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內地首只酒店房地產信托投資基金REITs在港上市

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

經歷掛牌延期、發行規模削減等波折之后,開元酒店地產基金7月10日成功在香港上市,這也是中國內地首個酒店地產基金上市。知名房地產專家陳晟對《每日經濟新聞》記者表示,上述酒店地產基金的上市,也為未來更多的酒店地產、商業地產乃至產業地產基金的房地產證券化提供了可能。

業內人士分析,在投資性地產實現了房地產證券化后,內地房地產開發商的角色或將發生分化。證券化有助于開發商提前變現,當資產變現后,開發商的角色就轉變為資產管理者,經營模式也會由原來的“重資產投資型”轉向“輕資產運營型”。

延期的破冰之旅/

7月10日,曾因市況走低,投資者反應冷淡而遭遇掛牌延期的――開元產業信托如愿在香港主板掛牌。

當日,開市價報3.4港元,較基金單位定價3.5港元低2.9%,并在首日上市收報3.52港元,較上市價3.5港元高0.6%,成交253萬股,涉資877萬港元。

據了解,開元產業投資信托基金是首只中國內地酒店房地產信托,美國私募股權投資公司凱雷集團為其股東,母公司開元集團以酒店業為主要業務。開元原計劃在港上市集資最多19.74億港元,但由于投資者反應較冷淡,最終大規模縮減集資至僅6.755億港元。這是內地酒店地產資產證券化的第一例。

2006年前后,內地就有專家提出要發展房地產信托投資基金(REITs),實現房地產資產證券化。但因種種原因,這一目標在2011年前沒有得到實現。

在這樣的背景下,商業地產、酒店地產、產業地產領域的開發商,只能通過散售物業來解決房地產開發資金的問題,造成了一系列的問題。比如,有的商業地產開發商為了盡快回籠資金,選擇對外承諾售后包租。但其包租的租金價格,明顯高于周邊。最終造成商鋪大量空置,包租期結束后,實際租金遠遠低于承諾的現象,進而產生了一系列的糾紛。本報此前報道的江蘇泰興涌金商業廣場就是這樣的一個案例。

如此,很多房企也不斷地設想各種辦法,希望能夠首開人民幣REITs的先河。

2011年,長江實業在香港發行了首個以人民幣計價的REITS。此后,越秀地產(,HK)和越秀房托(,HK)聯合宣布,把旗下廣州西塔(以下簡稱廣州IFC)注入越秀房托,交易對應的物業作價為134.4億元,成立了資產規模最大的中國房地產基金。

今年5月海印股份(,HZ)又發布公告,計劃設立專項資產管理計劃,擬募集資金16億元,將實現A股市場的首宗資產證券化。

有助房企轉型/

事實上,除了已成功上市的開元酒店地產基金,今年7月2日,花樣年與高盈集團就酒店房產信托基金項目簽署合作協議,雙方將攜手打造酒店資產投資和品牌運營平臺,為內地酒店業主提供資產增值和海外上市的機會。

根據雙方的合作協議,花樣年將為高盈在內地物色潛在酒店并購項目,提取一定傭金;同時花樣年還將提供品牌運作和經營管理,獲取相應收益,而高盈則將從并購項目的運營利潤中獲取收益。

此外,鷹君集團、新世界發展等香港企業也都加入到了酒店地產基金上市的熱潮中。

北京睿信致成管理顧問有限公司董事總經理薛迥文對《每日經濟新聞》記者表示,房地產證券化在將來是一個趨勢,作為開發商未來的一個出路,也讓很多開發商有底氣去從事商業地產開發。酒店經營的投資回報率及回報周期較普通的商業地產吸引力更弱,這使得酒店地產開發一直是房地產行業的一個難點。這使得很多地產公司對開發酒店業務沒有興趣。

酒店地產基金的推出將在很大程度上,改變現有的局面。薛迥文說,開元酒店地產基金因為專注于酒店加地產的開發模式已很長時間,手上已積累了一批比較低成本的項目,所以在變現以及給付投資者收益上,具有一定優勢。

根據鐵獅門、凱德等海外地產證券化經驗分析,證券化有助于開發商提前變現,當資產變現后,開發商的角色就轉變為資產管理者,經營模式也會由原來的“重資產投資型”轉向“輕資產運營型”。因為開發商的專長更多在于選地、拿地或經營品牌,也就是說完全可以通過借由投資者的資金來充當管理人的角色,通過比較少的資金投入來撬動大規模的運營。

雖然,房地產資產證券化是目前的趨勢,但并非每一家企業都能順利實現資產證券化。酒店由于成熟周期長達8~12年。在酒店培育期間,投資回報率會非常低。也有業內專家認為,內地投資者目前看重的主要還是酒店物業價值的上升情況。由于目前內地酒店收購市場并不樂觀,酒店估值以及稅費都會導致許多收購事宜難以成行。

標簽:證券化地產大規模一系列酒店

本文來源:每日經濟新聞

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