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百日前爭著貸百日后求人貸

2013-11-05 14:52:49
來源:網絡

購房者驅車366公里緊急辦貸款

4月17日晚上,謝逸清第一次聽到了“新國十條”這個詞。

4月19日是樓市新政出臺后的第一個工作日,謝逸清還沒有起床就收到了銀行個貸部老總發來的短信:“到崗后請馬上查閱OA(企業內部電子郵箱),研讀新政具體細則,新客戶照此辦理,已申請的客戶逐個電話聯系,盡快處理完畢。”

看到短信,謝逸清一個激靈:自己還有26個貸款客戶沒有完成所有材料的匯總,而一旦有貸款申請人不能在最短時間里遞交材料,很有可能會被卡在老政策之外——如果是外地人或是二套以上,都將無法貸款。

當天是她開車上路以來開得最快的一次,從外東山弄到慶春路,平時需35分鐘的路程,那天她只花了20分鐘,代價是紅色奧迪A4側面長長的一道劃痕。

從8:45開始,謝逸清的電話就沒停過,每次都是機械地重復“不好意思,您的貸款材料還沒有齊全,缺少個人收入證明、流水賬目……”直到10:15,一個半小時里,謝逸清打完了所有的電話,平均每個3分30秒。

中午12點,正在吃午飯的謝逸清接到了客戶的電話,一位住在濱江的女客戶帶著材料找上門來,急匆匆地要求當場核對文件。整個下午,購房者一個接一個上門補齊材料。有一位在3月份就遞交貸款申請卻始終不曾露面的購房者也趕到了銀行,還把材料裝在文件袋里,碼得整整齊齊。

下午5點半,謝逸清等到了當天的最后一個購房者。他是溫州蒼南人,在杭州九堡的一個品牌樓盤買了套200多平方米的大戶型。聽說新政策收緊了對外地人的貸款,他生怕買房計劃落空,接到電話就出門了,驅車366公里從溫州一路趕到杭州,沖進銀行的時候,腿肚子還在打戰。

一天簽批146筆貸款

從購房者把完整的貸款材料交給銀行,到銀行批復貸款并向開發商放款,這個過程往往需要一周時間。在這一周中,銀行工作人員需要經手調查、審查、審批、簽約、辦理抵押、放款六項手續,一一查驗貸款期限、個人信用、貸款資格、還款資質、抵押物價值等諸多內容。而只要這筆貸款通過審批完成簽約,就算進入了“放款”程序,到這時合同雙方就須按合同辦事,不能輕易調整政策了。

政策出臺前的幾周,正是杭州樓市熱度最高的時刻,不僅杭州主城區房源供應量略顯不足,市中心中小戶型二手房一度出現斷檔。根據快房網K指數研究室的統計,政策出臺前一周(4月5日-4月11日),杭州主城區二手房保持著上升勢頭,K指數·二手房價格指數為160點,環比上浮3.2%;而此時的一手房僅一周就成交了3461套。

政策出臺后,所有購房者的腦子里只有一個念頭:盡快拿到貸款!海量的貸款申請涌入銀行。

當謝逸清在4月22日把所有材料齊全的貸款申請拿到分行審批后,在分行電腦系統里等待處理的剩余貸款申請一共有164個。這些等待審批的貸款大多是4月中旬提交的,以二手房居多。根據銀行要求,這些貸款必須在當周最后一個工作日(4月23日)獲得通過,否則就得按照新政策來實施。

在商業銀行里,負責審批個人貸款的工作人員叫做“信貸審批員”,全部支行需要審批的房貸都會匯總到他這里,由他來打上一個鉤——決定是不是放貸。平時,審批一筆貸款首先要核實材料是不是齊全,包括身份證明、結婚證明、收入證明、日常流水賬、房產三證;然后再看看申請的貸款是不是符合政策要求;最后復核一遍貸款人的信用記錄,全部沒有問題才能放行。一般一天最多審批20多個。

謝逸清直到這時才真正明白“爭分奪秒”的含義——上級通知,審批員今天必須把所有等待審批的貸款全部批出來,一共164個貸款申請!

這一天審批員的全部工作就是在電腦上“打鉤”,一直干到晚上8點鐘銀行的審批系統自動關閉為止。數了數一天之內一共簽出了146筆貸款,剩下的18個客戶則只好看情況增加首付了。

后市決定購房者的心態

新政實施后,沒有一年以上納稅證明或社保證明的外地購房者在杭州得不到按揭貸款;而由于新政對“三套房”的認定標準尚未明確,杭城大多數銀行也都暫停了“三套及以上”貸款。

這種“史上最嚴房貸政策”一直延續到6月底,直到三部委出臺“認房又認貸”標準,允許外地人以“二套房貸”的標準辦理按揭貸款后,對異地購房和“三套房貸”的放款才在部分銀行重新啟動。

