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三瓶頸制約4萬億規模未來房地產信托仍將走弱

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

每經記者徐子莫發自上海

截至今年三季度,信托業托管資產已經超過4萬億規模,雖然“不差錢”,但隨著12月31日凈資本大限到來之際,一些業內“龍頭”公司也需要增資以求達標,曾經“風光無限”的房地產信托如今卻開始漸行漸遠。

經歷了2011年精打細磨的信托業,明年是否能否極泰來?

增資擴股“熱火朝天”

去年7月,銀監會頒布的《信托公司凈資本管理辦法》(以下簡稱《辦法》)中明確,信托公司凈資本不得低于2億元人民幣;信托公司凈資本不得低于各項風險資本之和的100%;凈資本不得低于凈資產的40%。《辦法》一經出臺后,國內多家信托公司紛紛開始增資擴股。

今年6月,愛建股份(.SH)宣布對其全資子公司愛建信托增資20億元,獲得銀監會原則同意。

在剛剛發布不久的三季報中,愛建股份公告稱,將向上海國際集團、經怡實業、大新華投資、匯銀投資發行股份募集26億元,其中20億元擬用于增資愛建信托。增資完成后,愛建信托的資本規模將達到近25億。而第三季度,上海國際信托成為愛建股份的第二大股東。

10月份,興業信托、陜國投(.SZ)和中融信托也得到銀監會正式批復,三家公司都獲得不同程度的資本注入。

在興業銀行(.SH)的三季報中顯示,該行已經成功受讓永安資產管理有限公司持有的興業信托的4.90%股權,持股比例達到56.08%。興業銀行成為興業信托第一大股東。

隨后,陜國投也宣布,公司接到銀監會批復,同意陜國投股本由3.58億股變更為5.78億股。擬向陜西煤業化工集團有限責任公司和西安投資控股有限公司兩家公司,以9.65元/股的價格合計發行不超過2.2億股人民幣普通股。募集資金總額不超過21.23億元,扣除相關發行費用后將全部用于充實公司資本金。

緊接著10月21日,中融信托控股股東經緯紡機(.SZ)發布公告稱,黑龍江銀監局批準中融信托變更股權和注冊資本,以及調整股權結構等事項,增資完成后,中融信托注冊資本由14億元增至14.75億元。

而在銀監會答記者問中,相關負責人曾表示,目前信托公司(不含正在重組和剛開業的公司)平均管理的資產規模約為400億元,個別信托公司管理的信托資產規模已經達到凈資產的50倍以上。與此同時,部分信托公司的內控和風險管理能力并沒有及時跟上,單體信托項目風險時有發生。為有效控制信托公司的盲目擴張,防范風險,需要更有效的監管工具來彌補監管手段的不足,即通過實施凈資本監管進行必要的約束。

普益財富研究員范杰在接受《每日經濟新聞》采訪表示:“事實上,國內信托公司并不擔心資本金不足問題,(因其)大多數都是國有控股的背景。再者就是一些大型機構控股,資本金只是一個門檻問題。”

房地產的冰火兩重天

如果說《辦法》的出臺是為進一步梳理行業,那么信托產品的創新、機構優化能讓公司走得更遠。

今年以來,各監管部門依舊延續中央對樓市政策的調控。特別是今年上半年,銀行信貸緊縮使得房地產商融資渠道被“截斷”后,房地產商渴求資金的欲望越發強烈。曾經被各家信托公司譽為“支柱”的房地產信托也不得不走下“神壇”,面對接踵而來的問題。

據不完全統計,2011年上半年包括保障房信托在內,全國共發行536款房地產信托產品,發行規模達1670.1億元,同比分別增長145.88%和137.36%。

一波“小陽春”行情讓房地產商暫時找到了救兵,但好景不長。

今年上半年間,監管層曾多次召開內部會議,暗示多家信托公司暫停房地產信托產品銷售,同時作出多次口頭警告。

來自中國信托業協會上周剛公布的《2011年3季度末信托公司主要業務數據》顯示,前三季度投向房地產領域的新增信托資金累計達3216.67億元,已超過去年全年2864億元的發行總量。從環比上來看,房地產信托下降的趨勢已經十分明顯。

而臨近年末,有消息曝出渤海信托、方正東亞信托、四川信托和五礦信托四家信托公司的房地產信托業務被喊停,為期3個月。隨后,渤海信托通過在其官方網站發表聲明否認,其余三家公司未公開表態。

好買基金研究報告分析,隨著房地產調控的繼續推進,未來房地產商資金回籠風險加大。在此背景下,交易對手的選擇顯得尤為重要,小開發商調度資金的能力比較弱,運作的規范程度整體上也不如大型企業,對信托公司的項目鑒別能力提出了更高的要求。

范杰預測,明年房地產信托銷售將會下滑,不僅是因兌付期的到來,更多的是政策因素在里面,高風險不一定再會帶來高收益。

據用益信托工作室(以下簡稱用益信托)統計,從2011年三季度各月房地產信托的發行數量和發行規模來看,均在逐月下降,九月份降到最低,僅高于一月份。另外,房地產信托的規模占比和同比增長率也在下降,八、九月房地產信托發行規模占比均低于40%,九月份發行規模出現40%同比負增長。

用益信托認為,受《辦法》結算期將近的影響以及監管層對房地產信托風險的愈加重視與嚴格控制的形勢不會有變,未來房地產信托依然走弱已是大勢所趨。

“影子銀行”逐漸淡出

“影子銀行”的規模在不斷擴大,根據野村國際(香港)曾對中國內地的“影子銀行”做過的調研,2010年“影子銀行”貸款余額為8.5萬億元,約為當年銀行貸款余額的17.8%、當年GDP的21%。

而銀信合作則是占了“影子銀行”的“半壁江山”。通常,銀行通過信托理財產品的方式隱蔽地為企業提供貸款,信托理財產品則屬于銀行表外資產。

去年7月,銀監會緊急叫停銀信合作業務。今年1月,銀監會更是進一步明確了商業銀行2011年需按每季度不低于25%的降幅將表外資產轉入表內,到年底前完成全部轉入。同時要求信托公司對銀信合作貸款按照10.5%的比例計提風險資本,并對信托公司2010年度分紅做限制性規定。

雖然被叫停,但并不能阻止銀信合作打“擦邊球”。

隨著監管松動,銀信合作又開始萌動。但事實上,持續的調控已使得曾經火爆的銀信理財市場逐步開始“降溫”。

10月,銀行理財產品市場再遭清理,包括超短期理財產品等均被列為了重點監管對象,理財產品的發行數量也開始應聲而下。

其實,無論“板子”挨得多大,不可忽視的是,銀信合作為銀行帶來了不菲的收入。

諾亞財富一銷售人員表示,在銀信合作中,銀行都是收取兩筆費用:托管費和手續費。通常托管費為0.1%,而手續費則是“大頭”,最高時收到過1%,一般為0.45%~0.6%不等。“手續費都是可以跟銀行協商的。”上述人員向《每日經濟新聞》表示。

而一些以信貸產品為基準產品的收益率則較高,在扣除成本和通道費用,收益也較為可觀。

根據用益信托的統計,10月中旬,有13家銀行和22家信托公司參與發行了162款銀信理財產品,發行數量較月初減少26款,減幅為13.83%,預計發行規模為353.02億元。

用益信托認為,10月份銀信合作理財產品的投資方式依舊趨同。不過,受近期民間借貸沸沸揚揚以及融資類銀信合作叫停的影響,信托貸款類在波動后仍呈低迷態勢。

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