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隔岸觀火:土地流轉信托如花如刺引來大批觀望者

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

即使前期的確權流轉都能順利落實,但如沒有成熟的盈利模式和優秀的合作企業、種植戶,動輒十余年的項目容易中途夭折。

理財周報記者袁盼鋒/北京報道

在中信信托“破冰”推出首款土地流轉信托后,北京信托一月內先后在江蘇省無錫市和句容市兩地推出土地流轉信托,原本由信托業龍頭中信信托主導的土地流轉信托試點似乎出現了擴圍勢頭。

不過,據記者了解,雖然目前安信信托(,股吧)、中融信托、中糧信托、安徽國元信托、上海信托、華寶信托、平安信托等許多信托公司已開始了相關的研究準備和實地調研,但它們大部分都處于觀望之中,短期內并沒有打算推出土地流轉信托。

無論是已經有產品推出的中信信托、北京信托,還是其他信托公司,大家都在思考一個問題:土地流轉信托如何才能賺錢,這也是諸多信托公司只是觀望卻不出手的真實原因。

而中信信托、北京信托對這一問題思考后的結果也各不相同。

土地信托模式各異

實際上,“土地流轉信托”也并非今年才出現。

自2008年起,湖南、福建一些地區就率先開始以信托的方式探索實現土地流轉和規模經營,先后出現了土地流轉信托的“紹興模式”,“益陽模式”以及“沙縣模式”。但無論是湖南還是福建,早期的土地流轉信托雖然突破了農民-企業的傳統土地流轉模式,但并沒有真正引入商業信托公司,而是政府單獨成立政府土地信托機構,并作為農民土地經營權的受托人參與土地流轉。

相比之下,目前由中信信托、北京信托主導推出的土地流轉信托已與早期模式大相徑庭,而中信信托、北京信托所推出的土地流轉信托模式也不盡相同。

在流轉土地的歸集上,中信信托和北京信托雖然都以財產權信托的方式受托農戶的土地經營權,但分別采取了不同的方式。在中信信托“服務商+混合結構化設計”模式中,完成土地確權登記后的農民將手中的土地承包經營權直接委托給中信信托。北京信托為此設計了“土地合作社+專業合作社”的模式,先由農民以其土地承包經營權入股當地的土地合作社,再由土地合作社作為委托人,將土地承包經營權委托給北京信托。

作為信托公司,無法直接參與農業經營,必須將受托的流轉土地租出去以獲得地租收益。

據了解,中信信托將歸集后的全部土地出租給了安徽帝元現代農業投資有限公司(下稱“安徽帝元”),由安徽帝元作為服務商,負責對流轉土地的開發整理、招商招租等。

北京信托的“土地信托之無錫桃園村項目”將土地租賃給陽山鎮桃園村水蜜桃種植大戶成立的水蜜桃專業合作社,金色田野系列的土地信托將土地租賃給句容市新農村發展實業有限公司。

但北京信托的“雙合作社”模式并不是將土地一直租賃給某個種植單位,而是面向專業大戶、家庭農場、農業合作社、農業企業,最終實現土地在上述主體間的多元流動。

盈利指向生態農業

“對于流轉后的土地來說,雖然其承包經營權暫時發生了轉移,但其土地的所有權、使用權以及土地的農業性質必須保持不變。信托公司的作用就是將集中起來的土地轉租給種植大戶和專業農業公司,是整個鏈條是否盈利關鍵就看種植大戶和專業的農業公司。”中部一家信托公司的副總經理對記者表示。

按照中信信托的規劃,流轉后的土地將建設現代農業循環經濟產業示范園,安徽帝元則是園區建設的實施方,圍繞著示范園區項目的農戶、中信信托、安徽帝元的利益也將來源于該產業示范園的收益。

“為了項目試點財產性信托我們也做了讓利,其實并不賺錢,真正可能的收入主要來源于后期資金信托的管理費,這也是農戶除了租金收入外可能的收入來源。”一位中信信托的內部人士稱。

據了解,該園區規劃了五大板塊,涉及二十多個子項目,具體包括現代農業種植及水資源保護工程、現代化養殖、生物質能源和基質肥項目、設施農業和農業物聯網、農業科研平臺。

北京信托的金色田野系列一共有5只土地信托,受托土地規模達9928.46畝。為了最大限度內增加土地的農業價值,北京信托將農業產業鏈上的育種、生產、銷售、服務等諸多環節解構,將農田水利設施建設、農產品(,股吧)物流設施建設、銷售網絡建設、農機農技服務工作外包給專業農業公司,最終由各類型專長的生產者種植。

“生態農業的方向確實挺好,但并不意味著一定就能賺錢。土地流轉后的增值收入,不在于流轉本身,而在于流轉之后是否能讓真正有優勢的農戶從事相應的生產,同時讓土地生產處于機械、科技高效配合之下,否則就難以增收,各方利益也保證不了。”上述信托公司的副總經理分析稱。

短期復制可能性不大

土地流轉信托無疑是信托業創新的一個主要方向,而且未來該類信托的體量也一定會迅速增加,但現在就涉足土地流轉信托,大部分信托公司還是心里沒底。

“土地流轉信托未來的需求會比較大,但現在各省的情況并不一樣。土地流轉信托很大一部分取決于當地的土地流轉的政策以及登記的完成情況,沒有當地政府的合作,項目的成立和后期管理都是問題。”一位華北的信托公司高管稱。

據該人士稱,即使前期的確權流轉都能順利落實,但如果沒有成熟的盈利模式和優秀的合作企業、種植戶,動輒十余年的項目很容易會中途夭折。

據記者了解,中信信托、北京信托在推出土地流轉信托之前都花費了大量的時間研究調查,進行流轉土地確權、登記、頒證。其中,中信信托所推出的土地流轉信托,由于之前當地早已基本完成土地的確權登記,中信信托前期花費的時間才最短,但前后也準備了五個多月。

除此之外,土地流轉信托收益權轉讓也是一個問題。中信信托的宿州項目設置的受益期限為12年,北京信托的桃園村項目雖然不設定固定信托期限,但不少于15年。這意味著未來,土地流轉信托還面臨一個農戶信托收益權變現的問題。

然而,目前國內還沒有統一的信托登記制度,更沒有針對投資者的信托收益權轉讓的成熟市場。

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