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國金證券房地產信托投資基金專題分析報告

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房地產信托投資基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)是一種以發行收益憑證的方式募集特定投資者資金,由專門投資機構進行投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。簡單而言,REITs就是一個擁有并運營商業性房地產的企業,它持有如公寓、酒店、商場、辦公樓、醫院和倉庫等在內的房地產資產。其收益主要來自兩方面:一是其長期的資本增值收益,二是租金收益,即REITs的分紅。

REITs起源于美國,截止2012年1月份,美國約有152只REITs公募基金,資產規模大約5000億美元,從美國REITs發展路徑來看,REITs的投資品種一直不斷創新。

從REITs組織形式來看,主要有公司形式和契約形式兩種,美國主要以公司形式為主。而根據具體運作方式,REITs可分為三種類型:一是權益型;二是抵押型;三是混合型。在美國,權益型REITs占絕對主導地位,其次是抵押型REITs,混合型REITs的重要性相對較低。

從對AllREITs指數風險收益特征分析可知,AllREITs指數風險大體處于標普500和納指100指數之間,對比滬深300指數看表現相對穩健,風險指標略低于滬深300,且與我國股市相關性較弱。因此,從資產配置角度出發,REITs資產可起到分散風險及穩定投資組合收益的作用。

同時,美國REITs持有的物業分布非常廣泛,覆蓋經濟活動的各個領域,各類型物業對經濟周期敏感度是不一樣的。如酒店、度假村及零售等對經濟周期的敏感度相對較高;而醫療、倉儲及林場等與經濟周期相關性較弱,表現出相對抗周期性。因此在不同經濟周期,相機配置不同類型的REITs將會有較好的表現。

此外,法律規定REITs必須支付不少于90%的稅后利潤給持有人,其屬于高派息品種。從統計來看,1972年以來,長期平均年化總回報率13.75%中年均派息收入約為8.3%。因此高派息是對周期系統風險的又一化解,也是REITs長期表現穩健的關鍵因素。

美國近期經濟數據表現靚麗,加之新屋銷售以及成屋銷售、租出率及租金等數據顯示美國房地產(尤其租賃市場)的企穩。因此,在08年次貸危機爆發以來REITs大幅下跌為其投資價值提供較好的安全邊際以及近期租賃市場的升溫提供更多的租金收入的背景下,財務穩健的公寓、倉儲、工業廠房等REITs具備較好的投資價值。

目前,我國公募基金方面沒有真正REITs基金,但有兩只以REITs基金為主要投資標的的QDII,屬于基金中的基金。這兩只基金分別為諾安全球不動產基金和鵬華美國房地產基金,均以權益類REITs為投資標的,但投資范圍有所區別,諾安不動產投資范圍相對較為廣泛,以全球權益類REITs為投資標的,而鵬華房地產是以美國權益類REITs為主要投資標的。結合當前宏觀環境及估值,投資者可關注兩只基金的投資價值。

風險提示:REITs基金投資標的由于受各國宏觀經濟、地產市場以及匯率等多因素影響,具有較高風險/收益特征。建議具備風險承受能力的投資者參與。

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