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千億房地產信托明年面臨剛性兌付

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近日監管層對房地產信托再度警示風險,并重申了剛性對付的問題。有研究機構預計,明年將有千億房地產信托計劃面臨兌付,為緩解沉重的兌付壓力,除尋求第三方機構接盤外,還有信托公司推出了“接盤”信托。

原則難轉變

上海某信托公司高管表示,近期監管部門已再次對各家信托警示風險。據其了解,監管層在近期召集的相關會議中,強調了對房地產信托的風控。而對于出現兌付問題的項目,業內也明確了幾種方式,包括信托公司自有資金接盤、第三方資產管理公司接盤、信托公司大股東出資接盤等。

對于出現無人接盤的情況,監管層明確表示,信托公司的資產或股權將在監管部門主導下進行處置,所得款項將用來優先保障投資人的兌付。上述高管認為,這實質上是確認了房地產信托剛性兌付的原則不可逆轉。

據諾亞財富統計,2012年到期的房地產信托產品1172億元,整年兌付規模較大,其中3月、6月、7月和8月為兌付高峰,明年信托公司的兌付壓力不可謂不低。河南某信托公司研究部人士表示,現在各家信托公司每月都需要壓力測試,壓力測試標準已經降至40%。同時,雖然其所在的公司并沒有停止新增房地產信托業務,但對于項目的風控要求卻進一步提高:項目質押率都在4折以內;此外,為確保開發商的流動性,必須提供完備的第二還款來源。

接盤信托浮現

監管部門與信托公司的擔憂并非無的放矢。事實上,如果沒有過橋資金,今年有部分房地產信托實際已出現了違約。

上海某信托公司高管對記者表示,在今年的一些項目中,房地產信托一個重要的接盤方――四大資產管理公司中今年已參與到接收房地產信托計劃中來。其運作模式一種是以提供融資為主:資產管理公司從房地產信托接過項目后,一般會給開發商寬限一到兩年時間,直到實現到期還款;另一種方式是直接拍賣處理。“進行直接處置,資產管理公司實現收益把握還是比較大的,因為這兩年的信托計劃一般抵押率是40%左右,收回本金基本上沒有問題。”上述高管表示。

此外,記者近日發現,一種新模式也開始浮現:不定向“信托受益權”基金項目。根據其說明書,這一款正處于募集期的信托計劃募集項目資金將“投資于同業中知名度良好的信托公司發行的投資標的信托單位或信托受益權”,這受益權將包括“國內大型企業運作的優質住宅以及成熟商業項目、各類產業園區建設項目、各類基礎設施建設項目、上市公司股票質押融資項目”等。

根據說明條款上解析,這款“受益權信托”將在實質上發揮接盤其他房地產信托項目的功能,但該款信托卻并沒有冠以房地產信托的名義。

上述河南某信托公司人士表示,目前涉房項目一般都要當地監管部門審批,但各地的監管要求可能有所不同。據該人士表示,今年南方有一家信托公司也是推出了類似的TOT信托基金,但在成立后,該信托有部分資金投向了房地產項目,其結果就是被當地銀監局叫停,要求該信托計劃重新以房地產項目進行報備。(證券時報記者張寧)

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