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房貸新政灼傷開發商“黃金周”冷清收場

2013-11-05 14:52:45
來源:網絡

房貸新政灼傷開發商“黃金周”冷清收場

 

2007年10月08日

 住在杭州網

來自各方面的數據顯示,國慶期間的各地樓市觀望氣氛濃厚,原本想在旺季好好發揮一下的開發商恐怕更多地是被新政“閃了腰”。

6日,上海“假日樓市”2007上海房地產秋季展示會

“十一”前,央行、銀監會緊急出臺《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(專題)。基于此次的房貸新政,房地產投資風險開始凸顯,開發商也面臨著樓市氣候變化帶來的窘境。

開發商被新政“閃了腰”

在這個緊隨房貸新政而來的“十一”黃金周,開發商的心情十分復雜。來自各方面的數據顯示,國慶期間的各地樓市觀望氣氛濃厚,原本想在旺季好好發揮一下的開發商恐怕更多地是被新政“閃了腰”。

比如上海,長假里為期四天的房地產秋季展示會已是“保留節目”,但交易情況并不樂觀,上海“網上房地產”的紀錄表明,4-6日三天分別成交了437、409和303套商品房,合計12.81萬平方米,3天的交易量只相當于節前周末(9月28日)一天的水平。一位參展的開發商坦言,中央趕在“十一”前出臺房貸新政,急為樓市降溫的意圖明顯,購房者的觀望態度也在黃金周開始顯現,目前開發商也只有繼續觀察新政效應。

又如北京,今年來樓市表現可算持續高燒,房價漲幅在各城市中一直名列前茅,但在房貸新政出臺前后,北京樓市逐漸呈現交易清淡的局面,據悉一些樓盤的售樓處甚至出現退房情況。

再如深圳,相關數據顯示,黃金周最低單日新房成交量僅6套。市場人士介紹,從此次黃金周舉辦的深圳秋季房地產交易會上也不難看出,房貸調控影響下的深圳樓市已經提早進入“寒冬”。

還有重慶,盡管一些市場人士稱二三線城市受影響可能弱些,但相關報道表明,在新盤扎堆上市的黃金周,重慶樓市銷量明顯走低。為了搶黃金周樓市,重慶主城區在“十一”期間有4000多個新盤上市,可售商品房20多萬套,可售商品房總面積達到1900多萬平方米。然而在黃金周的前四天,重慶主城區商品房的日均銷售量僅為平時的十分之一左右。

“(房貸新政)寶劍出鞘,開發商受了點傷。”業內知名的房地產投資策劃人賈臥龍就公開表示,房貸新政無疑給購房者設定了一道門檻,經濟能力較弱的購房者被擋在市場之外,同時投資成本加大也促使部分投資者“棄暗投明”,經濟實力較強的購房者也會出現分流,投資需求減弱,自住需求成為市場主力。而在目前情況下,一旦房地產市場只剩自住需求,市場活力將大大減弱,樓市或將出現拐點,開發商也更步履維艱。

業內靜待新政威力

“今年全國性的房價暴漲,央行和銀監會決定采取提高首付等措施也是‘順水推舟’而為。不過這次房貸政策所轉遞的信號表明,各地房價都有可能會出現不同程度的調整。因為一方面,一些原先不太愿意賣房的開發商、房東的出貨意愿加大;另一方面,購房者在首付增加、房貸緊縮和房價上漲的壓力下,購房能力有限,因此可能出現的情況是房源的上市量增加,但是需求受到限制,成交量難以大幅上升。”上海佑威房地產研究中心主任薛建雄表示。

賈臥龍還提出,與提高首付相比,第二套住房利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍(8.613%)這一規定,才是打擊住房投資行為的“殺手锏”。因為對于第二套住房的購房者來說,相比原來優惠后的房貸利率(6.6555%),一次性提高將近200個基點,高出將近30%,這與央行每次加息27個基點相比,等于一次性加息7次半,風暴來得相當猛烈。同時,就算目前的調控顯效還暫時停留在投資領域,可一旦政策繼續加壓,席卷到多數開發商賴以生存的住宅領域,顯效可能會更強烈,開發商更要陷入困境。

不過,也有一些業內人士擔心,房貸新政的實際操作可能沒有出臺通知那樣看似簡單。畢竟通知規定的只是一個框架,每家商業銀行具體的實施細則都還沒有定,而且具體的實施細則是么時候出來、可行性如何、能否形成合力、是否存在抗力等等,目前還是未知數。

“房地產宏觀調控的手段很多,提高個貸首付屬于金融調控方式,與加息相似,其功能在于緊縮信貸,提門購房門檻,抑制投資、投機行為。總之一句話,為過快膨脹的市場需求潑點涼水。理論上如此,但是否真的能使市場降溫,絕非可以蓋棺定論。正如近三年連續九次加息,但全國樓市仍牛勁十足,因為推動房價上漲的因素很多元化,如果其它因素都沒改變,單靠提高首付無異于杯水車薪。”上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭認為。不過他也指出,至少此次出臺房貸新政,反映了央行、銀監會、部分商業銀行對于目前樓市過熱及其所隱藏風險的憂慮,那么對購房者亦同理,這一“間接效應”也可能會引發樓市心理預期發生改變,也完全有可能使樓市上漲步子放緩。

未封頂樓盤禁貸考驗開發商運作力

除了有直接針對性的條款,《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中一些對于個人房貸的限制其實也對開發商提出了考驗。如通知中要求的“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”一項,業內就認為將對開發商的資金運作等產生較大影響。

有分析指出,目前許多城市規定的預售標準多為多層達到結構封頂、小高層和高層則只要達到主體結構的一定比例即可,那么特別是對于建造小高層和高層的開發商來說,“未封頂禁貸”意味著要么延后開盤,要么等相當一段時間才能拿到銀行放款。

