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借力信托融資僑鑫集團抵押房產轉投藥業_網易財經

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

因為銷售中心門前的一則通告,僑鑫集團有限公司(簡稱僑鑫)旗下僑鑫地產所開發的大型豪宅項目――廣州匯景新城陷入“封盤”疑云。

近日,匯景新城售樓處正門貼出一則由匯景新城營銷中心發出的通告:“8月28日至9月25日期間,匯景新城銷售中心進行全封閉裝修工程,以配合‘品質躍升?物業增值’計劃實施。”該樓盤包括有超豪華獨立別墅、聯排別墅、疊加式公寓、展開式別墅、別墅級公寓、國際公寓等系列都市別墅產品。

觀望期轉為“被動式銷售”

8月26日,匯景新城的業主論壇流出匯景新城封盤的帖子。8月27日晚,該業主論壇有網友發帖稱,開發商按元/平方米的估價把7萬平方米的匯景樓盤抵押給興業銀行(行情股吧),期限1年,獲得共計11億元的貸款。8月30日,稱匯景已抵押的網友又稱,其消息來源是去興業銀行購買理財產品時在一信托產品的計劃協議書上看到的。

記者隨后到現場求證,正如網友所說,該樓盤的售樓處正門已封閉,門外也貼出全封閉裝修的公告,但提示可由銷售中心停車場北門進入。記者也在所提示入口處遇到匯景新城售樓小姐。據售樓小姐介紹,因為售樓中心正在內部裝修,無法看樣板房,這給看房的客戶帶來一些不便。“另外,市場也不是很景氣,很多人在觀望,所以現在看房的人并不多。”

對于售樓部重新開放的具體時間,售樓小姐稱“未接到通知”。匯景新城最新的第八期樓盤是中央庭園的一二期,戶型是168-230平方米的三房至四房,價格約為元/平方米,帶3000-4000元/平方米的裝修。而中央?庭園的三疊景別墅則在-元/平方米左右。中央?庭園的K棟、L棟、M棟上個月做過促銷,均價元/平方米起。H棟、J棟現在并未出售。

當記者問到目前匯景新城八期預售狀況如何時,售樓小姐表示手頭沒有統計的數據,但是還是有房可選的。而后,記者走訪了已駐守匯景新城多年、位于匯景商業街的合富置業門店,工作人員介紹說,合富置業一手房部門匯景新城八期的銷量很好,現在八期只剩下少許尾樓,其余都已銷售完畢。匯景新城八期樓盤還沒有正式交樓,匯景新城售樓部和中介公司對銷售狀況卻給出了兩種迥然不同的說法。

一度盛傳“已撤出匯景新城”的合富輝煌(0733.HK)相關負責人向記者表示,合富的銷售團隊并沒有撤出匯景新城,目前匯景新城的銷售放緩了,是出于市場成交低迷的一種對策,“開發商對自己的產品有信心,不想降價出售,所以采取被動式銷售。”該名負責人說。

據僑鑫相關部門透露,匯景新城銷售中心將于10月重新開放。

多元化意在分散風險

記者向興業銀行廣州分行電話咨詢有關僑鑫房地產的理財產品,證實了興業銀行的確和廣東粵財信托公司合作推出了信托產品,大致是僑鑫集團以匯景新城做抵押換取資金去投資位于深圳的南方中藥港項目。隨后記者也在興業銀行處取得了網友所稱的信托產品協議書,該信托產品為興業銀行廣州分行2008年第七期萬力寶-僑鑫?南方中藥港?流動資金貸款的人民幣理財計劃,分別有12、18個月期兩種。該協議書上具體寫到了該計劃的投資方案,內容大致是該計劃會募捐到的資金將用于南方中藥港藥品交易股份的流動資金款,12個月期的為1億元、18個月期的為2億元的信托貸款。而該信托貸款本息由僑鑫集團提供擔保,廣州僑鑫房地產開發有限公司以位于廣州市天河區匯景新城、面積.14平方米的住宅樓物業(評估價值11.4424億元,已取得《廣東省廣州市商品房預售許可證》),對信托貸款的本息還款提供抵押物抵押。

“用住宅作抵押不太可能”,一位曾在僑鑫任職高層的業內人士透露,僑鑫收縮地產轉做其他行業的可能性也不大,用于做房地產信托抵押的可能性最大的就是商業物業,“每年幾十億的收入還是靠房地產銷售”。

然而,記者了解到,匯景新城內新開發的商業街區――經營面積平方米的亞太盛匯鋪位已經基本租出,半數以上的租戶已開業。亞太盛匯平均鋪租80元/平方米。此外,匯景新城有兩棟公寓是開發商持有的出租物業,總建筑面積近9000平方米,以160平方米的戶型為例,月租金為2.5萬元。即便加上匯景新城亞太國際俱樂部2.2萬平方米建筑面積,仍不足7萬多平方米的抵押物業面積。不過,有銀行從業人員透露,開發商在抵押期內可以用同等甚至超值的其他物業替換抵押物,這樣抵押房產可隨時解封。

房地產開發為僑鑫集團的龍頭,餐飲、酒店、商務中心等服務業甚至教育行業很大程度上都圍繞著地產行業發展。僑鑫旗下有東方藥林與東方康林兩大醫藥相關公司。

僑鑫在廣州珠江新城還有兩個項目,一為包括商業中心和酒店在內的商業用地,另一為住宅用地,這兩個項目目前尚在做規劃階段;該集團在從化有一個占地面積兩倍于匯景新城的大型高端住宅項目也正處于規劃階段。近幾年僑鑫并沒有在房地產行業大肆擴張。

業內人士分析,僑鑫以房產物業抵押貸來的3億元資金,用于投資藥業而非房地產開發,意在分散風險。

銀行擴房地產信托渠道

利用銀行信托渠道獲得融資,是房企(看看那些房企的困境)較為靈活的一種融資方式,而大部分股份制銀行由于額度有限,也會推出這類理財產品以賺取利率

興業銀行房地產信托業務最近大半年來擴展很快,除了僑鑫融資3億元投資藥業,還包括中信集團融資3億元投入紅樹灣項目、珠江投資融資5億元做鋼鐵。興業銀行第6期萬利寶――“廣州星河灣?流動資金貸款”理財計劃顯示,新華信托股份有限公司擬對廣州星河灣實業發展有限公司發放1年期1億元流動資金貸款,該信托產品的信托貸款由廣州番禺海怡房地產開發有限公司和北京富華園房地產開發有限公司及黃文仔提供連帶責任保證擔保,用位于廣州市中心區面積7267.1679平方米的商業物業(評估價值萬元)作抵押。

就記者獲得的兩份理財計劃書看來,一年半期的“粵財信托?僑鑫?南方中藥港流動資金貸款單一資金信托”的到期或然收益率為7.3%-7.5%,接近以商業地產租金收益為回報的REIT(房地產投資信托基金)保證收益率7%-8%。但一年期的“新華信托?廣州星河灣流動資金貸款單一資金信托”以及一年期的“僑鑫?南方中藥港”的到期年或然收益率僅為6.5%-6.7%。個人客戶最低投資金額為5萬元,并以1000元整數倍遞增。

(本文來源:21世紀經濟報道)

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