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信托變短期融資工具陜國投5年期產品1年清盤

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

本報記者李崇磊北京報道

房地產信托面臨的兌付問題,曾經引起了市場的廣泛關注。如今,第一波密集兌付期已經悄然過去,償付違約的情況并沒有出現。此前,很多業內人士對于解決房地產信托的兌付難題曾經提出過很多種應對的辦法,其中提前清盤被認為是最可能被使用到的手段之一。果然,截至4月16日,各個信托公司發行的涉及房地產信托的產品,出現了多起提前清盤的情況。

根據普益財富提供的數據顯示,今年前3個月共有56款房地產信托發布了清算公告,其中多款信托屬于提前清算,涉及中誠信托、中鐵信托、中信信托、陜國投等多家信托公司。對于外界質疑提前清算的信托產品涉及的項目是否出現資金鏈緊張的問題,中信信托的公關媒介經理劉廣認為信托產品提前清算是很正常的現象。實際上由于信托產品設計的特點,房地產企業在資金寬裕的情況下,為了改善資產負債表,很多時候都會選擇提前償付債權或是提前回購股權,這是造成房地產信托產品提前清盤的最大原因之一。

普益財富研究員范杰則提醒投資者,在信托產品頻頻出現提前清盤時,注意再投資風險。他告訴記者,雖然表面上看,這些提前清盤的產品都達到了預期收益,但是提前清盤導致投資周期變短,投資者原定的中長期投資變成了短期投資,不僅實際收益縮水,而且還要面臨再投資風險。

“中貿廣場商業地產項目投資集合資金信托計劃”是陜國投去年發行的一款信托產品,總規模為9000萬。在當時市場上在售的35款預計收益率超10%的產品中,這個信托計劃是唯一的房地產投資信托產品。

陜國投發起的這個信托計劃,其資金用于受讓陜西中貿房地產開發有限公司西安市中貿廣場南區商業主樓地上一至二層商業地產,屬于一款商業地產信托投資。該商業地產項目占地平方米,2011年1月31日全部信托資金受讓給中貿地產后,中貿地產及其母公司中貿集團將位于西安市碑林區長安路以西臨街7.04畝土地和位于灞橋區灞陵鄉石家道村的261畝土地抵押給陜國投。

中貿廣場位于西安市碑林區南稍門附近,坐落在西安市中軸線長安路與友誼路交匯處西北角,規劃總建筑面積約為60萬平方米。從地理位置來看,該項目占據優越地勢條件,規劃總建筑面積約60萬平方米,以商業、休閑功能為主導,集住宅、公寓、商業等多業態于一體,其中商業地產總體量約15萬平方米,分別為大型超市、精品百貨、大型電器賣場,主題運動商場、大型游藝中心、KTV、娛樂院線、主題餐飲以及特色商業步行街、商務酒店、會議中心等多業形態。綜合性的商業中心的定位與周邊精品公寓、都市住宅社區非常契合。

這款信托計劃期限5年,一位投資者給記者轉發了陜國投2011年4月15日和2011年10月18日發給他的管理事務報告書,根據報告書顯示,截止到2011年10月18日,這款信托產品的運行并沒有出現任何異常。

蹊蹺的是,這款運行正常的信托產品在今年初悄然清盤。在陜國投方面發給委托人的清算公告中稱:“因信托目的已實現,信托計劃于2012年1月30日提前結束。”一個五年的信托計劃,僅運行了1年就毫無征兆地結束了。所幸的是,陜國投方面在2012年1月30日向委托人兌付了全部信托本金及信托收益。據了解,陜國投共向該信托計劃委托人兌付信托本金9000萬元、信托收益1080萬元,實際信托計劃年化收益率為12%,符合信托計劃中的預期收益。陜國投方面也聲稱“信托計劃預期收益已實現”,但是投資者并不買賬。前述投資者就認為,雖然收益方面沒有打折扣,但是5年期的產品1年就清盤了,對于他來說,還要找新的投資項目,既耽誤時間,又要占用精力。

淡水理財的研究員吳國棟認為,房地產企業等于是把這個信托計劃當成了短期融資工具,從去年房地產行業的平均資金成本來看,用12%的年息換取9000萬的資金,非常劃算,但是卻讓投資者承擔了非常大的再投資風險。

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