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聶梅生:房產信貸不放松08年開發商日子不好過

標簽 資本市場 股市 
2013-11-05 14:52:45
來源:網絡

聶梅生:房產信貸不放松08年開發商日子不好過

 

2008年01月31日

 住在杭州網

我不太在意“拐點”說法。我最近寫了一篇“八年一回首”的文章,從目前所有數據匯總來看,找不到房價將下降的依據。不過2008年第一季度開發商的日子肯定不好過,尤其是信貸方面。

一季度房產信貸不會放松

開發商目前的融資渠道主要是三大塊:銀行貸款、外資、股市。銀行貸款方面,不論是政府層面還是央行目前都在堅持從緊。2007年第一季度貸款額度就占了全年的59%,由于第一季度放貸過猛,2007年第四季度,央行對地方銀行基本停貸。即使是信貸重新開閘的2008年第一季度,由于面臨3月份的全國人大會議,信貸緊縮肯定嚴格執行,開發商日子不會太好過。

開發商想通過外資融資,一方面政策對外資設置了門檻,另外,由于2007年年底掀起的中國樓市內部唱衰,外資對中國樓市也開始收緊,產生了觀望。

2007年樓市和股市之間的流動性被放大,土地在不經意間進入了股市,然后進行放大,再進入資本市場,形成了房地產的怪圈,這一現象已經引起了證監會的重視;增發、企業債等融資方式也在遭堵。我覺得現在比較好的企業都在調整貨幣緊縮后企業的經營模式和指標。

2008樓市土地變數不亞于金融

2008年土地市場的變數也將很大。土地政策的變數,會是從根本上、體制上的改變。現在土地出讓金還是屬于地方計劃外收入,建立在此基礎上,就形成了中國土地制度中各種不可理解的地方政府以地生錢等現象。

2008年土地的變數不亞于金融的變數,不準開發商囤地已經很嚴格了,第二步再限定拍賣的畝數,不讓開發商多購地;第三步是明確誰做規劃。有可能劃小地塊,按規劃進行招拍掛,開發商拍到哪個項目,就做其規劃;第四就是兩個70%用地政策在2008年將非常堅決的執行。土地政策的四招,起碼將使得2008年第一季度開發商在拿地方面明確不了方向。

由于現在資金的壓力,尤其是上市公司的資金壓力,土地環節被卡,土地融資設置了很多的門檻,2007年的高價拍地,以地充值的游戲規則將不復存在或受到限制。

全國樓市仍將平穩增長

2007年房價上漲確實過分,局部房價上漲過快的地區房價回歸理性是正常的。整體來看,八年來,其他年份房價上漲比較平穩,房地產行業與GDP、人均可持續收入相比漲幅仍低。2008年如果中國經濟運行無大的變化,中國房地產發展總的趨勢是沒有變化的。

按照國家統計局預測,2008年中國GDP增長有望達10.5%,這是第十個五年計劃的平均值。在此基礎上,全國樓市仍會繼續平穩增長。整個固定資產投資規模和增速不會有太大變化。如果有太大變化,國民經濟將會出現其他問題,這些問題可能比房地產的問題更大一些。

2008年宏觀調控房地產可能受累于通貨膨脹,由于CPI指數太高,需要采取一系列措施將其降低,而房地產也在一系列宏觀調控的影響之列。

盡管樓市沒有出現“拐點”,但我們并不排除某些區域房價出現下降的可能性。有些地方,尤其像深圳、廣州透支了2008年的市場,到去年第四季度房價就開始回落。買房者對于“拐點”的觀望是可以理解的,因為廉租房、經濟適用房,以及限價房等政策都正在實實在在發揮作用。2008年或許將是自住者的春天。

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來源:

樓市

 作者:

聶梅生

 編輯:

楊建輝

 

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