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交銀信托4只地產信托到期無錫翠竹芙蓉山莊兌付存疑

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

交銀信托4只地產信托到期

無錫翠竹芙蓉山莊兌付存疑

在即將到來的房地產信托兌付大潮中,交銀信托的身影頗為醒目。雖然在全國60多家信托公司中,過去兩年交銀信托發行的房地產信托并不是最多的,但是在未來2個月里,交銀信托將面臨4只到期地產信托的兌付壓力。

這四只地產信托分別是2012年1月17日到期的上海御泰信托貸款信托(A1),2012年1月28日到期的復地集團債權投資信托,2012年1月31日到期的無錫翠竹房地產信托貸款信托(B)和2012年2月25日到期的上海御泰信托貸款信托(A2)。而這4只信托產品對應的地產項目,分別位于上海、無錫和武漢三地,均屬于本輪房地產調控的重點城市。種種跡象表明,相對于其他兩個項目,無錫翠竹這個項目的兌付壓力似乎相當大。

風控設計風險偏大

根據《無錫翠竹房地產信托貸款集合資金信托計劃》風控部分顯示,該計劃提供了4項風險控制手段。首先融資方將芙蓉山莊項目A1、B1(占地面積15.9萬平米)地塊及其地上在建工程(已售部分除外)抵押給信托計劃;經評估抵押的不動產價值達4.94億元,按募集金額計算,抵押率約為四折。其次無錫翠竹的股東谷小平及當涂縣翠竹工程建設有限公司將所持無錫翠竹100%股權質押并托管給信托計劃,并至工商局辦理質押登記。當無錫翠竹不能按預期完成銷售目標且影響還款的,由交銀國信根據協議決定降價銷售A1、B1地塊上的商品房。作為風險環節的第三部分,無錫翠竹的實際控制人谷小平先生提供個人無限連帶保證擔保。此外,交銀國信將參與銷售資金的動態監管,委托交通銀行()無錫分行參與銷售房款的后期全程監控,且設置動態還款指標,專項用于償還信托計劃。

該項目看似有四重保護的風險控制,實際上風險相當集中。根據無錫翠竹的資料顯示,該公司注冊資本為5000萬元,主要項目就是芙蓉山莊,這就意味著質押的土地和質押的股權基本上是一回事。而通過銷售回款來償付信托計劃的本金和收益,意味著一旦項目的房價出現波動,可能會影響到預期償付計劃。

這個計劃是單一期限產品,分為12個月和24個月。1年期產品的預期收益率,300萬以下為7.8%,300萬-500萬為8.2%,500萬以上為8.5%;已經于2011年2月1日到期償付。而2年期產品的預期收益,300萬以下為8.8%,300萬-500萬為9.2%,500萬以上為9.5%,由芙蓉山莊項目的后期銷售回款進行償付。

定價偏高項目鮮有問津

根據記者了解到的情況,芙蓉山莊聯排別墅據說已經售完。目前在售67平米、154平米高層,均價5700元/平米;獨棟別墅517平米,均價元/平米。無錫當地的一位地產中介告訴記者,這個樓盤的所處位置距離市中心有一定的距離,而且并不是無錫城市開發的主要方向。周圍有不少物流公司、高速公路等,生活環境不是很清靜,對空氣質量也有一定的影響。高層戶型的得房率不高。項目周邊配套目前不是很完善。最重要的是,該樓盤目前的價格較周邊的樓盤偏高,因此買的人并不多。一位芙蓉山莊的業主也告訴記者,由于該樓盤緊挨著228省道,附近有不少物流公司,噪聲非常大,“關上門窗也沒用。”

按照該信托計劃2.2億元的規模計算,即使滿足8.8%最低的預期收益,兌付金額約為2.6億元。按照5700元/平米的價格計算,需要售出面積為平米的住宅。如果是67平米的小戶型,需要售出681套。而前述地產中介告訴記者,由于樓盤的銷售情況并不理想,開發商也已經開始降價促銷,目前的成交價大概在5100元/平米左右。這樣一來,兌付的壓力就更大了。

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