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房企融資棄道信托轉投券商基金

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

朱熹妍

房企老板們對于融資不再積極,這一變化從去年開始就在信托界發生。

看似他們有更好的選擇,資管大混戰的第一役便是來自券商、基金對于這一中國最大融資需求客戶的敞開“懷抱”――他們會提供更低的門檻和融資成本。

今年以來,這一趨勢更加明顯。據一位信托業高管的不完全估算,已有數千億房地產融資從信托改道券商、基金,這種趨勢仍在擴大。

接盤者

現在,在一家中型信托公司工作的陳經理感觸頗深的是,他能給房地產老板們的許諾空間越來越小。去年年中,他就開始接觸一個四川房地產項目,產品都設計好了,可是,公司過審一直下不來,因為對方不符合“432”原則(即四證、二級資質、30%項目資金)。結果今年初,這家房地產商就轉投了證券公司。“據說就談了不到倆月,項目就定了。”

而對于一些“合格”的大房企來說,信托公司的要價相對又較高,導致了項目合作受挫。

去年中旬,房地產信托收益高的時候在15%以上,發行費1%,管理費也能拿到3%-4%,整個融資成本在20%左右。“現在跟大房企合作,收益高于8%都不談。此外,信托管理費也在下降。”陳經理說。

數據也說明房地產通過信托融資的規模在減少。

用益信托數據顯示,2012年房地產信托發行規模為2169億元,同比減少24%;房地產信托成立規模為1764億元,同比減少35%。而就4月份而言,房地產信托在4月份成立61款,募集資金136.64億元,占總成立規模的22.90%,環比下降3.84%。

即便如此,這仍然是信托公司具有相當規模,而且最賺錢的業務。同花順數據顯示,2012年60余家信托公司中,房地產信托占比較高的杭州工商信托、華能貴誠、愛建信托、平安信托、華潤信托,產品(已清算)平均收益率均處于行業上游。

以產品收益名列第一的杭州工商信托為例,在上百億的信托資產中,房地產投向業務高達70.92%。同時,該公司也成為去年賺錢最有效率的信托公司――報酬率高達2.65%。

陳經理表示,這正是信托公司對房地產融資趨之若鶩的原因之一。目前,新發房地產信托的收益率已經跌破9%,與鼎盛時期相比下降大約5個百分點。

與券商及基金公司開出的條件相比,信托公司的報價吸引力并不高。

自券商資管放開以來,券商資管規模一路飆升,于2013年1月底一舉超過兩萬億(2011年年底券商資管的規模僅為2818億)。這種通道業務中有相當部分資金進入房地產領域。

此外,據高通[微博]智庫數據顯示,目前房地產基金的規模約為400億,其中機會型基金占主要比重,增值型基金占比較小,55%的基金是獨立品牌的內資基金。

于2012年12月成立的嘉實基金子公司嘉實資本,于今年1月發行“嘉實基金盛世美瀾園專項資產管理計劃”1.4億元的優先級。這一產品的順利發行,讓很多信托人士大為觸動,因為房地產信托面臨較嚴格的窗口指導,盛世美瀾園實際上是三線城市的別墅項目,并不滿足“432”原則,基本不能通過審查。

讓信托公司羨慕的是,基金子公司的審批機制是事后報備,風控權限下放到各家公司,而且基金資管對于300萬元以下不受人數限制,也不用代扣代繳個稅。

此后,嘉實資本欲推出30億元規模的房地產類專項資產管理計劃的消息,也讓很多信托經理“嚇了一跳”。合作方的公告稱,該“類信托產品”將以“明股實債”的形式運營,投資期限為2年,預期收益為12%。不過,后有媒體消息稱該產品因為收益過低被擱置。“如果真的成行,嘉實的管理費大概只有1個點。”一位信托公司高管人士認為,這對于信托公司而言很難接受。

據他粗略測算,去年以來,已有數千億的資金借道“類信托業務”進入房地產。

房企的打算

關注于商業地產的高和資本董事長蘇鑫近日感嘆,無論你是否愿意,房地產直接融資的時代已悄然來臨。

特別是信托牌照壟斷地位的打破,許多以前被視為雞肋的項目重新走到臺前。

央行數據顯示,2012年開發商自籌資金占比40.5%,該比例較2009年相比上漲了近十個點。其中,房地產信托與基金產品構成了自籌資金的主體部分。

一位身處山東的房企負責人表示,2011年信托貸款的即將到期,對于繼續融資的合作方,他也會有所選擇。畢竟,這與2011年融資時的環境已全然轉變。

據其介紹,一季度回暖的房地產銷售市場讓開發商獲得大量回款,銀行開發貸也逐漸趨松,加上發債、券商和基金的操作也開始順暢,市場的融資成本也回落到比較理想的水平。

融資成本只是他考慮的一部分。“之前信托融資有些簡單粗暴,更像是高成本的抵押貸款。”既然融資環境開始出現寬松,他也希望能有新的更加長效的合作方式,比如融資能從拿地之時就介入,售賣或者租賃時分享收益。

據記者統計,目前已有星河灣、中弘股份、陽光城、華遠地產等房企的項目參與房地產基金合作。融資方式也逐漸從之前的粗放放債模式轉向看重管理能力的股權模式。

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