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融資4億抵押物僅2億五礦信托被指風控不力

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

每經記者沙斐發自上海

日前,有媒體報道稱,五礦國際信托今年到期的一款房地產信托產品“五礦信托-榮騰商業地產投資基金信托計劃(1、2期)”融資方回籠資金不足以支付本息,信托計劃提前終止。

知情人士稱,“兌付了信托計劃后,五礦信托現在已向上海榮騰置業有限公司(以下簡稱榮騰置業)進行追索,但后者并無力償還,現在雙方已經對簿公堂,五礦信托已向上海松江法院申請保全財產。”

《每日經濟新聞》記者從松江區房地產交易中心調閱項目的權籍材料發現,上述項目目前確實已經被司法查封。但是,五礦信托是否能夠通過司法拍賣等收回融資款卻是未知數。

根據松江區房地產交易中心的信息,上述信托的抵押債權金額僅為2億元,不到本金的一半。與此同時,上述抵押物還有另一名為“馬建軍”的債權人,該債權人順位還在五礦國際信托之前。

對此,上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平表示,五礦信托在整個融資過程中沒有做好風控調研,存在失職。

銷售收入超4億元/

據五礦信托-榮騰商業地產投資基金信托計劃(1、2期)路演資料顯示,2011年中,融資方榮騰置業委托五礦信托發行了“五礦信托--榮騰商業地產投資基金信托計劃(1、2期)”,共募集資金4億元。

據悉,該信托資金受讓榮騰置業旗下榮豐廣場3、4期收益權及公司60%股權,以實現信托計劃財產的增值,并以此作為信托利益的來源。

該信托路演資料顯示,榮豐廣場3期當時未售住宅面積約6000平方米,按保守市場平均價格1.35萬元/平米價格預計,可實現回籠銷售資金約8000萬元;榮豐廣場項目3期商用房則預計銷售可回籠資金合計約萬元;榮豐廣場4期在刨除建造費用等支出每平方米預計可實現收入1.2萬元,可回籠資金合計約萬元。

按照上述預期,榮騰置業兌付“五礦信托-榮騰商業地產投資基金信托計劃(1、2期)”的4億元信托借款本金并不成問題。

路演資料介紹,信托的投資標的為榮騰置業開發的“榮豐廣場”,項目的建設位于上海市松江區,北面樂都西路、西至倉匯路、東臨玉樹路、南至倉豐路。

記者登錄網上房地產查詢榮騰置業,查詢結果顯示,截至目前,該公司名下共有2個項目,分別是位于上海松江區樂都西路825弄的榮豐休閑購物中心,以及同樣位于上海松江區玉樹路2715弄的榮欣苑。

對比榮騰置業名下2個項目所在的地理位置、占地面積以及開盤時間,當時名為“榮豐廣場”的多期項目,如今被稱為“榮豐休閑購物中心”和“榮欣苑”。

克而瑞房價系統提供的數據顯示,2011年7月至今,榮欣苑商業及住宅項目僅靠零售,銷售總額就超過4.5億元。由此可見,公司的還款資金來源并不成問題。

但奇怪的是,相關媒體報道稱,五礦信托上述項目融資方卻不足以支付本息,信托計劃提前終止。

“融資方可能有其他窟窿。”著名金融信托專家孫飛教授認為。

《每日經濟新聞》記者為此試圖從榮騰置業處了解詳情內幕,但直至記者截稿,也未能聯系到榮騰置業。

同時,記者還聯系了“五礦信托-榮騰商業地產投資基金信托計劃(1、2期)”的信托執行經理張曉健,但至截稿時也沒有得到回復。

律師稱風控失職/

2013年4月3日,五礦信托網站披露,已提前結束了“五礦信托--榮騰商業地產投資基金信托計劃(1、2期)”。信托計劃的本金及最后一期信托收益已經于結束日的后10個工作日向受益人予以分配。

根據相關媒體報道,五礦信托目前正與融資方榮騰置業溝通,追討借款。

根據信托條款,為了有效控制信托融資過程中可能出現的風險,五礦信托曾專門設置了保障措施:以榮騰置業旗下榮豐廣場1、2期鋪作為抵押,同時配以榮騰置業40%股權質押以及60%股權劃至五礦信托旗下。商鋪評估價約11.33億元,質押率約為35%。

《每日經濟新聞》記者調查發現,信托項目提前兌付后,榮豐休閑購物中心于今年5月24、25兩天出現了整體出售物業的記錄:一次性成交了198套商業物業,成交金額6億元。

記者從上海市松江房地產交易中心查詢了上述成交物業的抵押情況。調查結果發現,該物業抵押權人為五礦國際信托有限公司,債權數額2億元,債務履行期限從2011年6月14日到2013年7月15日。

查詢結果顯示,五礦信托以榮騰置業旗下榮豐廣場1、2期鋪作為抵押物的債權數額為2億元,僅為4億元信托融資金額一半。

不僅如此,記者調查還發現,該物業還有另一位名為馬建軍的抵押權人。而針對馬建軍的債務履行期限從2011年5月27日至2015年5月26日,債權數額為6億元。

杜躍平律師表示,根據債務履行期限時間,馬建軍屬于第一順位債權人,也就是說在五礦信托之前,該物業已經被抵押了。

“榮騰置業今年5月成交的198套商業物業,很有可能是將物業的產權進行了一次性轉讓,以此盡快還清欠款。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示。

上海松江房地產交易中心出具的信息顯示,馬建軍對于榮豐休閑購物中心的6億元債權于今年5月21日正式受理,與記者之前查詢的成交記錄及成交金額相吻合。

由于榮騰置業無力償還4億元信托欠款,記者調查了解到,五礦信托已經向上海市第一中級人民法院提起訴訟。目前,榮豐休閑購物中心成交的200套商業物業于今年7月17日被司法查封,預計結束日期為2015年7月16日。

即使抵押物被查封最后進入拍賣流程,根據金額大小以及抵押時間先后,馬建軍都將作為第一順位。杜躍平律師對此表示,“五礦信托在整個融資過程中沒有做好風控調研,對抵押物價值了解不足,對整個項目的債務調查也不清楚。”

資金監管懸疑/

宜信財富投資部投資咨詢總經理周磊表示,為了保障回款資金及時到位,通常信托回款賬戶通常都設置成共管賬戶,以便強制性地收回房產銷售收入。

據了解,共管賬戶屬于融資雙方對于資金管理的一種信用約束形式,目前在各類企業的融資活動中被廣泛采用,尤其是在信托融資領域。

“但這屬于選擇性條款,如果沒有,信托公司也沒有辦法強制回收銷售收入。”周磊補充說。

除此以外,信托公司是否對融資方進行控股也是一個監督還款的關鍵。單純的股權質押只是財產的抵押,但控股則可以對融資方進行財務等多方面控制,有利于信托公司更好地控制融資過程中可能發生的風險。

按照信托條款,五礦信托上述項目受讓榮騰置業60%股權,加上質押的40%股權,實際100%控股榮騰置業。蹊蹺的是,在此情況下,風險卻依然出現。

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