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國內房產信托首嘗夾層融資

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

“夾層融資”是指從風險與收益角度來看,介于股權與債權之間的投資形式。在實踐操作中,股權通常變現為優先股。由于我國《公司法》中尚無優先股的規定,“聯信?寶利”7號通過信托持股,在收益權上加以區分,“成就了首個夾層融資”。

“聯信?寶利”7號的正式發行將成就國內首個夾層融資案例。

本周內,聯華信托公司將發行準房地產信托基金“聯信?寶利”7號,預計發行規模為人民幣1.5億元,募集資金將投資于房地產開發企業的股權。但此股權“比優先股還優先”,介于股權和債權之間。

首個夾層融資

“聯信?寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發項目公司的股權,項目公司由聯華信托和大連百年城集團各出資5000萬元,分別持有項目公司20%的股份,1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。而在1.5億元的信托資金中,“聯信?寶利”7號的信托受益人設置為優先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時,優先受益人優先參與信托利益分配,劣后受益人次級參與信托利益分配。“既有外來資金的投資,又有自有資金的進入,這就構成了一個經典的夾層融資。”上海一家信托公司的研究人士告訴《第一財經日報》。

“夾層融資”是指從風險與收益角度來看,介于股權與債權之間的投資形式。在實踐操作中,股權通常變現為優先股。上海某信托人士認為,由于我國《公司法》中尚無優先股的規定,“聯信?寶利”7號通過信托持股,在收益權上加以區分,“成就了首個夾層融資”。

正合房地產業當前需求

聯華信托總裁李曉東告訴《第一財經日報》,夾層融資正是目前適合房地產項目融資的金融創新。

雖然夾層融資的回報率要求20%左右,“但是資金的使用效率更高了。”李曉東介紹,以往信托貸款融資資金投入額要足夠項目的整個開發,資金回報就可能要求10%~15%。而夾層融資則在“四證齊全”之前進入,之后再進行成本較低的銀行債權融資。“這樣即便夾層融資階段的回報率要求15%~25%,但融資額減少了,融資的全部成本就降低了。”

“比優先股還優先!”聯華信托業務管理部總經理陳穎指出。信托資金除了投資入股,以類似優先股的方式擁有房地產公司股權及資產,百年城和聯華信托還出具《承諾函》承諾在信托存續期間受讓受托人通過信托計劃持有的項目公司總計60%的股權。在9~36個月的信托期限內,“優先受益人投資的股權是有保證的股權,因為股權是兩個公司承諾拿出自有資金回購的。”

“不僅百年城和聯華信托自有資金的40%股權和劣后受益人的資金,而且包括兩個公司的其他資產,全部不可撤銷和無條件保證信托資金的回購。”陳穎認為優先受益人的本金和收益是有保障的。

“劣后受益人將是機構投資者,”陳穎介紹,“劣后受益人的投資額至少將占本信托計劃規模的20%。”

“通俗地說,夾層融資中,優先受益人享受類似債權的收益,劣后受益人承擔更大風險的同時享受類似股權的收益。”上海某信托人士從風險承擔和收益分配的角度解釋。可以計算,如果優先受益權年收益率為5.3%時,劣后受益權年收益率則會達到16.37%。

信托公司借力控股項目

除了聯華信托自有資金和信托資金持有的80%的股份外,百年城還將其持有的20%的股份以單一信托的方式委托給聯華信托。這樣,聯華信托實際持有項目公司100%的股權,“自有資金進去就是為了進一步增加對項目的控制權。”李曉東對項目的投資收益很有信心。

“這基本就是個關聯交易,”一位不愿透露姓名的信托專家表示,“關聯交易的信托產品的風險鑒別重點不在擔保,而要看投資對象和信托公司的實力了。”他認為,在進行此類信托投資時,投資者一定要充分了解上述兩者的資金實力和運營能力。

信托的受益則分為兩種情況。如果信托計劃年收益率低于預期優先受益權的基準年收益率,則由劣后受益人以其在本信托計劃中享有的信托財產為限來彌補優先受益權人的預期基準年收益率。而當信托計劃年收益率超過基準預期年收益率時,則超出部分的信托利益,按照優先受益人10%、受托人20%、劣后受益人70%的比例分配。聯華預計優先受益人的年收益率為5.3%到7.39%。

假設信托計劃按約定實現回購,則信托資金整體年收益率為20%,陳穎向記者計算了信托存續期為1年時的收益預測。扣除信托相應支出和費用,優先受益權年收益率接近7%,而劣后受益權年收益率則將為47%。

并且,“聯華?寶利”7號還引入了一定的流動性創新,信托成立一年后,聯華信托采用類似做市商的方式,承諾使用3000萬元自有資金按時間順序以一定溢價受讓優先受益人的信托受益權。

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夾層融資(mezzaninefinancing)原指介于投資級債券與垃圾債券之間的債券等級,mezzanine的英文原意也是指劇院中一樓和二樓之間較小的廂座夾層。后逐漸演變到公司財務用語,指介于股權與債權之間的投資形式,在風險與收益方面都比單純的股債投資要中性一些。在實踐操作中,表現為股權通常為優先股,而表現于債權,通常為次級債或可轉債。作為股本與債務之間的緩沖,夾層融資使得資金效率得以提高。在優化融資結構時,美國的房地產企業普遍采用夾層融資方式。

標簽:人民幣可轉債基金房地產投資者機構投資者美國聯華金融銀行

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