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錢荒推高信托融資成本房地產信托遭募資難

2013-11-05 14:52:43
來源:網絡

“我的一個客戶去銀行打算轉300萬元買信托,但銀行不放錢,說給他5千塊,讓他7月1日以后再轉賬。”一位信托公司的銷售人員向證券時報記者抱怨,這幾天銀行“錢荒”對新發行的信托產品的募資造成了困難。

最近,銀行一方面為了保持存款不讓客戶買信托產品,另一方面為了拉存款又加速推出大量高收益的短期理財產品。銀行“錢荒”不僅造成了股市的恐慌,也增加了人們對房地產市場的擔憂,畢竟這是一個資金密集型行業。除了銀行貸款,房地產信托曾是受房企追捧的融資渠道之一。

那么“錢荒”對房地產信托的影響有多大,對整個房地產行業將產生哪些影響?對此,接受證券時報記者采訪的業內專家認為,“錢荒”對房地產信托影響有限,缺乏自主銷售能力、依賴銀行理財客戶的通道類產品會有短期影響,但過了7月中下旬以后會有所緩解。中長期來看,優化金融資源配置不是信貸的去地產化,而是推動地產的去投資化,本次去金融杠桿正好給行業一個比較好的調整機會。

集合理財產品變相投入房地產市場

“最近,銀行類其他理財產品的收益高達6%~7%,已經接近信托產品8%左右的收益率,信托產品確實受到影響,而且與其他理財產品相比,信托的風險相對較大。”廣發銀行[微博]北京分行一位負責理財產品的工作人員稱。

中原地區一家信托公司有關負責人接受記者采訪時表示,“錢荒”對房地產信托產品短期影響并不直接,因為房地產信托項目本身規模大的不多,單體規模僅幾個億,而且大部分銷售靠信托公司自己的營銷團隊,不需要通過銀行認購。但也不排除一些體量大的需要銀行參與合作的產品會受到影響。

“對于房地產信托產品的影響還要看產品本身,好的房地產項目不愁錢,差的項目或是靠銀行理財通道的會很難過。”華東地區一家信托公司房地產業務部負責人接受記者采訪時說,缺乏自主銷售能力、依賴銀行理財客戶的通道類產品會有短期影響,過了7月中下旬以后會有所緩解。

“去年很多房地產項目資金緊張,上半年證監會放松監管,很多證券公司、基金公司成立了管理子公司,他們沒項目、沒資金、沒客戶,不具備鑒別能力,也沒有營銷團隊,只能走銀行通道業務,這些集合理財產品變相投入房地產市場。”上述華東地區一家信托公司房地產業務部負責人說,信托公司的監管一直很嚴,這讓信托公司今年上半年很難做,因為他們認為風險大、有爭議的項目卻被別人做了,很多爛的項目利率高、打擦邊球,助長了影子銀行泡沫。現在流動性形勢發生改變,之前預期下半年會放松流動性而做的決策,在資金退潮后都需要付出代價。

上述中原地區一家信托公司有關負責人也認為,銀行“錢荒”是短時間的,不會持續,隔夜拆借利率過高是非常態的,高成本吸金是不可能的。這次“錢荒”體現了央行的態度,即商業銀行高杠桿不符合政策導向,這是壓縮杠桿的過程。杠桿率下來后,市場融資成本會比過去稍高,屆時對房地產信托產品的影響,要看項目對成本的承受能力。不過,在他看來影響不大,“如果房地產都承受不了,那全社會融資更完了。”他說,信托業務是利率市場化的先鋒業務,未來的影響取決于資金成本、收益預期及經濟發展預期。

對于銀行“錢荒”對房地產信托產品的影響,中國信托業協會副會長王麗娟接受記者采訪時表示,協會也在關注這個問題,但現在不便評論。

中國信托業協會最新公布的2013年一季度末信托公司主要業務數據顯示,房地產信托余額為7701.7852億元,占比9.40%。其中,今年累計新增信托項目中,房地產信托金額達1532.1699億元,占比為9.27%。另據用益信托工作室統計,上周發行的產品投資領域分布上,房地產信托仍然占據榜首,且占比較前一周有所上升,發行的56款產品中,有13款投向房地產領域,發行規模約為44.5億元,占總發行規模的42.82%。

房地產去杠桿有利緩解房價上漲壓力

銀行“錢荒”是否會沖擊房地產市場,大幅提高房企融資成本?對此,中信證券房地產行業分析師陳聰認為,央行的意圖不是壓縮社會流動性總量,而是引導資金流向,規范金融秩序,支持實體經濟發展和居民消費。優化金融資源配置不是信貸的去地產化,而是推動地產的去投資化,遏制在供給過剩城市,金融資源的無效配置,同時有效刺激保障性住房、棚戶區改造、中小戶型普通商品住宅的建設,滿足居民首套房和合理的消費升級需求。

陳聰認為,并不是所有房企都是流動性格局生變過程中的受害者。上半年拿地保守,銷售積極的企業,具備固有融資渠道優勢的企業,反而將在優化金融資源配置的改革中受益。而一些融資能力較弱,拿地比較輕率的中小公司,有可能在未來半年內受到沖擊。他認為,流動性緊張會逐步推高房企的融資成本,但行業的這種去杠桿是逐漸和良性的,恰好配合行業去存貨的過程。

克爾瑞(中國)分析師戴成路認為,“錢荒”在短時期內確實會使房企碰到一定的融資困難,所以需要暫時調整企業運營策略,減緩擴張拿地,養精蓄銳。

“一線及近半二線城市住宅用地供應速度跟不上人口增長的速度。若土地供應難以釋放或制度調節不到位,上述城市的房價持續上漲仍是趨勢。本次去金融杠桿正好給行業一個較好的調整機會,也將緩解一二線城市的供需矛盾。”中投證券房地產行業分析師李少明認為,在預期資金成本上升、大量需求上半年已釋放的背景下,下半年購房需求走低是大概率事件,房價上漲壓力緩解。他預計三季度房地產成交量開始縮量,四季度增速明顯下降,局部城市和地區四季度可能現價格調整,幅度在5%左右。負債過高的房企毛利可能下滑2~3個百分點。

在中金公司房地產分析員寧靜鞭看來,對房地產業過于悲觀沒有必要,因為地產行業是經濟“防御性”行業,地產行業投資還在20%以上,是短期內經濟唯一的穩定器,政府近期也難以承受行業投資的失速。而在6月19日的國務院常務會議上重申“支持居民家庭首套自住購房信貸需求,并支持保障性安居工程建設”,也將對后期央行信貸操作和行業“剛需”正常釋放產生積極影響。

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