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開發商資金鏈緊繃房市調整敲響銀行房貸警鐘

2013-11-05 14:52:45
來源:網絡

盡管目前房市的波動還未危及到銀行的信貸資產,但房市調整具有周期性,政策的效果和風險的顯現往往要在兩三年以后。而在過去兩年房價高漲時,銀行業房地產類貸款大幅擴張,如果房價進入下行周期,銀行積累的信用風險隱患顯然不能小覷。

事實上,多家銀行已經在未雨綢繆,從貸款規模、準入條件、貸后管理等方面加強了對房地產類貸款的調整。

時下即將進入往年“金九銀十”的房產銷售旺季,但上半年房市整體表現低迷、觀望氣氛彌漫卻為這一旺季蒙上一層陰影。而這層陰影也將與房市息息相關的銀行房貸置于了風口浪尖。

從14家上市銀行公布的中期業績報告來看,多數銀行對房地產業的貸款余額環比均實現較快增長,而且房地產信貸資產質量持續向好。建行、中行等房貸不良貸款率和不良貸款余額持續雙降,諸如興業、深發展等房貸占比較大的銀行住房按揭貸款不良率也不過在0.2%左右。

不過,在一片祥和的銀行財務報表之外,房市卻是風聲水起。愈炒愈熱的“斷供門”、房價何去何從的口水大戰、是否應該救市的爭論預示著下半年的房市仍然不會風平浪靜。“金九銀十”能否如期而至?銀行房地產類貸款是否會受到波及?商業銀行將如何調整經營策略,防范風險?成為這個金秋銀行業無法回避的問題。

購房者:觀望氣氛濃重

今年以來,房市一場新的調整不期而至。幾年來不斷攀升的房價終于呈現松動的跡象。統計顯示,截至今年6月,全國70個大中城市房價同比漲幅連續5個月下降,6月份更創下了今年以來房價單月漲幅的最大下跌。而深圳等城市的房價下降尤為明顯,房屋成交量和價格持續下降。

隨著一些城市的房價不斷走低,許多高位入市的購房者所購房產已大幅縮水,有的不但損失超過了首付,而且承受著償還高額貸款的巨大壓力,從而給銀行的個人房貸敲響了警鐘。

最明顯的表現莫過于規模不大、但切實發生的“斷供門事件”。自從6月份網名“風語”的一位自稱是地產研究員的一篇網絡博文開始,有關深圳樓市可能出現大規模“斷供”的傳言就引起了軒然大波。目前招商銀行深圳蛇口支行起訴“漾日灣畔”樓盤業主的“斷供第一案”已于8月18日開庭審理。

日前,深圳銀監局明確表示,目前深圳并沒有出現大規模的房貸“斷供”。業內專家也普遍認為,深圳發生的斷供案僅是個案,并不會泛濫成災。但這已然給銀行提了個醒:一旦房價下跌幅度過大,住房貸款的違約風險將會大大上升。

而北京、上海等地房市的些微變化也應當引起銀行的警惕。“現在房市形勢使有的客戶的收入受到影響,一些老客戶明確要求做房貸展期,”工行北京分行的一名信貸員如此表示,“有的客戶剛開始選擇的貸款期限是5年、7年,現在想延長到15年、20年。”

此外,市場上仍在彌散的觀望情緒使人們對下半年房市能否回暖多了一種擔憂。去年6次加息后購房的貸款成本大幅增加,加之房價何去何從尚難定論,使購房者的購房意愿不斷降低。這從近期各城市住房成交量的下降中可管窺一斑。

北京市房地產交易管理網發布的數據顯示,8月份,京城住宅銷售較之去年同期驟降67%,降幅近七成,而環比7月份,也有25%的降幅。據上海佑威房地產研究中心公布的數據,上海7月一手商品房的成交量僅為101.09萬平方米,環比下滑29.4%,成交量下滑了三成。

開發商:資金鏈緊繃

在這輪房市調整中,房地產開發商的資金狀況更為外界關注。專家指出,受信貸政策等綜合性政策影響,開發商的資金鏈已經越繃越緊,同時,持續低迷的樓市成交量更令開發商的資金鏈備受考驗。

國泰君安6月的一份研究報告指出,2008年房地產行業資金缺口達7100億元,相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。盡管對于這一“資金缺口”是否真實的爭辯仍在繼續,但房地產企業的資金短缺仍然可以從其融資動作中的蛛絲馬跡中得出答案。

通常房企的融資渠道為銀行貸款和上市融資兩方面,而現在越多的房企轉向其他融資渠道。據悉,萬科9月2日發布公告,公司將發行總額不超過59億元公司債券。而7月份以來,已有保利地產公布發行43億元債券、中糧地產公布發行12億元債券。“從上市房企愿意支付債券的高利息可以看出其對資金的渴望。”業內專家表示。

