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嘉凱城:信托叢中發基金

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

因業績大幅下滑而被稱為今年上半年“最熊上市房企”的嘉凱城(,股吧),近期在房地產金融領域有了新動作。由嘉凱城發起設立總計為50億元人民幣的房地產基金“嘉融優勢發展基金”開始正式啟動。

在宏觀政策調控背景下,越來越多的企業開始謀求與資本結合的各種模式。通過旗下股權投資公司以房地產私募基金形式聯合投資項目,是嘉凱城此次的操作手法。

50億元房地產基金

嘉凱城成立基金公司,既能涉足房地產基金領域,又可為旗下項目作融資。11月16日嘉凱城發布公告,公司擬與寧波嘉凱融晟投資合伙企業(下稱:嘉凱融晟)簽署《湖州龍溪翡翠項目投資合作框架協議》。日前,由寧波嘉晟作為基金管理人發起設立的嘉凱融晟正式成立。首期將通過股權加債權的方式對嘉凱城下屬子公司湖州嘉恒置業有限公司龍溪翡翠項目進行投資,投資總額8億~10億元。

此次合作意味著嘉凱城發起設立總計為50億元人民幣的房地產基金“嘉融優勢發展基金”正式啟動。據了解,嘉融優勢發展基金由嘉凱城旗下子公司凱思達資本與中融信托合資成立,其中凱思達資本持股51%,中融匯富持股49%,基金規模總計為50元人民幣。

實際上,早在2012年9月份,嘉凱城便發布公告稱,嘉凱城全資子公司上海凱思達股權投資有限公司擬聯合中融國際信托有限公司就嘉凱城湖州龍溪翡翠項目發起設立房地產基金“嘉瑞長三角優勢發展基金I期”。

目前,“嘉融優勢發展基金I期”正在發行募集中,該募集資金擬投資嘉凱城旗下的湖州龍溪翡翠項目。這是凱思達資本作為嘉凱城集團房地產金融業務平臺的第一次資本運作。

據悉,龍溪翡翠項目由嘉凱城持有98.9%的湖州嘉業房地產開發有限公司于2009年8月20日,通過掛牌摘得。為開發該項目地塊,于2011年11月設立湖州嘉恒置業有限公司,其中,湖州嘉業持股70%,嘉凱城持股30%,作為該地塊開發主體。

資料顯示,該項目規劃包含住宅、辦公及商業等業態,用地面積約為8.83萬平方米,總建筑面積為42.66萬。土地成交總價為7.75萬元,折合樓面地價2581.47元/平米。項目于2012年8月正式動工,目前還處于前期開發階段。

根據協議,此次基金首期由寧波嘉晟投資管理有限公司以貨幣方式認繳出資800萬元,該認繳出資額占本合伙企業出資比例的1%;由中融國際信托有限公司以貨幣方式認繳出資萬元,該認繳出資額占本合伙企業出資比例的99%.投資款則通過股權加債權的方式投入項目公司。其中,嘉凱融晟以協議轉讓方式受讓嘉業公司持有的嘉恒置業30%的股權,對應價款為3446萬元;同時,受讓湖州嘉業持有的嘉恒置業19%的股權,對應價款為2183萬元。

據了解,此次基金合作經營期限為5年。至于年限屆滿時的退出方式,其中股權投資方面,當投資期滿、項目達到約定的進度,或項目未達到各方確定的工期進度計劃、銷售計劃等約定情形時,嘉凱融晟有權退出,退出方式為由回購方回購其持有的項目公司股權或轉讓基金出資人的基金份額。此外,嘉恒置業注冊資本將由2000萬元增加至2億元,新增的注冊資本1.8億元將分別由湖州嘉業與嘉凱融晟按51:49的比例認購。至于按以上兩種方式投資后的剩余投資款,用于對嘉恒置業進行債權投資。

