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假股真債:地產信托融資“苦情戲”

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

信托領域真正的創新很少,大多為避監管

證券記者胡春春

5月中旬,“信托涉足房地產一二級開發”的消息旋風般在市場傳播。《金證券》記者調查發現,所謂的涉足,本質仍然是“假股真債”。

北京信托業人士稱,最近一兩年,約七成房地產信托融資項目是以這樣的方式運作的。尤其是今年以來,為避開抵押問題,私募股權開始摻和其中,造成信托涉足房地產一二級開發的假象。

“七成項目這么操作”

“假股真債,就是看起來好像是持股,實際上仍然是債權的形式。”5月21日,正在蘇州出差的李陽(化名)在電話中,給《金證券》記者解釋了目前房地產借道信托融資的最常見手法。

李陽是國內一家中型房地產公司投融資部門的負責人。巧合的是,他此行蘇州所查看的項目,正在進行的也是這類融資。

《金證券》記者了解到,房地產企業通過信托融資,最基本的形式是將項目打包發行集合產品。不過近一兩年來,“假股真債”更為盛行。李陽稱,他們公司“大約70%這么操作的”。

“一種是信托公司拿錢入股,進入我們需要融資的房地產項目,到約定時間退出,這種情況錢不會太多,持有的股份也不會太多。另一種是信托公司設立一個信托計劃,通過這個信托計劃募資進入房地產項目。看起來好像是信托公司進入了房地產一二級市場的開發,實際上他們并不參與運作,只是為我們提供了不同的融資方式。”李陽對《金證券》記者解釋。

據悉,這類融資形式的融資成本在13%-15%之間,“今年因為整個市場閑散資金比較多,所以成本走低了一點。”他說。

“假股真債”升級版

“假股真債”無疑為房地產和信托之間的合作提供了新的通道,不過監管在繼續,房地產和信托之間的“創新”也在繼續。

《金證券》記者了解到,“假股真債”的融資形式有很多具體的操作手法,取決于信托公司的意愿和房地產公司項目的大小。此間一些信托公司考慮到風控問題,會要求房地產企業給出抵押。

“以前有膽子大的,或者關系好的,不要抵押就做了,我現在手中的四五個項目,也有兩個是不要抵押的。但是現在監管收緊后,很多項目就卡在了抵押上。”李陽對《金證券》記者介紹。

據悉,一般情況下,房地產企業是不愿意將項目抵押給信托公司的,更多留給銀行做開發貸。因此,“假股真債”盛行期間,抵押成了這一融資模式中的軟肋和風險點。不過今年以來,房地產企業和信托公司又有了新的應對策略。

“現在通過有限合伙的形式可以避開抵押的問題,房地產企業會找個資產管理公司一起出面成立個私募股權基金,房地產企業作為GP(普通合伙人,有權管理、決定合伙事務),有的時候會以LP身份(有限合伙人即真正的投資者,但不負責具體經營)認購一部分,剩下的由信托公司吃下,然后投入到需要融資的房地產項目中。”李陽說。

李陽調侃說,這是房地產與信托“假股真債”模式的升級版。

“創新大多為避監管”

除了這類看似曲線投資房地產項目的介入形式,《金證券》記者了解到,目前確實出現了信托公司有意直接參與房地產開發的情況。“我們也只是聽說,具體是什么情況就不知道了。因為信托給一個房地產項目做融資最多也就幾個點的收益,直接參與開發確實能獲得更高的收益。”北京信托行業一位業內人士說。

除此而外,“買入返售”的融資形式也快速普及。所謂的“買入返售”涉及三方,其中甲方一般為過橋資金、乙方為出資方(通過信托進入)、丙方通常為銀行(主要是為項目背書)。“這半年以來,中小信托公司中,這種融資形式也開始越來越普遍。由于一些資金是定向的,所以很難了解這類融資形式的具體內容。不過復雜外衣里面,都離不開債權的基本形式。”這名北京信托行業人士對《金證券》記者說。

光怪陸離“創新”的背后,房地產項目仍是信托的主要業務。公開數據顯示,今年一季度末信托資金對房地產的融資規模仍然有較大增長,達到7701.79億元,重新超過2011年底的規模。

“信托領域真正的創新很少,融資形式上的創新大多為避監管,方便融資。”他說。

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