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興業銀行擬借道信托融資房產商

2013-11-05 14:52:42
來源:網絡

《第一財經日報》日前獨家獲悉,興業銀行杭州分行7月時曾向總行請示設立一款總額最高達89億元的股權投資基金私人銀行理財產品,專項用于與杭州濱江房產集團股份有限公司(下稱“濱江集團”)一起投資后者于杭州華家池的項目。為了資金能夠順利且“合規”地流入房地產投資,設計方案擬尋求借道信托公司發起單一資金信托計劃。

“還有一套方案,是通過券商資管計劃這樣的合規途徑認購。”一名接近該業務的消息人士告訴本報。

該產品設計方案雖對認購的“通道”本身沒有拿定主意,但對理財資金借道的路線圖、最后進行地產投資的有限合伙人基金模式,以及在這個模式里興業銀行的收益和“風險的真實轉移”,都已經全盤敲定。

不過,該產品是否在總行層面獲批,本報目前暫未得知。

興業銀行“路線圖”

據上述消息人士稱,興業銀行杭州分行設計的“路線圖”是:興業銀行與濱江集團共同組建一家有限合伙企業,專門運作“興業·濱江華家池項目投資基金”,有三股資金將注入這只地產投資基金,其中興業銀行的理財產品將占大部分,最高可達七成。

根據“路線圖”,興業銀行需要找一家信托公司發起單一資金信托計劃由全部理財資金認購,然后再將這筆變身為信托計劃的資金投向“興業·濱江華家池項目投資基金(有限合伙)”,作為優先級的LP1;為了控制這一理財產品的風險,濱江集團將投資一筆資金,作為劣后級的LP2進入基金。按照申報方案,理財產品規模不超過89億且不可以超過基金總規模的七成,其余部分由濱江集團出資,后者資金將作為“安全墊”。

此外,上述消息人士說,該路線圖里還有一名GP(普通合伙人),“可以選一家基金公司來出資1000萬”,但“興業銀行會派去或者委托一個人當GP的獨立董事”,而這名董事“具有一票否決權”。

除了這名可一票否決的興業銀行方面的獨董,興業銀行對于基金的控制還在于:基金對接的資產將托管在興業銀行的資產托管部,為基金設立的風險控制與審批委員會作為決策機構受興業銀行控制。

有業內人士稱,從路線圖來看,興業銀行借道信托幫助地產企業進行項目融資的意圖不言自明,理財資金的年化收益也是由濱江集團來承擔支付義務的。和普通貸款原理相同的是,將負債端客戶的資金聚集后給地產公司的項目使用;不同的是,資金的來源變成了理財產品,投資人獲得了一般儲蓄翻1~2倍的收益率,承擔了地產項目壞死后本金損失甚至血本無歸的可能性;本來的貸款方地產企業變成了有限合伙基金項目的另一股東方,需按興業銀行的要求作為劣后級LP2為優先級LP1支起“安全墊”,但萬一“安全墊”資金損耗完畢,該企業無需如正常貸款壞賬后背上余下債務。

“而興業銀行的角色則從普通存貸利差的獲取者變成了一個實際的、暗中的項目設計者和管理者,銀行本來貸前、中、后期的信審變作了對有限合伙項目每一步進展的決策管控及財務管控,而其在傳統存貸間的利差收入也相應變成了項目管理收入、資金托管收入。而所謂的信托方、券商資管方或是基金管理公司方,則是興業銀行全盤路線圖謀定以后的通道,或者說配角。”上述業內人士說。

新模式背后

某股份制銀行上海分行人士據其業務經驗推斷,興業銀行杭州分行設計出這樣一種模式,既可以穩定住濱江集團這樣的大客戶,又可以躲避信貸規模管控(尤其是房地產類信貸規模限制).

“畢竟89億房地產融資是個大數目,就算放在一個大分行,也吃掉了很大一塊信貸額度。而且現在從宏觀調控背景來說,房地產類貸款屬于信貸結構調整里要被控制的貸款種類,可增加規模卡得很死。”上述股份行人士稱。

第三方理財機構普益財富研究員葉林峰對本報表示,央行從2010年開始對銀行向房地產企業發放開發貸款進行限制,在今年力度有進一步增加的態勢,因此一些銀行通過信托甚至其他海外渠道為房地產開發商提供融資成為選擇。

2013年中報顯示,興業銀行的房地產類貸款余額1225.93億元,占比9.16%,比去年年末的9%不降反升了0.16個百分點。

此外,上述股份行人士還說道:“興業銀行的這種模式,既非貸款也非擔保,就不會打進銀行的風險資產,也就不用資本計提,是增加中間收入又資本集約的業務。”

不過,對于該理財產品設置的初衷,上述接近興業銀行總行的消息人士認為,興業銀行的意圖是滿足私人銀行高端投資者的個性化需求,豐富理財產品種類,并非地產商客戶的“融資”需求主導。

但同時,本報也從杭州當地地產圈人士處獲悉,濱江集團的資金需求也是明擺著的,該集團正在設法聚集資金以求拿地。濱江集團董事長戚金興曾公開表示,華家池地塊在“家門口”,“不參與是不可能的”,濱江集團會聯合可以聯合的力量,爭取拿地。

一年最高3.65億收益

在興業銀行的項目股權投資基金新模式下,該行和投資者的收益和風險又是如何計算的呢?

