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杭州銀行實施結頂放貸 開發商新年面臨資金大考

標簽 上市企業 
2013-11-05 14:52:45
來源:網絡

城北某去年12月底開盤的樓盤銷售負責人在向銀行申請按揭時,銀行相關人士告訴她,住宅按揭馬上要嚴格執行結頂后才放貸了。

早在去年九月份銀監會和央行聯合下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)中就強調:商業銀行應重點支持借款購買首套中小戶型自住住房的貸款需求,且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。但一直以來,杭州大多數銀行對這一“結頂放貸”政策的執行“睜只眼閉著眼”。如今,隨著2008年貨幣從緊政策的實施,結頂放貸的政策也開始嚴格執行了。

如果說第二套房貸款政策影響的是購房者資金,那么結頂放貸影響的則是開發商的資金。

最近,樓市銷售已露疲態,昨晚中行又稱從1月25日起,將存款準備金率升至15%。業內人士稱,開發商資金在2008年將面臨更大的考驗。

部分銀行開始執行結頂放貸政策

杭州某國有銀行信貸部負責人私下告訴記者,今年,房地產企業信貸從緊,個人住房按揭貸款將以滿足自住型需求為主,部分個人住房按揭申請被擱置的市民很可能是樓盤還沒結頂。目前,銀行方面已開始實施結頂后再放貸。

杭州農業銀行某支行信貸科負責人告訴記者,據他所知,結頂放貸目前農行方面已在實施。招商銀行杭州分行個人信貸部負責人也表示,自去年年底起他們已開始執行結頂放貸政策。另一國有銀行相關負責人表示,雖說目前該銀行還沒執行結頂放貸,但今年肯定要實施這一政策。

不過采訪中,記者發現,開始執行這一新政策的銀行目前還是少數,多數銀行在準備中。大多數近期新開樓盤的銷售經理也向記者表示,尚未接到銀行方面結項放貸的正式通知,但已得到信息:這一政策實行是遲早的事。

銷售款回籠要延后半年

結頂放貸,就意味著購房者等到房子結頂后,才可向銀行償還貸款;而開發商也只能在結頂后才能拿到銀行的貸款。實施結頂放貸后,對開發商的資金影響到底有多大?

萬家花城的企劃經理沈潔告訴記者,以往銀行給個人發放住房貸款一般只要開發商領了預售證,并且和個人簽訂了買賣合同,個人證件備齊后就可以辦理。目前杭州規定多層結構達到結頂、高層和小高層達到正負零零(即有地下室的,只要地面造好一層)就可以申領預售證。如果必須在房子主體結構封頂后才發放貸款,以一幢20層高的高層為例,一般工期下,10天造1層,20層就相當于要200天。這意味著,開發商拿到銀行的個人貸款部分的款項比以往整整延后了半年以上。這對一些開發商的資金鏈將是很大的考驗。

當然,也有一些開發公司對此還是持樂觀態度。昆侖置業營銷總監陳宇舟表示,哪怕是結頂放貸,資金回籠時間也是可以預期的,對于一些實力比較強的開發商來說,應該都能承受。另外,一位不愿意透露姓名的業內人士告訴記者,目前房地產市場,由建筑工程公司墊資到工程結頂也是常見現象,因此結頂放貸對于開發商來說影響不是特別大。

開發貸款收緊給資金再上道弦

如果說結頂放貸,開發商還可以心存一絲僥幸的話,那么開發性貸款緊縮則是開發商不得不面對的“難關”。

最新消息顯示,央行向部分大型商業銀行明確作出指示,今年全國金融機構新增貸款總量不得超過去年水平。去年,全國金融機構新增貸款總量為3.63萬億元,這意味著今年的新增貸款總量不得超過該數額,增長速度不得超過13.86%。根據《通知》規定,銀行將嚴格房產開發貸款管理,對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,商業銀行不得發放任何形式的貸款;對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行不得對其發放貸款;對空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

建設銀行中山支行貸款業務負責人告訴記者,貸款額度減少是開發貸款面臨的最大問題。記者在采訪中雖未了解到大型商業銀行的2008年信貸計劃,但2008年開發性貸款比2007年“更緊一些”的基調已基本確定。盧科長說,按照目前的情況,即使符合通知規定的35%自有資金和四證條件的開發商也不一定申請得到貸款。自去年底起,對申請資格在1A級以上的開發商還需執行行業準入制度。“現在我們銀行加強了信貸結構調整、計價水平、風險控制幾個方面的工作,對信貸企業的審批可以說更加嚴格了。”建設銀行另一支行相關人士告訴記者。

開發企業面臨進一步整合

“開發性貸款緊縮,對開發商影響是比較大。一方面它會影響直接到一個項目能否順利啟動,再則會影響到房產企業下一步去拿地。現在很多開發商利用開發貸款去拿地是很正常的事,而緊縮后這部分貸款只能用于施工。”陳宇舟告訴記者。

萬家花城的沈潔則認為,如果說結頂放貸對開發商的資金回籠只是個時間上的問題,那么開發性貸款緊縮的影響則是致命的。沒有資金,即使拿到地,項目也無法啟動。

萬均置業企劃經理曹勇輝認為,因為資金鏈的影響,房產開發陣營面臨整合,一些資金緊張的小開發公司的日子將更加難過。這一點從最近上市企業和品牌開發商幾乎壟斷土地市場的現狀也可看出。

陳宇舟也認為,無論是結頂放貸還是開發性貸款緊縮,都將會進一步促進杭州房地產市場優勝劣汰。就杭州來看,一些小開發商都已退出住宅商品房市場,只拿一些小型商業地塊。資金緊縮,對于小的房產開發公司來說無疑是雪上加霜。他認為,對于小的開發商來說,將面臨三種結局:一是轉行,放棄房產市場;二是轉向對二三線城市的投資;三是轉而投資商業性地塊。

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