嘉凱城表示,“嘉融優勢發展基金I期”是公司與中融信托共同發起設立的第一支房地產投資基金,是公司在房地產金融領域一次成功的嘗試。除了為嘉凱城旗下項目龍溪翡翠帶來8億~10億元的資金投入之外,未來嘉融優勢發展基金投資范圍主要圍繞長三角重點區域城市的優質項目,預計3年內完成50億元的募集和投資。

信托叢中發基金

對于嘉凱城來說,此次房地產基金的試水被普遍解讀為企業在未來商業模式方面的探索。嘉凱城成立房地產基金公司,除了可為企業旗下項目融資以外,也可以接外圍的房地產基金業務來做。

作為浙江省國資委旗下唯一房地產上市公司,嘉凱城控股股東浙商集團具備雄厚財力,其國企背景也為公司提供了比較好的資金支持與信用保障。“涉足房地產私募基金,嘗試向投資與開發管理分離的運營模式轉變或將成為公司未來另一種新的商業模式。”某國內基金經理認為,此次與基金的合作,某種程度上對嘉凱城長期以來緊繃的資金鏈壓力給予一定的緩解。

在經歷了連續兩個季度的單季虧損后,嘉凱城開始盈利。據嘉凱城三季報顯示,其三季度單季度實現營業收入20.38億元,同比增長46.6%;實現歸屬于上市公司所有者凈利潤1.72億元,同比增長60.21%.2012年10月前后,嘉凱城旗下嘉業、中凱、名城品牌項目開始持續降價促銷。據上海搜房網提供的數據,嘉凱城旗下中凱系列項目上海徐匯中凱城市之光從7月開始連續兩個月持續下調售價,降價幅度約為26%.7月以來,嘉凱城旗下嘉業系列無錫項目、名城系列青島項目給出過最高50%的大幅折扣。嘉凱城青島時代城9月開始打折幅度超過60%,此前售價一直維持在元/平方米,最新售價僅為6230元/平方米。

據上海房管局官方數據,上海徐匯中凱城市之光7月推出折扣后,銷售率同比6月漲40%.但八九月份銷售率沒有出現明顯上漲。以無錫打折項目嘉業國際城為例,該項目2011年11月預售650套房源,經過新一輪5折銷售,去化率依然不足6成。

一直以來信托是嘉凱城重要的融資渠道。近兩年,一直靠高息信托維持資金流動。這幾年伴隨嘉凱城的可謂“信托林立。”據不完全統計,嘉凱城自2011年以來先后向華鑫信托、聯華信托、五礦信托、上海信托、昆侖信托等融資超過30億元,多數信托的融資利率在14%-15%的高水平上,這也導致其今年上半年財務費用較上年同期激增。

根據嘉凱城2012年中報顯示,一年內到期的非流動負債較年初增長327.12%,為32.2億元,占負債總額的15.54%,還款日均集中在2013年。其中信托貸款為16.89億元,銀行貸款約15.32億元。而嘉凱城截至上半年的賬面資金僅有17.95億元。

僅在2011年年初嘉凱城簽訂的信托計劃中,嘉凱城子公司杭州中江置業有限公司通過西安信托進行信托借款2億元,期限為12個月;子公司浙江名城房地產集團有限公司通過華鑫信托有限公司融資5億元,期限為12個月。另外,間接控股公司南京嘉業房地產開發有限公司通過聯華信托兩個單一資金信托分別融資為1.8億元和3.2億元,期限分別為18個月和10個月。

雖然目前上述信托計劃已經到期兌付,然而嘉凱城與上海信托、五礦信托、昆侖信托的合作融資,都將集中在明年上半年到期,總金額近18億元。包括嘉凱城旗下上海中凱置業有限公司通過上海信托融資7億元;其子公司凱城集團中凱有限公司通過五礦信托進行信托融資4億~5.7億元;控股公司無錫嘉啟房地產開發有限公司通過昆侖信托融資5億元。

對于信托到期集中兌付問題,嘉凱城有關人士表示,公司在2012年四季度并無大額信托還款,而2013年一季度有12億元信托需要歸還。公司預計2012年四季度銷售回籠及應收賬款回籠資金高達30億元,還款壓力并不大。

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