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國內房產信托帶來夾層融資向中國式REITs邁進

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

人行副行長吳曉靈2005年年底在“2005中國地產金融年會”上表示,用公開發行受益憑證的方式,設立房地產信托投資基金(REITs),才是房地產直接融資的方向和可持續發展模式,也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。

來自銀監會的聲音與央行不謀而合。銀監會政策法規部副主任李伏安此前表示,212號文是出于規范信托市場的考慮,并不是要將房地產信托的路子堵死,發展房地產信托投資基金,將是今后房地產信托的重要方向。他還透露,《房地產信托管理暫行辦法》肯定會出臺,而且方向將與212號文保持一致。

這一切表明,決策和監管部門正在為房地產信托設計藍圖:發展REITs。然而,國內的金融環境暫時無法讓REITs順利上路。

“夾層融資”空降國內

首次提出準房地產信托投資基金概念的聯華信托,時隔一年,又帶來了新的舶來品―――“夾層融資”。并已經將這種操作方式使用于該公司的“聯信?寶利”七號信托計劃中。這一融資方式,再次被業界稱為對“中國式REITs”的嘗試。

“夾層融資”,實際上是一種在歐美國家非常流行的融資方式。聯華信托總裁李曉東在接受記者專訪時表示,夾層融資,簡而言之,是一種介于股權和債權之間的金融產品。

“它不需要取得項目四證,在項目具備向銀行和信托公司進行貸款融資前,即可通過股權融資,但是這種股權融資又沒有過多地削弱項目方的控股權,這使得它成為介于股權和債權之間的金融產品。”

操作其他信托品種,對信托公司運作項目的能力提出了更高要求,信托公司必須有足夠的項目人才儲備。”李曉東表示,以股權融資類信托為例,信托公司在信托期內持股超過50%,作為大股東必須對項目公司財務具有控制權,負責信托項目的經理不僅應能擔任財務總監,而且必須精通于房地產項目操作。

相對于單純的股權融資而言,“夾層融資”對項目股權控制權的要求會相對低一些。“夾層融資”對于房地產開發商的優勢,總結而言,可以體現在以下幾點。首先,資金回報的要求適中;其次,對于項目要求較低,不要求“四證”齊全;第三,資金的使用效率比較高,股權進去后還可以向銀行申請貸款;最后,投資方對控制權的要求相對低一些,不會參與得那么深。另外,雖然“夾層融資”受200份認購限制,但是可以在同一品牌下連續發行。

但是其融資費用比抵押貸款較低,由于國內相關法律環境不完善,目前這種操作方式還處于試點階段。

中國企業海外發展中心主任孫飛表示,未來信托公司的業務要向兩個方向提升和轉換,一是基金化,也就是公募化,信托公司要實現規模效應,必須從被動融資向主動融資提升。二是從傭金收入型向投資收益型提升,這就引出了“夾層融資”的概念。

他表示,原來信托公司做貸款類信托,收益率很低,由于信托計劃本身規模較小,利潤自然很低。大多數貸款類信托傭金收一到兩個點,現在是兩到五個點,但是“夾層融資”收五到十個點,甚至十二個點,因為它既有融資收益又有股權收益。

“目前,利用信托這個平臺做‘夾層融資’,對中國房地產市場而言是最佳搭配。”孫飛表示。

向“中國式REITs”邁進

REITs的核心釋義,是高流動性、有長期穩定收益的資產支持證券。聯華信托在“夾層融資”信托產品中增加流動性安排,這為發展中國內地REITs市場提供了可供借鑒的經驗。在此基礎上,如果獲得政策、法律、稅收方面的支持,中國REITs的腳步聲將會越來越近。

李曉東分析,在房地產開發整個鏈條中,從拿地到開發、銷售,到最后退出,都應該有相應的金融工具去支持。REITs是解決退出問題,“夾層融資”則是解決“四證”齊全之前的融資問題。

從目前國內開發商的現狀而言,不可回避的一個問題是―――“四證”齊全之前房地產開發商最缺錢。但是,由于今年政策面的緊縮,在這個階段銀行無法發放貸款,信托的門檻又太高。此時通過有限股,或者可轉債的方式,作為“夾層融資”進入。這筆資金只是階段性地進入項目,后來的優級債券和銀行貸款還可以進入。這就相當于是以開發型物業為支持的信托產品,如果可以突破發行份數的限制,就是類REITs的概念。

另外,“聯信?寶利”七號信托計劃,除了“夾層融資”,還考慮到了退出機制的問題。這個特點,也是對RE-ITs的一次有益嘗試。

據悉,聯華信托的做法是,在信托計劃中引入“做市商”制度,借鑒期貨交易的做市商制度,引入投資機構充當“做市商”角色。在信托計劃發行之前即約定,信托計劃優先受益權產品持有人在期滿一年以后,以約定的價格賣給做市商,這樣就為投資者提供了一個退出渠道。做市商可將信托計劃賣出賺取差價,也可將信托計劃持有到期獲得收益。

“這是在信托計劃200份限制沒有突破之前,對于信托流動性的一個應變之舉。”李曉東表示。

相關鏈接:真正的REITs尚難破繭

很多業界專家共同的觀點是,REITs對于目前國內的開發商而言,其實有點遠水解不了近渴,它要求項目已經正常經營,有穩定的租金收入,但是還沒有被分割出售,中國這樣的項目并不多。所以,如果沒有產業基金性質的資金支持房地產開發,REITs即使是有,也收購不到合適的物業。開發商資金最緊缺的時候就是“四證”齊全之前,因為這個階段開發商無法向銀行貸款。

也有專家表示,在美國REITs以投資租賃型物業為主,但如果在中國出現,預計早期還是以開發型物業為主。以開發型物業為支持的信托產品一旦上市,還是會受到市場的歡迎,這與國際上的REITs概念不一樣,但它就是中國式REITs。

東渡國際集團投資部總經理吳榮國分析,目前中國發展上市房地產投資基金的制約因素主要有四個方面:

一是信用制度不健全是制約房地產投資基金發展的根本原因。信用制度不健全,投資者無法把資金委托給房地產投資基金管理,基金管理者也無法有效開展投資房地產業務。

二是法律因素是制約房地產投資基金發展的瓶頸。目前房地產投資基金運行的法制不全主要表現在《產業基金法》沒有出臺,基金行業、證券市場法律法制尚不規范,房地產行業法律體系也不完善。

三是房地產投資基金運行的行業環境需要完善。房地產投資基金既涉及房地產業,又涉及證券行業和基金管理行業,從目前來看,這三個行業都需要完善。

四是房地產投資基金運行的參與主體需要逐步成熟。從參與上市房地產投資基金運行的主體來看,既包括政府部門,也包括投資者隊伍,還包括投資基金的管理者。從目前來看,政府的導向能力、投資者的投資水平和基金的管理能力都需要提高。

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