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中融信托-沿海智慧公館信托貸款信托計劃點評

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

新浪倉石研究中心(010-6267-5061)

一、綜合評述

【中融-沿海智慧公館信托貸款信托計劃】屬房地產類信托產品,收益率較高9.5%~11%),期限1.5年~2年,總規模2.5億元,半年付息一次。交易對手沿海地產集團是房地產上市公司,屬房地產百強企業,品牌知名度較高。本項目提供土地抵押、股權質押擔保,集團公司連帶責任擔保等風險控制措施,安全性極強。綜合評價★★★★★。

收益

★★★★★

融資人實力

★★★★★

期限

★★★★

信托公司實力

★★★★★

付息條件

★★★★

抵押等增信措施

★★★★★

行業、類別風險

★★★

償債能力

★★★★★

二、產品簡介

信托全稱

中融信托-沿海智慧公館信托貸款信托計劃

資金用途

用于向沿海綠色家園發展(鞍山)有限公司發放信托貸款,進行沿海智慧公館項目的開發建設。

信托資金規模

2.5億

產品期限

1.5年、2年

預期收益率

100~300萬

300萬以上(含)

1.5年

9.5%

10%

2年

10%

11%

收益分配

每半年分配一次

擔保方

由沿海集團、沿海地產為沿海鞍山的還本付息義務提供連帶責任保證擔保

募集時間

2013年9月29日起

預約電話

新浪倉石研究中心(010-6267-5061)

三、要素分析

1、交易對手分析

沿海鞍山成立于1993年,擁有房地產開發二級資質,是上海沿海國投投資管理有限公司(簡稱“上沿國投”)100%控股子公司。沿海鞍山自成立以來,已完工程合格率達100%,且近三年,累計完成開發量將近20萬平方米。

截止2012年底,沿海鞍山總資產達4.979億,總負債3.254億,資產負債率約為65.35%;截止2013年6月,沿海鞍山總資產達3.278億,凈資產達2.334億。

沿海綠色家園有限公司(簡稱“沿海集團”)成立于1990年,且于1997年10月在香港聯合交易所掛牌上市,股票代碼HK.1124。近年來由于沿海集團在國內房地產行業良好的業績,吸引了眾多國內外投資者的關注。

截止2013年3月31日沿海集團總資產港幣160億,負債為115.84億,所有者權益合計44.25億,營業收入37.17億,2011年度營業收入71.77億。資產負債率72.4%,集團負債高與其近幾年的快速并購和擴張相關,集團償債能力尚可,整體負債水平在房地產行業中屬于中等水平;總體資產與負債結構均較穩定。流動比率2.299,流動性較好。

沿海集團2011年連續八年榮獲“中國房地產品牌價值TOP10”,品牌價值估值42.07億元;連續七年榮獲“中國房地產企業健康住宅專業領先品牌”;2011、2012年“中國房地產企業穩健經營10強”;2012年連續八年榮獲“中國房地產百強企業”,全國房企排名42位(中指數)等多項榮譽。

2、風險控制措施分析

股權質押。上海沿海國投投資管理有限公司將其持有的沿海鞍山的100%股權質押給中融信托,為沿海鞍山還本付息義務提供質押擔保。

土地抵押及未來在建工程抵押。沿海鞍山將其持有的本項目地塊及未來的在建工程抵押給中融信托,為沿海鞍山還本付息義務提供抵押擔保。該地塊位于千山中路北、莘英路東,土地面積.03平方米。抵押率將控制在50%左右。

保證擔保。由沿海地產投資(中國)有限公司為沿海鞍山的還本付息義務提供連帶責任保證擔保。

3、擔保方介紹

沿海集團介紹同上。

沿海地產于2005年4月11日設立,是上市公司沿海集團的全資子公司,且為沿海集團在國內房地產產業的控股母公司,統領沿海集團國內的房地產開發和物業管理業務。沿海地產目前年開發量達120萬平米建筑面積以上,擁有1000多萬平方米可開發建筑面積的土地儲備。

截止2013年1季度末沿海地產總資產131億元,負債合計67.74億,所有者權益合計62.91億,其中累計經營利潤34.16億。資產負債率51.87%,整體負債水平較低,流動比率3.62,速動比率1.82,流動性較強。總體資產與負債結構均較穩定。公司經營穩健,無論長期還是短期的償債能力均較強。

公司自2010年以來營業收入穩步提高,2012年主營收入達89億元,凈利潤23.48億元,較2011年7.7億元凈利潤,增幅達205%。2013年1季度的經利潤已經達到6.7億元,占2012年凈利潤的28.53%,2013年利潤前景較為看好。

4、還款來源分析

第一還款來源為項目本身的銷售收入。項目銷售收入可達4.68億元,可完全覆蓋本信托計劃本息,安全邊際高。

第二還款來源為沿海地產的資金。沿海地產為沿海集團的主要子公司,沿海地產的財務狀況良好,完全有能力為信托計劃提供還款來源。

5、項目介紹

項目位于鞍山主要干道千山中路北側,莘英路東,項目場地東側為公司已建成的商業服務中心,北側隔路為居民區,西鄰自來水公司高新管理所,具有稀缺的景觀優勢,緊鄰鞍山著名AAAA級景區玉佛山景區、玉佛苑、二一九公園,綠地面積超過10萬平方米,景觀環境優越。

沿海智慧公館項目規劃占地面積約1.98萬平方米,規劃建筑面積約5.53萬平方米,可售面積約5.20萬平方米,地上可售面積4.46萬平方米,其中住宅建筑面積2.98萬平方米,共252戶,商業建筑面積1.48萬平方米,停車位210個。

項目目前已四證齊全,符合銀監會“四三二”要求,屬于合規信托貸款。項目土地轉讓價款等約1.08億元已經全部支付完畢。

項目回款分析。本項目總投資為3.57億元,總建筑面積為

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