“理財產品投資者的收益分配有兩塊:他們可以獲得和份額對應的暫定為7%~9%的年化收益,還可以接近成本價的優惠價格買華家池項目的房子。”上述消息人士說。

根據興業銀行杭州分行的設計方案,該理財產品的存續期不超過3年,投資份額300萬、400萬、500萬的私銀客戶分別獲得7%、8%、9%的年化收益。

上述消息人士說,由于實際資金使用目的是濱江集團融資拍地,理財產品資金本金退出及年化收益都將由濱江集團承擔支付義務。與此同時,信托即便作為“配角”,“交易結構涉及的包括但不限于信托等費用”,也將由濱江集團另行承擔支付義務,“預計這一費用不超過1%”。GP(某出資1000萬的基金公司)的參與也是有成本的,GP將按LP1最后實際出資額的0.5%收取一次性的基金管理費。也就是說,如果理財產品最后募集89億,GP將獲得4450萬的管理費。

作為LP2身份的濱江集團,也可以以“項目所涉土地的成交價×理財資金在基金總規模的占比×9.5%”的價格來收取一次性的代建及品牌、項目管理費。

而對興業銀行來說,這筆中間業務收入也有兩塊收益。“首先要收相當于基金總規模年化2%的管理費,這里包含興業銀行的理財產品銷售費用;其次興業作為托管行,還將收取相當于基金總規模年化0.5%的總托管費用。這些費用都是按季支付的。”上述消息人士說。

表面看起來,興業以兩種業務貢獻總共收取的費率為年化2.5%。但值得推敲的是,因興業理財計劃最終將與濱江集團共同投資“興業·濱江華家池項目投資基金”,因此興業銀行付出銷售費用的89億理財產品募集只結構性地占據該基金規模的一部分,但其管理和托管費用確是按總盤子配比收取的。“基金總規模預計最高可達146億元。”上述消息人士表示,如果按照146億規模的絕對情況計算,興業銀行方面一年的收益最高可達到3.65億元。

風險的轉移

坐收相當于基金規模2.5%的費用,興業銀行在這一實際的“撮合”角色中,是否要承擔如正常授信一般的資金風險呢?“風險是真實被轉移掉的。”上述消息人士說,之所以采用“信托計劃+有限合伙”的模式設計,興業銀行在這其中是不以任何形式將風險轉由銀行承擔的,興業銀行也不會承擔任何形式的增信。對興業銀行而言,其只需向理財產品投資者揭示清楚風險,接下來萬一產品投資出現風險,也將完全由投資者們自己承擔。

葉林峰分析產品結構后表示,雖然產品設計中有劣后資金的“安全墊”,但最終有沒有風險還是取決于濱江集團的資金運作和資信情況。有限合伙的形式明了,如果最后有虧損,還是由投資者自己掏腰包,銀行確實不需要承擔實質性風險。

不過,即便壞了賬不需出錢,興業銀行仍在出力:參加風控小組決策替理財產品投資者把關。據消息人士稱,一方面,興業對理財產品的募資和在基金中的配比有嚴格監管,理財產品規模不得超過89億、募集及基金存續期占比均不得超過七成;另一方面,興業銀行在設計模型時還對濱江集團的拿地價格進行限制。按照興業初期的規劃,如果華家池項目未中標,或土地成交價超過2.3萬/平方米的單位限價,基金都不予成立。

本報從上述消息人士處獲悉,即便理財產品募集總額可能高達89億,但對于龐大的華家池項目而言遠遠不及開發所需。事實上,為了減輕募集壓力追求利益,興業銀行在其中設計了一套“杠桿”:理財產品資金絕大部分將僅僅用于支付項目土地價款,而項目后續開發建設所需要的資金還需要濱江集團再用其在各銀行的授信余額或結構化融資方案等籌集,其中還很可能涉及到華家池項目公司的負債或提供增信,相關債權、抵押權甚至會優先于作為資本投入的理財產品本金與收益的兌付權益。

換句話說,流動性風險和濱江集團的信用狀況惡化風險將始終存在,可能導致理財產品無力履約。

至于興業銀行的上述理財新模式是否合規,葉林峰表示,這款銀信合作產品最大特點在于引入了具有“私募”性質的“有限合伙企業”模式,同時又結合了信托產品的“結構化”設計,分出了優先、劣后級別,從合規方面來看的話,資金投向劃歸為非標準債權一類。“設計和運作中必須要符合銀監會”8號文“的相關規定。”葉林峰說。

而上述消息人士稱,興業銀行的該款理財產品正是按照“封閉管理、單獨核算”的標準設置的,并不存在違反“8號文”的地方。

(責任編輯:DF071)

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