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鄂爾多斯市房價大跌曝信托兌付危機

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

在監管層調控樓市不放松的背景下,今年房地產信托風險成了信托理財市場最受關注的部分。上周,業內傳聞此前經信托渠道大量融資的鄂爾多斯市房價大跌,或對正在運行的信托產品造成嚴重影響,令一度平靜的房地產信托“兌付”難題再次升溫。

房價大跌“牽連”地產信托近期,有關“鄂爾多斯房價從每平方米2萬元跌到3000元”的消息,令不少投資者心驚膽戰。雖然這只是個案,但該地房價大跌卻是現實,牽涉其中的房地產信托會否受影響成為關注焦點。

據鄂爾多斯房地產開發商統計,今年在建工程中,約有75%處于停工或半停工狀態。其中,今年前四個月,全市銷售商品房149.8萬平方米,下降20.8%;銷售金額91.4億元,下降5.8%。這個在最近兩年間聚攏大量資金的資源型城市,正在經歷樓市泡沫消退后的痛楚。

業界普遍估計,目前“涉鄂”房地產信托可能逾25億元,而從發行機構看,共有9家信托公司在鄂發行信托產品,主要包括中融信托、新華信托、中信信托、新時代信托、華宸信托等機構。其中,中融信托項目規模為11.635億元,位居發行規模第一。

緊隨其后的是新華信托,共發行3款信托產品,總規模10.5億元。

據了解,2011年5月10日,中融信托發行一款“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區改造項目集合資金信托計劃”,所募集資金用于對凱創房地產開發有限責任公司進行股權投資。知情人士透露,雖然上述信托計劃名為“棚戶區改造項目”,但實際資金用途卻涵蓋鄂爾多斯伊金霍洛旗棚改和城市之巔兩大房地產項目。其中,后者由于資金周轉問題已停工半年。

而由中信信托7月27日發起的“中信普惠?鄂爾多斯城投應收賬款流動化信托項目”,其募資規模為8.57億元,是今年最近的一款投資于鄂市的產品,資金用于東勝至阿康中心物流園區高速公路建設項目。

外界擔憂的是,為應付房地產項目開發及周轉,該地多家房地產企業還牽涉巨額民間借貸,這足以讓部分涉足鄂爾多斯房地產的信托項目風險顯現,事實上此前出現兌付危機的幾項信托產品背后都有民間借貸資金鏈斷裂的“痕跡”。

選擇合適產品最重要對于今年的房地產風險,普益財富分析師認為,目前行業整體風險可控,但需防范個體風險。據悉,部分信托公司不看好房地產后市,為避免到期難以兌付的情況出現,上半年多款房地產信托產品提前終止清盤。與此同時,個別到期的房地產信托產品則延期兌付。上述人士表示,雖然在剛性兌付機制下,房地產信托不能兌付的情況不會大規模出現,但是個別信托產品仍面臨兌付風險,而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

對于投資者來說,房地產信托雖然風險很大,但其優勢在于能獲得超過普通產品的收益,一面是風險,一面是高收益,的確兩難抉擇。對此,業內人士表示,房地產的兌付風險并非不可控,投資者只要做好事前功課,還是能規避風險的。

選擇房地產信托產品要關注兩方面,首先,在購買信托之前,投資者要分析項目本身是否合適、開發商資質如何,如果開發商本身信譽、實力都比較強,但是項目本身狀況、盈利能力不佳,那么后期回款肯定會比較慢。

其次,就要看抵押情況。行業人士表示,房地產信托的高風險主要來自于房屋銷售不景氣,項目本身的還款來源可能會出現問題。如果有較充足的抵押物,到兌付的時候,就算房子賣的不理想,信托公司通過抵押物的處置等方式還是可以保障投資者本金和收益的。

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