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“社保基金專項信托”廣州搶灘

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

繼南京、天津、重慶之后,廣州可能搶得社保基金投資保障房的第四單。2月27日,廣州市第十四屆人大常委會第一次會議審議廣州市保障房體系建設相關情況報告時透露,擬利用社保基金,設立“社保基金專項信托計劃”向保障性住房項目發放貸款

2月29日,一位接近廣州市住房保障辦公室的政府人士在接受本報記者采訪時表示,與社保基金合作的計劃由來已久,準備充分,當前的工作重點是,加快建設保障房投融資平臺;全部計劃估計在3月中旬可以明確。

2011年,廣州完成了8.5萬套保障房建設的既定任務。今年,廣東全省保障房建設任務為15.5萬套,廣州分解到4.5萬套。據廣州市住房保障辦公室的公開信息,廣州今后將以公共租賃房為主――公共租賃住房只租不售,并將廉租房、直管房合并管理,統一歸類為公共租賃住房。

租賃類保障性住房(包括廉租住房和公共租賃房),因為租金水平較低,管理成本高,回收成本艱難,普遍遭遇融資困難。目前,各地公共租賃住房建設主要依靠財政投入,銀行資金沒有大規模介入,社會資金仍無投入熱情。于是,不斷放松投放條件的社保基金進入保障房任務單位的視野。

投融資籌建小組正在運作

“從去年的投放案例來看,社保基金對保障房計劃的支持力度是可以的,廣州也是看中了這一點。”廣州市房地產行業協會專家委員會副主任委員談錦釗接受本報記者采訪時分析認為。

2011年,全國社保基金理事會先后在南京、天津、重慶發放貸款,以信托貸款形式投入上述3市保障房建設,額度分別為30億元、30億元、45億元。這3個案例之所以選擇信托貸款形式,蓋因“信托資金相對銀行資金具有資金用途較靈活、資金撥付條件較寬等優勢”,談錦釗認為。

在社保基金投資保障房計劃第一單中,全國社保基金以信托貸款形式向南京市保障房公司發放30億元,由江蘇省國際信托有限公司發放,中國民生銀行提供連帶責任擔保,南京市政府以土地運營收益、財政收入等作為反擔保。在這個方式中,交易雙方實質上是社保基金和南京市保障房公司,信托公司是資金“過橋”。

前述政府人士透露,廣州在引入社保基金方式上也計劃采取南京的方式,“因為有了3個案例,現在參與的三方都比較容易接受”。

去年10月,廣州市住房保障辦公室就攜廣州市金融辦和兩家金融機構赴京,就社保基金支持廣州市保障性住房項目建設事宜,與全國社保基金理事會股權資產部進行了溝通,“談到了合作的具體要求和程序”。

此后,廣州市住房保障辦公室先后擬定了兩個實施計劃報市政府評議。第一次會議審議的版本即借鑒南京方式,通過廣東粵財投資控股有限公司,設立“社保基金專項信托計劃”向保障性住房項目發放貸款。

今年1月,廣州市住房保障辦公室統領的保障房投融資平臺籌建小組啟動。將來這個平臺采取何種模式搭建,目前尚無定論。“有些人傾向于北京市保障性住房建設投資中心的模式,更像投融資管理平臺;有些人傾向南京市保障房公司的模式,投融資管理和將來的保障房資產管理。”不過,現在可以確定的是,廣州地鐵2號線、4號線站點和規劃地鐵7號線、8號線等沿線的近4.8平方公里土地的運營收益,將成為這個平臺的第一筆注入資產,前述政府人士表示。

保障房投融資繼續騰挪

廣州在保障房建設融資方面可謂多頭并發。2011年,廣州將土地出讓凈收益的13%用于保障房建設,較2010年提高了3個百分點。同期,廣州市財政安排廉租住房保障資金47.71億元,達歷史峰值。“除此之外,還做了全方位探索,有國企參與、投資補助、貸款貼息等方式。”廣州市財政局預算處一位人士接受本報記者采訪時表示。

不容忽視的還有自行發放地方債這一融資渠道。去年11月18日、25日,廣東省和深圳市分別發行了69億元、22億元地方債,所募集資金擬主要用于保障房建設領域。不過,這位廣州市財政局人士認為,這筆資金到位廣州保障房項目尚待程序和時日。

此外,在去年四季度沖指標時,結合保障房建設另一關鍵――土地問題,廣州市向上級政府正式提出,擬探索利用集體建設用地建設公共租賃住房、保障性住房建設項目。談錦釗認為,結合廣州在小產權房方面的躍躍欲試,這個計劃有突破可能。

較為難得的是,2012年伊始,廣州市住房保障辦公室與交通銀行簽訂協議,該銀行同意為兩個保障房項目做固定資產貸款,落實建設資金6億元。不過,前述廣州市財政局人士說,“這種好事是孤例。”前述接近廣州市住房保障辦公室的政府人士告訴本報記者,原計劃財政超收部分優先安排用于保障房項目建設,但能保障到位的目前看來并不多。“剛性投給保障房的還是土地出讓金的那部分,現在財政投資這塊可能會加強,但資金缺口仍然很大,所以才一直在騰挪。”

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