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開發商違規銷售購房者怒停貸款

標簽 低利率 
2013-11-05 14:52:45
來源:網絡

[典型案例]房子沒退成,怒停貸款

南京鼓樓區的李先生在去年9月與某房地產公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定李先生購買一套該房地產開發公司最新開發的樓盤,房屋總價款為100萬元,合同簽訂后李先生即付35萬元,其余65萬元通過銀行貸款的方式支付。合同簽完后,李先生依約履行,支付了首付款項。11月,銀行貸款也劃撥到了房地產公司賬戶上。

但是此后,李先生卻遲遲等不到房屋竣工交付的跡象。后來經過多方了解,才知道此項目還沒有政府主管機關頒發的商品房《預售許可證》,開發商明顯在違規銷售。可李先生急著要新房結婚,于是想退房,一再與房地產公司協商退房,但卻一直協商未果。李先生一氣之下,停止每月的向銀行還貸。

[律師點評]區別對待買房與貸款合同

據《城市商品房預售管理辦法》第六條、第九條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)款的規定,李先生與房地產公司所簽的《商品房買賣合同》因違反法律、行政法規的強制性規定而導致合同無效。但此房貸款條件與央行的規定卻不相悖,所以李先生與銀行所簽訂的貸款合同是有效的。

李先生不能因為房地產公司的違約就停止向銀行還款,否則李先生在與銀行貸款的合同中屬違約行為,應承擔違約責任。買房人與賣房人的買賣合同關系和買房人與銀行的資金借貸關系。這兩個法律關系是獨立的,不能混淆。

李先生可以看一下《商品房買賣合同》中有關爭議的解決方式,仲裁也好,向法院起訴也好,都可以要求解除《商品房買賣合同》,返還預付款、銀行貸款及利息。然后,李先生可與銀行協商,提前還款,履行完其與銀行的貸款合同,使貸款合同終止。律師提醒在買房前切記:不要在對開發商及開發樓盤一無所知,或知之甚少的情況下輕易做決定,應在專業人士的指導下判斷購房風險的大小;在買房后一旦發生糾紛,在協商不成的情況下,應盡早通過法律途徑解決,以免在這期間賣方財務狀況發生重大變化,使買方的損失擴大。

本期點評律師:江蘇天哲律師事務所馬育

主持人:快報記者許延正

問:我三年前辦理了組合貸款30萬元,目前商業貸款還剩5萬元,公積金貸款還有10萬元,今年兩次降息,請問我年底了還用提前還貸嗎?

答:降息后的提前還貸很有講究。還房貸之前,最好算一筆賬,因為不是所有的提前還貸都能省錢。

比如,還貸年限已經超過一半,月還款額中本金大于利息,那么提前還款的意義就不大。還有,雖然今年央行連續兩次降息,但各檔次貸款的降息幅度是不同的,一年期貸款基準利率降了0.36個百分點,一至三年降了0.27個百分點,三至五年的降了0.18個百分點,五年以上只有0.09百分點。而大多數購房者的貸款期限都為五年以上,所以就明年而言,降息帶來的實際利息支出減少微乎其微,如果提前還貸采用縮短貸款期限的方法,提高每月還款額,就可以有效減少利息支出。

假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次,省息的效果就更明顯了,而且,在降息過程中,往往短期貸款利率下降的幅度更大。

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