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李曉東:房地產信托產品的新趨勢―夾層融資

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

【李曉東】:首先感謝主辦單位給我這個機會,在這里跟應該算我們的上帝,主要都是一些房地產界的朋友,也是我們的客戶,在一起交流,剛才我們行業的兩位前輩,包括我們協會會長都給大家做了非常深入的介紹了關于房地產信托的事情,今天主持人給我們的題目讓我們將講一下準房地產基金的事情,正好聯華信托從去年開始籌備,今年在實踐上做了一些探索,結合我們的案例我講一講。中國真正開始做信托應該說是在02年,我們行業內講的一法兩規,信托法跟信托公司辦法,跟資金辦法,02年都齊了開始的,真正的流入到房地產行業是121號文件,02年6月13號。聯華信托當時趕上了機遇,當月的27號我們在中央臺做一個題目叫“銀行收緊放貸,趁許而入”由于現在的房地產信托也好,其他的計劃都有一個200份的規定,那么募集資金量都比較小,由于制定用途對發行的地點的制約因素會比較多,如果我在北京有一個項目,那么購買這個項目的信托計劃的人,基本上局限于北京附近,比如說屬于我在山西有一個項目,你說到北京來推介,除非我把者拉到那邊去,我們第一個信托計劃用過大巴把投資者拉到那里去看,如果信托公司要規模化的發展這樣做是不行的。現有房地產信托存在剛才的200份的規定,只能私募,實際上在十月上受到了限制,對房地產巨大的資金需求,起到了一個杯水車薪的作用。主要的局限就是一個是資金規模比較小,第二個購買的門坎相對比較高,門坎一高也增加了募集的難度,第三由于流動性的限制,期限普通比較短,因為你購買的信托計劃一旦有什么急用,這個信托計劃退出渠道現在是不寬的,所以不是哪一個法規不允許我們像國外REITS一樣發行十年二年三年,法規沒有限制,但是市場有約束。由于受規模和期限的限制,主要的房地產信托都用于貸款和投資的方式用于房地產開發的環節,所以說政策的上限制限制了房地產信托的進一步的發展。房地產信托的發行情況可以看得出來,這是一個2004年整個資金信托產品的一個統計,從這個表上可以看得出來,房地產信托從發行數量上占到了所有信托產品的第一位,從整個發行規模來說,也排在基礎設施之后,排在第二位,這兩個數據可以看出房地產信托對整個信托行業的重要性。如果從利潤的貢獻來說,可能這個比例還要大,因為有一些基礎設施往往信托公司的收益率更低一些。那么從資金的運用方式主要是銀行貸款,一些替代產品,貸款類的。從目前情況看占了絕大多數。而主要的投向是銀行不放的項目。解放軍一些四證不齊的房地產項目,占了相當大的比例。這個是2005年9月份的情況,大家知道在9月份,也解決不到2個月以前銀監會發了一個212號文,專門限制房地產信托貸款的文件,那么貸款的房地產信托從現在開始大大的提高,這個要求大家都熟悉了。這個跟銀行是一樣是35%的投資,還有一個以后就是說需要有二級以上的開發資質,就是說從現在起拿到信托公司的貸款需要具備這些。大家看到得出來,除非銀行不看好的項目,一般情況信托在貸款上的作為就有限了,種種的狀況促進信托公司要做被動和主動的變革。我們分析一下房地產怎么去變,我們分析一下房地產的資金需求,右邊是一個圖表,這個是我們國家自己根據數據做的研究,大家可以看得出來整個房地產的資金來源的構成,一個是開發商自有資金17%,銀行貸款現在是越來越緊,第三就是房地產金融體系比較欠缺,包括銀行、基金這些直接融資的渠道都不是很順暢。第三民間資金成本高。