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房地產信托融資模式解析

2013-11-05 14:52:42
來源:網絡

5.3萬億了!信托業的規模不露聲色地擴大著。

而截止到2012年3月31日,在5.3萬億中受到市場關注的房地產信托的規模達到6865億元,占到總規模的13.46%。

房地產信托再度發熱……

“您好,我們公司新近推出了一款房地產集合資金信托計劃,您感興趣嗎?”

“煩擾您了王女士,請問您對房地產資金信托了解嗎?”

……

這是王女士收到的向她推銷信托產品的電話。

然而,像王女士這樣的普通投資者,在了解房地產信托的過程中,由于專業知識的欠缺以及少數銷售者對風險的刻意隱瞞,使得原本應該被揭示的風險被忽略了,極有可能成為接盤到期舊信托的“托”。

因此,在進入2012年,房地產信托再度發熱時,我們很有必要理清關系,搞清楚房地產信托的產權。

其實,基于融資過程中形成產權關系及現實的運用,房地產信托融資主要有貸款型信托、股權型信托、混合型信托、財產受益型信托四種模式。

貸款型信托融資模式

1、操作流程

在這種模式下,信托投資公司作為受托人,接受市場中不特定投資者的委托,以信托合同的形式將其資金集合起來,然后通過信托貸款的方式貸給開發商,開發商定期支付利息,并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司;信托投資公司則定期向投資者支付信托受益,并于信托計劃期限屆滿之時,支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。如圖一所示。

2、優勢和劣勢"alt="四種房地產信托融資模式解析"style="border-bottom:#d1d1d11pxsolid;border-left:#d1d1d11pxsolid;padding-bottom:3px;margin:5px0px;padding-left:3px;padding-right:3px;border-top:#d1d1d11pxsolid;border-right:#d1d1d11pxsolid;padding-top:3px"src=""/>

2、優勢和劣勢

優勢:融資期限比較靈活,操作簡單,交易模式成熟,利息能計入開發成本。

劣勢:與銀行貸款相比成本高,目前政策調控環境下難以通過監管審批。

股權型信托融資模式

1、操作流程

在這種模式下,信托投資公司以發行信托產品的方式,從資金持有人手中募集資金,之后,以股權投資的方式(收購股權或增資擴股),向項目公司注入資金;同時,項目公司或關聯的第三方承諾,在一定的期限后,溢價回購信托投資公司持有的股權。如圖三所示。

2、優勢和劣勢"alt="四種房地產信托融資模式解析"style="border-bottom:#d1d1d11pxsolid;border-left:#d1d1d11pxsolid;padding-bottom:3px;margin:5px0px;padding-left:3px;padding-right:3px;border-top:#d1d1d11pxsolid;border-right:#d1d1d11pxsolid;padding-top:3px"src=""/>

2、優勢和劣勢

2、優勢和劣勢"alt="四種房地產信托融資模式解析"style="border-bottom:#d1d1d11pxsolid;border-left:#d1d1d11pxsolid;padding-bottom:3px;margin:5px0px;padding-left:3px;padding-right:3px;border-top:#d1d1d11pxsolid;border-right:#d1d1d11pxsolid;padding-top:3px"src=""/>

優勢:能夠增加房地產公司的資本金,起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件;其股權類似優先股性質,只要求在階段時間內取得合理回報,并不要求參與項目的經營管理、和開發商分享最終利潤。

劣勢:一般均要求附加回購,在會計處理上仍視為債權;如不附加回購則投資者會要求浮云超額回報,影響開發商利潤。

財產受益型信托融資模式

1、操作流程

利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點,開發商將其持有的房產,信托給信托公司,形成優先受益權和劣后受益權,并委托信托投資公司,代為轉讓其持有的優先受益權。

信托公司通過發行信托計劃,募集資金來購買優先受益權,并且在信托到期后,如投資者的優先受益權未得到足額清償,信托公司則有權處置該房產補足優先受益權的利益,而開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。如圖五所示。

2、優勢和劣勢"alt="四種房地產信托融資模式解析"style="border-bottom:#d1d1d11pxsolid;border-left:#d1d1d11pxsolid;padding-bottom:3px;margin:5px0px;padding-left:3px;padding-right:3px;border-top:#d1d1d11pxsolid;border-right:#d1d1d11pxsolid;padding-top:3px"src=""/>

2、優勢和劣勢

優勢:在不喪失財產所有權的前提下實現了融資;在條件成熟的情況下,能夠過度到標準的REITs產品。

劣勢:物業租售比過低導致融資規模不易確定。

混合型信托融資模式

1、操作流程

債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信托的基本特點,同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色,通過股權和債權和組合滿足開發商對項目資金的需求。如圖七所示。

2、優勢和劣勢

優勢:信托能夠在項目初期進入,增加項目公司資本金,改善資產負債結構;債權部分成本固定,不侵占開發商利潤,且較易資本化;股權部分一般都設有回購條款,即使有浮動收益占比也較小。

劣勢:交易結構比較復雜,信托公司一般會要求對公司財務和銷售進行監管,同時會有對施工進度、銷售額等考核的協議。

結語

繼2003年房地產信托融資出現了一個“井噴”的現象后,今年以來,房地產信托發行逐漸回暖。

根據中國信托協會數據,2012年3月,38家信托公司共成立190只固定收益信托產品,其中,信托資金投向最大的行業為房地產行業,募集總金額為76.18億,較1月份翻番。單只產品募集規模最大的也為房地產類,平均募集金額2.46億元,較1月份增長31%。

然而,對于市場上層出不窮的房產信托而言,隱藏在暗處的風險依然存在。在產品涌現,熱潮再來時,我們只有清晰它是如何運作的,知曉個中優劣,方能善假于房地產信托。

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