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信貸嚴冬開發商面臨生死劫

2013-11-05 14:52:44
來源:網絡

信貸嚴冬開發商面臨生死劫

 

2007年12月18日

 住在杭州網

“這個冬天比較冷。”在剛剛落幕的第九屆中國住交會上,北京華遠地產股份有限公司董事長任志強不止一次地說。在第一場雪飄過之后的北京,冷風勁吹。臨近年關的一系列宏觀調控措施給房地產行業帶來的絲絲寒意,讓這位地產硬漢不禁心生感慨。

揭開序幕的是在一周前剛剛結束的中央經濟工作會議,會上發出一個清晰的信號:“明年要實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策。”這是中國最高決策層對已實施10年之久的“穩健的貨幣政策”的首次變調。

此后幾天,一系列具有明確信號意義的金融信貸新政隨之而至,內容涵蓋提高存款準備金率、限制明年的貸款總額、進一步嚴格住房消費貸款管理等多項調控政策。“我們將不得不面臨空前的壓力。”一位前來參展的開發商感同身受。

緊縮序幕

“通脹的問題在2007年尤其嚴重,在這樣的背景下,從緊要求應運而生。”對于貨幣政策從“穩健”到“從緊”的變奏,中國社會科學院金融研究所貨幣理論與貨幣政策室主任彭興韻接受本報記者采訪時表示,自今年3月份以來,CPI漲幅連續8個月超過3%的警戒線。國家統計局新出爐的11月份CPI同比上漲6.9%,這一統計數據再次刷新了近10年來的紀錄,通脹壓力在一步步放大。

在從緊的貨幣政策信號發出僅3天后,中國人民銀行年內第10次宣布上調存款準備金率,上調幅度首次上升為1個百分點。而14.5%的存款準備金率,超過1993年的13.5%,創20年以來歷史新高。

“貨幣當局在‘從緊的貨幣政策’指引下的第一次重大的政策行動有著重要的信號作用。”摩根士丹利大中華區首席經濟學家王慶在《財經》年會上指出。

存款準備金率上調之后,更具體的調控細則也是蓄勢待發。在此番調控下,房地產業首當其沖,扮演著尷尬的角色。

“從緊的貨幣政策的導火索是通脹壓力,而對于經濟過熱,地產行業需要擔負很大部分的責任。調控地產業也情有可原。”金地集團總經理張華綱對本報記者說。

從中央經濟工作會議形成的決議本身來看,緊縮政策并未直接指向房地產業。然而,不管是“嚴格控制新開工項目,防止投資反彈”,還是“進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的重要作用,嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏”,字里行間,房地產行業都應該是一個認真的聆聽者。

“其實2003年,打響宏觀調控第一槍的也正是針對房地產的121號文件,只不過這個政策在開發商和商業銀行的強大阻力下,沒有被真正實施而已。”彭興韻指出。

如今,貨幣緊縮政策再度襲向房地產。任志強認為,從緊的貨幣政策定調之后,一定會出臺一系列的相關調控政策。當然,“有的是針對宏觀經濟,有的是和房地產有關系。”

信貸“雙控”

新一輪的調控對于房地產的落子兵分兩路:對個人住房信貸和企業開發貸款進行“雙調控”。

從緊的貨幣政策首先催生的是房貸“補充新政”。12月11日,央行、銀監會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(下稱《補充通知》)。這是對《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(下稱359號文)的補充。

兩個多月前央行和銀監會共同發布的359號文件要求“嚴格房地產開發貸款管理”和“嚴格規范土地儲備貸款管理”,并提高第二套貸款購房的首付比例和貸款利率。

不過,此前第二套住房認定標準由銀行自行把握,各銀行多以個人為單位認定,已還清貸款的仍可算作第一套房,并且住房公積金貸款通常并不列入考察范圍,這讓359號文打了一些折扣。