后市會怎樣?濃重的觀望心態讓不同的購房者做出了截然不同的決定。“有的購房者想盡一切辦法希望獲得貸款,有的購房者明明符合條件,但就是不愿意提供完整的材料,就希望借著新政的機會提出退房要求。”謝逸清說。

譬如她在6月碰到的一位購房者,就希望借著新政的機會退掉房子。這位購房者是金華人,幾年前就在西溪數碼港做打印機生意,有連續三年的納稅證明。4月份,他看中了九蓮新村一套60平方米的房子,總價135萬元。本來審批已經通過了,首付4成,利率上浮為基準利率的1.03倍。結果新政頒布,貸款人遲遲不拿出納稅證明,說自己是外地購房者,要求撤銷合同,退房了事。

這下,輪到房東急了,天天找銀行要求早點放款。謝逸清只好充當“和事老”,連續7天,天天給買賣雙方打電話調解,最后的結果是房東把總價下調了3萬,購房者才肯辦按揭。

信貸員轉向經營性貸款

房貸政策公布幾天后,杭城的二手房日均成交量減少了近一半。一手房的新推房源也大幅下滑,原本計劃在4月下旬開盤的樓盤,紛紛延遲開盤時間或取消推盤計劃。政策推出后的第一周,杭州市區(含蕭山、余杭區)商品房共成交1004套,環比下跌71%,其中主城區成交507套,環比下跌72%。

隨之而來的是銀行房貸業務量的大跳水。在謝逸清工作的銀行,房貸占個人信貸總額的60%,而在四大行,房貸占所有貸款總量的30%-50%。“今年1月到3月,每個月個貸總量的增長額都有3.2億元,可是4月份只有8000萬元,下滑的量幾乎都是房貸。”根據相關統計,杭城各家銀行6月至7月審批的所有房貸中,超過90%為首套房貸款,二套房僅占8%,三套及以上不足1%。銀監會相關負責人在接受媒體采訪時表示,在部分地區進行的抽樣調查顯示,第二套房及以上房屋貸款套數在總套數和整體占比中呈現雙降。

快房網K指數研究室的統計結果顯示,雖然如今大部分銀行明確了第三套住房貸款的操作細則,但由于樓市成交低迷,實際操作的單子并不多。為了維持業務量,銀行之間開始爭搶房貸的生意。

“有銀行為了爭搶客戶,到現在還認貸不認房;有的銀行干脆取消了認房環節,直接讓客戶簽一份保證書了事;還有的只要求客戶出具購房地的無房證明,比如杭州人在濱江買房子,只要能證明濱江沒有就行了。”因為自己銀行的要求較為嚴格,謝逸清丟掉了好幾筆貸款業務。

另外,周邊縣市的房貸業務,也隨著部分外地購房者的回歸異軍突起。海寧有樓盤參加搖號的訂金就要150萬元,那里的按揭更好做。

謝逸清下半年的工作重點不再是房貸,轉向了個人經營性貸款,8月份她還要參加行里舉行的經營性業務培訓班。

7月16日,杭州城東一家樓盤終于有了6套成交,謝逸清作為樓盤開發貸款合作銀行的個貸客戶經理,只拿到了一份按揭合同。這讓她的心情和天氣一樣沉悶。

“開發貸款”,是指銀行借給房地產開發商用于拿地造房的錢。一般來說,只要樓盤簽下了開發貸款,它和貸款銀行就有了一層“特殊的關系”,每一套需要按揭的成交,都會成為這家銀行的“禁臠”。可如今,因為在“認房認貸”標準上的執行力度不同,謝逸清原本認為十拿九穩的幾筆按揭貸款,都被競爭對手硬生生搶走了。

4月14日,國務院召開常務會議出臺調控政策,要求對貸款購買第二套住房的家庭,首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。同時,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第三套及以上住房的,將大幅度提高首付款比例和利率水平。

4月17日,國務院發出的通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。該通知被視為“樓市新政”的起始。

6月4日,住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知,對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規范——“認房又認貸”。其中“認房”指借款人首次申請利用貸款購買住房,但是在當地房屋登記信息系統中,其家庭已經登記有一套住房(及以上)的,將被認定為二套房(及以上),家庭成員的范圍包括申請貸款人以及他的配偶和未成年子女;“認貸”指借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房,又申請貸款購買住房。也就是說,只要購房者曾經貸款購過房,或者家庭名下實際擁有一套住房,再度買房時都會被當作二套房處理,首付5成,利率在基準利率基礎上上浮10%。

另外,對不能提供1年以上當地納稅證明,或社會保險繳納證明的非本地居民,申請住房貸款的,貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行。

7月初,杭城多家銀行恢復辦理第三套以及三套以上住房的購房按揭業務。對于第三套房,銀行大多要求首付5.5成,利率以基準為基礎上浮15%-20%。

7月12日,住建部、銀監會、國資委再次重申:各地將繼續堅定不移地執行國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策,并嚴格執行二套及以上房貸政策不動搖。

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