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房企資金緊缺信托融資訴求升溫

2013-11-05 14:52:42
來源:網絡

資金緊張,銀行融資渠道受限,使房企借道信托融資解決資金訴求的愿望越來越強烈。諾亞財富日前發布報告顯示,7月共成立房地產信托41只,成立規模為105.26億元,規模占比為17%;環比上月,成立數量、成立規模和成立規模占比分別增長52%、67%和5個百分點,出現回暖跡象。

一家信托公司高管告訴記者,目前房地產信托確實存在回暖勢頭,房地產商融資需求十分強烈,但信托公司在風控上比以往更加嚴格,在交易對手選擇上更傾向于規模大、資金實力強的房地產商。

房地產信托規模的提升,一方面說明信托公司對房地產信托業務看重,另一方面,說明房地產開發商資金短缺問題依然存在。值得注意的是,在監管層面收緊,融資機構加強風控的背景下,部分中小房企的資金狀況尤為艱難。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,2011年“限貸”與“限購”的疊加,一方面銀行緊縮“銀根”,另一方面,限購政策的施行,也使房地產企業回籠資金難上加難。因此,在資金緊張的背景下,房地產企業不得不選擇融資成本較高的信托、債券等融資方式進行融資。因此,三季度對于房企來說是個坎,多個信托到期,使部分小房企又陷入了還債困境。

不過,諾亞財富管理中心研究部總經理鄧偉巖對記者表示,單月成立數量和規模上漲僅是環比,并不能表明市場整體回暖。他還稱,不排除在兌付壓力下部分開發商和信托公司發新還舊,以及部分開發商對樓市抱有樂觀預期進而加大投資的可能。

“數量和規模上漲更多與已談妥項目在7月集中推出有關。”一位信托人士對記者稱,在2011年下半年監管層面對房地產信托收緊,房地產信托項目發行受限。現階段來看,監管層面并沒有放寬,仍然是按照以往要求報項目。

記者了解到,雖然7月增速較快,但與去年相比,仍然相對較低。用益信托的數據顯示,7月份房地產信托成立數量為69只,規模為153.22億。相比去年同期成立數量115只361億,降幅超過一半。

中國房地產學會副會長陳國強也對記者表示,面臨三季度的兌付窗口期,甚至有部分企業以發新信托還舊信托的情況,這也意味著,在監管層、宏觀政策都不放松的背景下,房地產企業資金壓力驟然增加。

的確,三季度對于房地產企業來說,是近兩年的還款高峰。國泰君安數據顯示,2012年一季度到期兌付規模為366億元,二季度為368億元,三季度為716億元,四季度為309億元。中金公司的報告則稱,7至9月平均每月到期房地產信托規模在300億元,為年內最大高峰。

對此,銀監會非銀部主任柯卡生日前也表示,今年下半年與明年上半年,在2010年和2011年集中成立的房地產信托面臨集中兌付考驗。他透露,今明兩年,信托行業集合類房地產信托需要兌付的金額,扣除次級后分別為710.02億元和1842.52億元。

面對還款高峰,房企的資金壓力卻因規模和實力各有不同。“現階段,房地產企業資金鏈狀況分化非常嚴重。”一位具有國資背景的PE高管對《經濟參考報》記者表示,作為招保萬金等大型房地產企業,由于項目一般都比較好,所以資金鏈狀況一直不錯,反而融資成本在不斷下降。但與之相反的是,三四線城市的中小型房企,融資成本卻在不斷提升。

“之前分化都沒這么大,現在越來越大了。”上述人士坦言,對房地產企業來說,銀行貸款越多,其資金成本越低,但是,由于銀行對房地產企業信貸的嚴控,更多的房地產商只能選擇其他融資方式,這也就產生了分化。從資金成本來說,由于大型地產商底氣較足,多能將融資成本降至7%至8%。而小型地產商恰恰相反,他們需多承擔30%至40%,甚至高達50%的融資成本。

除成本的高壓,庫存的居高不下同樣給房企帶來巨大壓力。截至8月16日,萬科[簡介最新動態]、招商[簡介最新動態]等龍頭房企在內的38家房企發布的中報顯示,庫存合計為5423.62億元,與去年同期相比凈增1288.84億元,增幅達31.17%。

大房企資金充裕、小房企四處求資,大小房企資金境況“冰火兩重天”。對此,聶梅生指出,庫存與債務高企是房地產企業不得不面對的現實。

“政策層面存在變數也是企業所面臨的重大風險。”陳國強指出,國務院派出的8個督查組已結束督查階段,但在評估結果未出來之前,誰都無法判斷未來政策走向。但是,如果結果超出中央預判,將出臺后續政策。例如,擴大房產稅試點,提高二手房交易稅,提高預售門檻,加大預售資金監管力度,加大執行力度,對地方實行問責等等。

因此,陳國強建議,在資金高壓與其他存在的諸多不確定性的同時存在情況下,我們應警惕房企資金斷裂的金融風險。

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