“去年許多開發商大規模拿地,今年卻明顯放緩,主要是因為今年融資的幾條渠道都不暢通。”中糧地產的一位人士指出,“現在市場上許多開發商的負債率都超過60%的警戒線,一些中小型房企可能將面臨生死大限。

對于一些不具備上市融資和發行債券的小型房企而言,銷售回款成為其最關鍵的甚至是唯一的資金來源。一旦樓市滯銷,這些小開發商脆弱的資金鏈無疑極易斷裂。面對資金和銷售的雙重困境,一些開發商紛紛祭起了“特價房”的新武器,以求在目前低迷的市場中殺出一條血路,甚至近期市場上開發商以“無條件退房”作為促銷手段的傳言也甚囂塵上。

需要強調的是,房市的低迷以及房地產企業資金鏈條收緊,都在暗示風險可能向銀行傳導。統計數據顯示,截至6月末,北京市房地產貸款余額占全市貸款總量的27%;房地產開發資金中,直接來源于銀行信貸的約占30.2%,間接來源于住房預售的信貸資金約占20%。換言之,房地產開發資金中,銀行占據了半壁江山。房市波動對于銀行產生潛在風險的影響可見一斑。

監管部門:需高度關注房貸風險

眾所周知,不管是房地產開發貸款,還是個人住房貸款,資金主要來源于銀行貸款,房地產市場的持續走弱,勢必引起銀行風險的積聚。大洋彼岸,美國次貸危機引發的金融風險依然在向更深層次蔓延。而我國房市從去年延續至今的萎靡態勢同樣牽動著中國監管層的神經。

日前,央行和銀監會聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》,要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理,加強對房地產開發企業自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調查與評估等。在之前的8月中旬,銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波七省市銀監局發出《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》。專家分析,此番選擇上述7省市開展房貸壓力測試,乃是因為上述地區的房貸總量占比、風險敞口較大。

頻繁的風險提示表明了監管層對房市調整可能引發的金融風險的高度關注。中金公司最近發布的一份報告指出,如果國內前10大城市房價下跌10%,GDP增速將下降到9.5%,上市銀行不良余額將增長19%,不良貸款率將上升14個基點。在當前房地產市場頹勢盡顯,房企面臨大浪淘沙之際,監管層的一系列舉措顯示出其對風險防控的前瞻性,將對商業銀行起到強烈的警示作用。

另據了解,更為實質性的房貸風險防范動作也在進行中。世聯地產的一份內部報告指出,銀監會正通過現場檢查、非現場監測和實地調研等手段,逐月、逐季對房地產信貸質量進行密切跟蹤和風險排查,旨在加強對房地產貸款的風險提示,引導銀行業金融機構切實防范房地產信貸風險。

商業銀行:已在未雨綢繆

對于商業銀行而言,房市波動引發的潛在風險并不僅在于即將發放的貸款,而在于已經發放的大量存量貸款。

盡管目前房市的波動還未危及到銀行的信貸資產,但房市調整是一個周期性的東西,政策的效果和風險的顯現往往要在兩三年以后。而在過去兩年房價高漲時,銀行業房地產類貸款大幅擴張,如果房價進入下行周期,銀行積累的信用風險隱患顯然不能小覷。

分析人士指出,目前中國部分城市房價已停止上漲,如果房價出現下行,將引發借款人“斷供”、購房者負資產、開發商資金鏈斷裂、相關行業調整等一系列問題,銀行業房地產類貸款的風險將顯露無疑。

那么商業銀行應該如何防范潛在風險?中央財經大學教授、校長助理史建平告訴記者,防范房貸風險關鍵是控制房地產相關貸款在銀行貸款組合里面的比例,“這包括房地產開發貸款、按揭貸款和以房地產作抵押的其他貸款,這一比例不能太高,不然銀行整體風險會加大。”史建平表示。

事實上,多家銀行已經在未雨綢繆,從貸款規模、準入條件、貸后管理等方面加強了對房地產類貸款的調整。

“今年我們在房地產開發貸款的信貸規模上進行了嚴格控制。”工行北京分行的一名信貸員告訴記者,“不管是商用房開發貸款還是商品房開發貸款,外地項目一律不做,對于以前在其他行業轉為房地產開發的企業也拒絕貸款。”中行高層在進行中報披露時表示,中行正在密切關注部分地區的房地產市場走勢,區分不同地區調整市場發展戰略,有效應對房地產市場價格波動引起的系統性風險。

我國商業銀行在經歷股份制改革后,實現了快速發展,在當前市場環境變化之時,更應保持清醒的頭腦,提高對風險的嗅覺和防控能力。如此,我國銀行業的長期繁榮發展可期。

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