新近出爐的《補充通知》在明確了以家庭為單位認定貸款人房貸次數,并且否決了公積金貸款成為逃避政策“擋箭牌”的做法,也同時強調了政策的嚴肅性。

“之前還一直以為央行和銀監會會對第二套房貸款問題態度曖昧,沒想到這么快就出臺了補充通知,而且是用最嚴的標準。”一位房地產開發商頗為感慨。

在個人信貸之外,從緊的貨幣政策對銀行的開發貸款也是一副嚴加看管的姿勢。

一位建行人士向本報記者表示,2008年,央行對房地產市場的信貸調控不僅表現在控制總量、按季度審批方面,還可能上調開發貸款的利率。

在12月12日中國住交會論壇上,銀行收縮信貸指標的說法也已廣為流傳。據一位商業銀行人士透露,監管部門早在11月下旬就召開了一個商業銀行窗口指導會議,要求商業銀行今年的實際貸款總額不得超出此前核定的額度,超出部分將計入2008年的信貸指標。

據悉,多數商業銀行的貸款總額已超出今年的限定額度。玫瑰石顧問公司董事謝國忠表示,很多銀行明年一季度的貸款額度已用完,如何應對無款可貸的局面,對開發商而言是一個巨大考驗。

開發商的憂慮

“新一輪的政策在供給和需求兩方面對房地產形成合力。”張華綱坦言,一方面,從緊的貨幣政策導致銀行對房地產開發貸的收緊,另一方面,嚴格個人信貸會抑制房地產市場的需求。

在彭興韻看來,對于房地產企業而言,除了單純的開發貸款,更主要的資金來源是以個人按揭為代表的銷售貸款。控制個人信貸會影響到企業的銷售回款,對資金鏈穩定性的擔擾會讓開發商更加緊張。

事實上,作為房地產最核心的環節,對信貸的控制有可能會形成一個惡性循環。在謝國忠看來,現在絕大部分開發商都是融資買地,資金鏈繃得很緊,其生存發展主要靠銀行信貸。一旦開發信貸和個人信貸受限形成合力,這種壓力傳導給房價,房價很可能出現拐點,而下行的房價將加重房地產市場的觀望情緒,這樣一來,房子更加不好賣,影響銷售回款,企業的資金鏈更趨緊張。

“從緊的貨幣政策,對開發商影響很大,如果明年一年信貸都收緊,那很多房地產企業都會出現問題。”謝國忠表示。

這種擔憂不無道理。據DTZ戴德梁行統計,11月,深圳商品住宅銷售面積為15.03萬平方米,相比10月下降了近8%;成交套數為1638套,環比下降7%;成交均價為15297元/平方米,環比上漲3%;新房供應量比10月上漲15%,達43.13萬平方米。

一位北京的開發商告訴記者,近一段時間,北京的房價已經松動,部分項目已在悄悄打折。而在12月12日,王石在接受記者采訪時首次表示,對“深圳樓市已經出現拐點的說法”予以認可。

焦慮的心情在房地產行業蔓延。

2008年地產走向

就像一個魔咒,從緊的貨幣政策使房地產信貸陷入困局。2008年,房地產業將走向何方?

北京萬通股份有限公司董事長馮侖少有地表示了樂觀:“2008年房地產行業還是增長。”樂觀來自房地產行業過去幾年的經歷。他指出,實際很多現象都是并存的。對房地產行業而言,一方面是宏觀調控政策對房地產行業信貸收縮、結構調整等絡繹不絕,不過,另一方面,像萬科、SOHO中國等企業卻也在嚴峻的環境下越做越大,得到很好的成長。

不過,一直認為北京的房價會一漲再漲的任志強在中國住交會論壇上,卻在展望2008年地產時將關鍵詞歸納為“從緊”。這樣的總結讓人在溫暖的會場感受到一絲冬天的寒意。

任志強對信貸收縮應是心有余悸。在9月底,華遠集團向民生銀行新增貸款額4億元的申請最終卡在了最后的審批環節。原因正是在359號文之后,央行對商業銀行的“窗口指導”,要求收緊對房地產行業的貸款。

不僅僅是信貸,彭興韻指出,從緊的貨幣政策同樣會壓縮企業通過債券和股市的融資能力。2007年第四季度,銀行限制發放貸款等緊縮措施也制造了諸多融資困境波及發債融資的案例:11月15日,碧桂園無限期推遲了向海外發行10億美元優先票據的計劃;雅居樂擬發行的4億美元票據計劃也面臨擱淺。

作為房地產企業的代表,任志強并沒有直接給出破解信貸新困局之道,而是形象地表述為,“從金融來說,明年肯定是緊的,是冬天,現在得先捂棉襖。”

來源:

中國房地產報

 作者:

王曉偉

 編輯:

金季仁

 

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