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銀行收緊信貸只收不放成都房產商尋錢過冬

2013-11-05 14:52:45
來源:網絡

成都好幾家商業銀行房地產信貸部門負責人向記者透露:幾乎為地產融資打上封條。在此背景下,成都房產老板們為了避過這場“寒冬”,不得不走上一條尋錢之路。

銀根緊縮,讓長期習慣了依附于銀行過好日子的房地產企業一夜間斷奶斷糧。成都好幾家商業銀行房地產信貸部門負責人向記者透露:幾乎為地產融資打上封條。在此背景下,成都房產老板們為了避過這場“寒冬”,不得不走上一條尋錢之路。

有銀行原則上只收不放

3月19日晚7點過,電視臺播放的一條新聞讓正在吃飯的孫志強(化名)心里“咯噔”了一下。就在一個小時前,央行突然宣布再次上調存款準備金率0.5個百分點,一次性凍結資金約2100億元。這讓原本就很緊張的信貸資金變得更加難貸。

孫志強在成都一家房產公司任職分管財務的副總經理,央行的舉措讓他倒吸了一口冷氣。公司賬戶上的流動資金原本已捉襟見肘,央行再把資金收緊,他真不知道下一步該怎么辦。

孫志強說,公司注冊資本1億,在成都算是中等偏小的房地產企業,“如今銀行貸款謹慎,我們這種受影響最大。”

兩天前,孫志強鼓足勇氣,再次撥通了合作多年的一家商業銀行信貸部負責人電話,希望找點資金以解燃眉之急,得到的答復依然是“今年別的項目都還好說,房地產真的很難”。有銀行的人私下向他明說,上面有要求,如果是貸款做房地產,基本上都不批。

成都一家股份制銀行零售部負責人向記者稱,每個季度總行都會召集開會研究信貸投放,今年基調就是審慎投資房地產。這位負責人稱,并非不想給房產公司貸款,主要是心里有點虛。據說,該行今年原則上是只收不放。

在另外一家大型國有銀行,其房地產信貸部門負責人說得更直接,“沒有特殊情況,今年基本不增加新客戶,只做存量。”據稱,即便存量客戶也不再是一次性放款幾個億,留著開發商隨便用,而是根據項目進度陸續投放貸款。據悉,對于在別的銀行還未結清貸款的房地產企業,該行今年不接受。

記者在采訪中了解到,控制信貸額度,嚴格篩選客戶,這已成為各家銀行的共識,某銀行人士稱,“雖然不便公開對外說,但都是這樣操作的。”

開發商被迫放緩開發進度

所謂人窮志短。平時看上去風光無限的房產公司老板,面對沒錢的日子,也不得不調整公司經營思路。

“資金不夠,我們只能放緩開發進度。”孫志強告訴記者,土地價、工程款、報建費用等都在漲價,如果籌集不到足夠的資金,公司只好分期開發,將周期延長,比如一個10萬平方米的樓盤就要分幾次開發,一邊回籠資金一邊再繼續開發。

一家房產企業的常務副總馮皓(化名)說,開發普通住宅,除了35%左右的自有資金,銀行貸款占到30%,剩余部分基本靠預售來完成。今年,各家銀行嚴格執行“封頂才放按揭貸款”的政策,迫使開發商需要自籌更多資金,雖然公司依然看好房地產業,也堅信成都房價不會大幅下滑,但如果沒有很好的項目,“我們寧愿適當休息一下,多練練內功。”

中小型開發商日子不好過,知名品牌的房產公司的日子也不好過。一位開發商在和記者聊天時感嘆,當寒冬來臨時,再強壯的身體也需要找足衣物御寒。

尋錢計1信托

信托公司電話成熱線

上周一剛上班,衡平信托某業務部門經理就接到一筆生意,一家成都本地的房地產企業找到公司,希望以信托模式融資。據說,新年之后,這位經理辦公室的電話就幾乎變成了熱線,短短1個多月,他接待了20余起類似的房地產企業,都是希望籌集些資金,“需求很大,但真正辦成的只有兩三筆。”

該經理說,自從今年國家實施從緊貨幣政策后,一些中小型房地產企業融資就遇到了難度,來找公司籌資的這類企業明顯比往年要多。據說,有的銀行今年在收回貸款后不再續貸,這讓那些已拿到土地但缺報建資金的開發商很惱火,而去年年底開始施行的封頂才能發放按揭貸款的政策也在無形中卡住了開發商回流資金的通路。

相比銀行而言,信托公司最大的優勢是沒有存貸比限制,所融資金可全部以貸款形式發放給企業。但是,信托新規讓每個項目的資金籌集量大幅下滑,“以前我們一個項目能融資3個億,現在最多只有3000萬~4000萬元。”據稱,這使得部分合乎公司要求的房地產企業不能一次性資金到位,生意最終談不成。

還有一點很重要。文棟告訴記者,銀行貸款通常到期后能夠續貸,而信托公司不一樣,到期時必須立即歸還,有開發商對今年市場信心不足,擔心無法按期還款,“這種情況在以前是根本不存在的。”

尋錢計2“過橋”

找人曲線獲取貸款

“銀行這條路走不通,只好另想辦法,活人總不能讓尿憋死嘛!”馮皓言語中帶著些許調侃,但看得出來他心情并不輕松。

記者見到馮皓時,他公司里的人很少。據他說,最近資金不寬裕,也沒什么好項目,很多職員都在外面找業務、找資金。

馮皓說,通過信托公司融資是不錯途徑,但對方要求的門檻也不低,真正能很快籌集成功的為數不多,找施工企業墊資則是最為常見的一種融資方式。據了解,開發商在拿到項目后,為了推進工程進度而又不愿掏更多資金,往往會出讓一部分利潤,讓施工單位代為墊資修建,“只要有錢賺,雙方都能接受。”

再有一種,就是“過橋”。馮皓舉例說,去年在春熙路附近有一個項目,開發商在取得土地后資金顯得比較緊張,為此他特意找到一家本地的大型國有企業,雙方合作來獲得貸款。

據稱,這家大型國企不是專門做房地產的,在銀行又有足夠授信額度,“銀行不愿單獨給開發商放款,但如果有這種大型企業參與,并有足額擔保,獲得貸款就容易多了。”據了解,通過合作,他們順利獲得了銀行8000萬元貸款,銀行開給大型國企的授信額度也沒浪費,到頭來大家都有利潤。

同樣是“過橋”,還有一種操作模式。比如A公司和B公司同屬一家集團企業,A是做房地產的,B是做商貿物流的,A公司今年從銀行融資已非常困難,為了讓其渡過難關,B公司以自身名義向銀行申請一筆貸款,然后再“想辦法”通過內部調劑轉移到A公司。

尋錢計3短拆等

大公司也頻頻出招

融資渠道遠不止這些。記者獲悉,有的規模不太大的房地產企業,通過增資擴股吸引外來資金,包括境外的投資基金;另外一種就是短期拆借,這里所指的短期拆借,既包括通過擔保公司、財務公司等私底下高息籌資,也包括從一些財大氣粗的企業臨時借款;對于房地產上市公司來說,他們還可以發行債券或增發股份來籌集資金。

記者在調查中發現,最近兩個月還有一個很典型的現象,多家國內有名的房產公司紛紛聯手銀行,通過所謂的青年置業計劃來促銷旗下樓盤,有的甚至推出直接降價、買樓送裝修基金等模式迅速回籠資金。

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