“開發商在取得銷售許可證后及樓房主體結構封頂之前,雖然能取得如購房者的首付款這部分銷售回款,但由于個人購房者還不能從銀行取得按揭貸款來支付剩余的房款,這使得開發商收到全部銷售回款的時間相對滯后。而在此期間,開發商還會不斷地支出,包括支付工程款等。”業內人士分析。

但是,也有開發商告訴記者,央行早于2003年6月下發的121號文中就已明確規定:為減輕借款人不必要的利息負擔,商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放貸款。“可能前后兩次的出發點不太一樣,4年前是減輕負擔,這回主要是防范風險,但要求其實是一樣的,只是4年前新政的落實力度在各地及各商業銀行間輕重不一,樓市反應也不是很強烈,而這次的房貸新政一旦嚴格執行,未來樓市或將形成以準現房為主的銷售局面。”

叫停加按揭堵住投資客后路

央行與銀監會的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》于長假之前“如約”出臺,市場的第一關注點往往集中于提高第二套房貸首付比例和利率這一主要內容,但業內人士提示,綜觀通知全文,利刃也藏于細節之中,比如叫停加按揭。

根據通知第三條的規定,商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款;對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。看似簡單的一項規定,徹底堵死了一個曾經被廣泛應用的“用銀行錢辦自己事”的加按揭投資路徑。

房貸中的加按揭就是通過再評估方式測算出房產新市值,以七成貸款為最高值得出可貸款限額,減去已有的貸款數額,得出可追加貸款額。

即便是房貸新政消息已經傳開的9月底,加按揭還被看作是“對抗”提高首付的法寶之一。“如果首付不夠,可以先拿自己或親人的房子做加按揭,貸到錢再付新房的首付。”一位銀行人士當時樂觀地表示。

分析人士指出,監管部門正是看到了加按揭可能給銀行帶來的信貸風險和對提高首付政策的“對沖”影響,才適時出臺限制性規定,將叫停加按揭與提高首付比例同時推出,再配合其他新政,打擊眾多“變相”貸款。

發改委:房地產調控進入關鍵期

國家發改委日前發布的最新一期經濟形勢分析報告指出,今后一個時期是房地產市場調控的關鍵期,要進一步加大供需雙向調控力度,繼續抓好已出臺調控政策措施貫徹落實工作,調整完善有區別的信貸、稅收政策,形成合力,穩定房價。

報告表示,對房價上漲較快的城市,要加強指導和監管,適當增加居住用地供應,引導居民合理消費。要下大力氣抓好住房保障工作,切實解決低收入家庭住房困難。

發展改革委認為,從目前市場運行情況看,一些地方對調整住房供應結構、穩定住房價格缺乏緊迫感和主動性,相關調控目標沒有如期完成,加之受結構調整周期影響,已供土地沒有及時形成實質性開發,中低價位、中小戶型普通商品住房有效供應不足。

與此同時,報告還指出,信貸、稅收政策對住房需求的調節作用不突出,加之近期股市的震蕩刺激部分獲利資金套現,重新進入房地產市場,導致住房需求持續旺盛。一些開發企業為獲取超額利潤,囤積土地、捂盤惜售的現象又有所抬頭,加劇了住房供求矛盾,給穩定房價帶來了較大壓力。

根據國家統計局今年1至8月房地產開發投資統計快報、70個大中城市房屋銷售價格指數和40個重點城市房地產市場交易簡報提供的數據分析,當前房地產市場運行呈現四個特點:一是房地產開發投資增幅上升,住房投資增速有所加快,普通商品住房和經濟適用房投資比重提高;二是住房供應結構開始改善,但90平方米以下住宅比重仍然偏低;三是市場需求旺盛,供求矛盾比較突出;四是房價漲幅呈逐月加快之勢。

物權法實施對樓市作用須觀后效

《物權法》已于10月1日起正式實施,尊重《物權法》的原則和精神新修改的《物業管理條例》也同時實施。在眾口一致房價過高的市場背景下,《物權法》的施行也引起其是否能對樓市穩定產生積極作用的思考。

上海五合智庫顧問有限公司總經理鄒毅介紹,《物權法》中與房地產相關的內容可以概括為以下幾條:第一,建筑區劃內綠地、道路和配套(如會所)的歸屬問題;第二,明確業主對建筑物專有和公有的問題;第三,業主對其所有物享有的權利;第四,住宅用地70年后可續約;第五,關于征地拆遷的補償問題;第六,對不動產統一登記的要求。“其中第一、第四或將直接對房價產生影響,因為關系到未來購房者購房成本和開發商開發成本的構成。并且,續期條款的成立直接為物業稅的征收提供了法律依據。”

事實上,包括鄒毅在內許多業內人士都認同,《物權法》的出臺和實施更多的是一種法律依據,目的更在于規范市場的長期發展,而不僅只拘泥于對市場價格的調節。“房地產市場在經過兩輪的宏觀調控后,政府對樓市有了更深入的認識,調控路線與目標也將更加清晰和明確。在這樣的背景下,物權法出臺及實施后對征收物業稅等一系列的具體方案的實施具備了操作基礎。”

但是,今后房地產開發企業獲得土地將以什么為競爭基礎?在現有的市場供需結構下,如何通過有區別的征收物業稅來進行市場結構調整?現持有房產者70年后如何繳納物業稅?稅基、稅率如何確定?這一系列操作層面的問題需要政府有關部門根據市場情況詳細的擬定。“所以說,物權法只是一個新的開始,其效應的展現仍需等待后續的立法和具體的執行。”鄒毅表示。

來源:

上海證券報

 作者:

李和裕何鵬于兵兵

 編輯:

江岳琪

 

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