放款輪候、放款需較長時間等情況。”杭州住房公積金管理中心副主任謝洪亮表示。

上海、南京、溫州等多個城市也出現類似情況。今年上半年,溫州市共發放住房公積金貸款33.52億元,總量已超過2012年全年。

“公轉商”貼息貸款救急

針對公積金貸款等候時間拉長的情況,杭州住房公積金管理中心近日宣布,將會同工商銀行、建設銀行、交通銀行、杭州銀行四家銀行于9月聯手推出“個人住房公積金轉商業貼息貸款業務”,即對符合公積金貸款條件者,由銀行按照公積金中心審批額度先行發放商業性個人住房貸款,由公積金中心按月給予利差補貼,待公積金中心資金寬裕時,再將銀行商業性貸款置換轉回。

謝洪亮表示,貼息資金將由市公積金賬戶增值部分支出,希望新政能緩解公積金緊張帶來的貸款壓力,減少公積金貸款等待時間,方便剛需人群購房。“目前已受理申請都要排到年底了,現在來申請的要等到明年。”謝洪亮說。

目前,承辦“公轉商”貼息貸款業務的四家銀行已開始預受理服務,正式業務辦理及放款將根據預受理順序排隊。一位銀行工作人員表示,申請“公轉商”貼息貸款只需按公積金貸款手續準備材料,相關交接會由銀行與公積金中心后臺進行,不會增加申請手續,審批時間也會快于目前公積金貸款輪候時間。

多數購房者對這一政策給予肯定。準備購置首套住房的李女士表示,“如果缺少公積金貸款這一塊,普通剛需購房壓力很大。”

一些樓盤銷售人員對此保持觀望。“目前實施細則還沒出來,如果審批還要很久,那么開發商的資金壓力還是很大。”一位樓盤銷售經理表示,“如果比正常公積金審批快,我們肯定歡迎。”

廣州公積金提取額度先按購房本金核定

出現公積金額度吃緊的并非只有上海、杭州、南京、溫州等城市。記者日前從廣州住房公積金管理中心獲悉,從8月1日起,首次以按揭購房條件申請提取住房公積金的購房者,將只可按購房本金核定提取額度,不計入貸款利息,待還完本金后,需再次申請提取貸款利息。

按此前規定,可提取額度是按照本息一起計算,而根據新規,本金和利息的提取將“兩步走”。舉例說明,廣州市民李先生購進一套房產總價90萬元,按揭貸款利息有30萬元。按照以前規定,李先生可以直接以120萬元作為提取總額進行申請。而新規實施后,張先生只能按照90萬元作為提取總額進行申請。

假如李先生提前還貸,導致利息總額從30萬元變成了20萬元。那么,李先生在提取滿90萬元后,就只能以利息總額20萬元作為提取總額再次去申請提取,提取仍按半年一次的方式進行。

業內人士表示,此新規意味著提前還貸家庭最終靠購房提取的公積金總額或減少,而市民繳存的公積金賬戶中剩余的錢,最終要等到退休時才能取出。

對于這份名為《關于調整購房提取住房公積金額度有關問題的通知》的文件,廣州公積金中心的相關負責人表示,這只是一次規范性的措施。

“公轉商”需要完善相關制度設計

杭州住房公積金管理中心此番推出的“公轉商”貼息貸款政策,曾經在江蘇的常州、宿遷及浙江的桐廬、淳安等公積金規模小、易受資金壓力影響的市縣嘗試執行過,而對于樓市過熱、公積金體量較大的一、二線城市而言,尚屬首次推出。

就全國范圍來看,目前有不少樓市繁榮的地區同樣面臨著住房公積金存量壓力,極大影響到普通購房者的購房需要。部分城市通過提高職工存繳額度、降低貸款額度來緩解公積金資金緊張。

不少業內人士表示,杭州的此次新政,雖然屬于“非常時期”的過渡性舉措,但也體現了政府應對公積金壓力的一次積極探索。這將會為破解全國范圍內較為普遍的住房公積金“吃緊”難題提供一種思路。

快房網首席評論員程偉明認為,如果公積金繳存始終跟不上公積金貸款的需要,那么這一“緩兵之計”很難對公積金難題產生實質性的影響。用于補貼利差的資金即使來源于公積金賬戶增值部分,但也增加了公積金支出的壓力。

專家指出,由于我國公積金制度實行時間較短,尚未建立存貸比率、穩定有效的公積金保值增值投資渠道等機制,公積金超量發放、難以正常增值,以及存在“多數人繳納、少數人享受”的“負福利”效應突出等問題,亟須相關職能部門協調解決。

記者近日調查還發現,6月以來,銀行由于資金緊張開始逐步收縮貸款。在住房貸款市場中,首套購房者想要申請到優惠折扣越來越難,可選擇的銀行變得鳳毛麟角。

以北京為例,據銀率網觀測,各銀行對首套房的貸款政策發生了很大的變化,主流銀行對家庭首套房基本上執行9折至基準利率。在其統計的近20家銀行中,有超過半數的銀行執行基準利率。同時,首付比例沒有變化。在審批流程上,部分銀行6月份已經開始拖延審批時間,放款在6月底開始停止。

房貸驟然收緊事出有因。記者在采訪中了解到,今年上半年,特別是1月份,銀行部分貸款額度提前釋放,而在3-4月份,由于房地產調控政策等因素影響,房產成交量激增,使今年上半年購房貸款量隨之增大,致使很多銀行在上半年已完成今年在房貸上的信貸任務。

同時,6月份臨近銀行半年業績考核的關鍵時間節點,存貸比不得超過75%的紅線一直懸在銀行頭上。有業內人士指出,為完成各種時點考核指標和規模任務,很多商業銀行會在月末、季末等關鍵時點人為調整存貸款;加之很多上市的銀行要發布半年報,業績顯得尤為重要,這些都加大了資金的緊張狀況。

銀行房貸吃緊,基準利率漸成主流

房貸需求壓力猶存

與漸漸收緊的房貸供給相比,房貸需求并沒有明顯減少。根據北京市住房和城鄉建設委員會公示的每日網簽數據統計,2013年7月中上旬(7月1日至20日)北京全市二手住宅網簽總量為6461套,雖然比去年7月同期的網簽量下跌了38%,但是與今年6月同期的網簽量相比上漲了20%。

另據國家統計局7月19日發布的數據,全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個,最高漲幅為北京的16.7%,其次是廣州、深圳和上海。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,雖然限購、限貸的力度依然從緊,但是難以抑制首次置業和首次改善等剛性購房需求的平穩釋放,所以7月份北京二手住宅成交量將繼續回暖,全月網簽總量將恢復至1萬套以上。

19日,央行全面放開金融機構貸款利率管制,但個人住房貸款利率暫時不調整。中國社科院金融研究所研究員易憲容認為,個人住房貸款利率下限在目前條件下不能倉促放開,否則會強化住房投機投資預期,把當前市場泡沫進一步吹大,從而增加國內金融體系風險。

“偉嘉安捷”分析認為,目前各大商業銀行均已恢復了以往的批貸、放貸速度,對住房及抵押貸款等進行有序發放。但由于上半年受國五條政策影響放貸速度相對較快,進入三季度與四季度,銀行的放貸速度難免會再次出現遲緩現象。銀率網分析師則表示,針對6月以來銀行間貨幣流動性突然縮緊,央行只是做針對性的援助,并沒有加大貨幣的供應,預計下半年銀行對貸款的發放會更加謹慎。

本報綜合新華社報道

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