其實房地產大家仔細分析,最主要的資金來源其實是靠國家政策的支持。就是嚴重依賴銷售回款和拖欠土地款、工程款,那么土地款和工程款拖欠的難度越來越大,銷售回款有一個房地產金融報告也對這個問題提出了一個政策意見,這只是一個政策意見到落實還有一個漫長的過程,我覺得這個對房地產業內人士要考慮的,這個肯定是今后的趨勢,,作用落實,各家都要有自己的對策。房地產資金需求在取得四證之前融資渠道非常狹窄,第一個銀行的貸款早已經禁止了,信托貸款也可以正式宣告退出,那么剩下的就是在股權融資上,這個要付出很大的代價,第一個資金的回報以后比較高,內部的收益率要達到25-40%的百分點,而且判斷比較困難,周期也比較長,這中間比較典型的就是海外資金。第三個由于股權的引入,可能也面臨著一些控制權的喪失的情況。在這種情況下,夾層融資的需求就蕓蕓眾生,它應該是介于股債之間的金融產品,在中國由于公司法沒有優先股的規定,現在通過信托持股,然后在收益權上加以區分,這個問題得到了解決,這種融資方式在發達國家發展也非常迅速,而且愿意夾層融資的資金越來越多,在美國市場上出現了供大于求的趨勢。夾層融資的對房地產開發商來說有一個非常大的優勢,第一個資金回報的要求比較適中,第二個貸款的要求非常低,不要求四證齊全,第三個,資金的使用效率比較高,股權進去后還可以向銀行申請貸款,這樣的資金使用效率非常高。第四個對控制權的要求會相對的低一些,不會參與得那么深,當然還會有一些控制的要求。夾層投資比債權要求高一點,個人是無法參與的,所以說機構投資者是夾層投資的主體。中國的房地產機構投資人的角色長期缺乏,保險金、養老金REITS等等都不行。同時又有大量的資金缺乏渠道,造成資金浪費,幾十萬億的資金待在銀行。應該說目前階段夾層投資是最適合投資者的,但是要做到這一點還是要做到新,信托公司要進行創新,任何一個金融機構除了規范、監管還要創新。我們從去年開始意識到這個問題,意識到現有的房地產信托的一些局限,我們研究了一些新的出路,我們運用了不指定用途房地產信托,他施行備案制、發行靈活,但是它仍然受200份的限制,但是我們可以在同一品牌下連續發行,我們今年從3月份開始到今天我們的保利6號正在銷售。還有一個特點我們我們先募集資金后選擇項目,我們以前的方式叫帶人融資,今天應該叫帶客理財,今天我們是把投資我們產品的人作為主要服務對象,應該說有了因為的特點,有了國外私募房地產基金的大部分特征。具體到我們聯華信托的案例分析的話,應該它有以下的特色,第一,它是首個不指定用途系列發行的房地產信托計劃,到目前為止我們已經發行了6號個,到年底之前可能其要推出,平均的發行規模達到1.5個億左右;它的設計借鑒了海外房地產基金的設計,它的投資方式我們定的比較靈活,就是貸款、股權融資、購買物業,這樣為我們夾層融資留下了空間。未來的融資方向就是在夾層融資上。我們在這些方面都有涉足。這個產品有一個特點,它是一個完善的風險的設計,我們引進了列后和優先收益權的分別,每個計劃有20-30的列后收益權,第二公司內部有6級的評審,保證項目的質量;我們首家在信托計劃實行收益人大會制度,有重大的事情投資者可以當家作主。還有我們信托計劃的管理方面引進了相應的機構,必須建行做的托管行、戴德梁行要出具一些報告等等。我們原來的信托計劃就七八頁紙,這期的信托計劃長達40頁,還有一點募集基金和項目的選擇同時進行,這可以極大的提高我們的效益,開發跟從跟我們的接觸到拿到錢的時間會大大的壓縮。而且實現了項目所在地和發行的分離。以前的項目選擇非常的馬上,現在我們可以好的項目我們可以在福建發行,但是項目可以放到任何地方,項目選擇比較靈活,而且是同品牌的連續發行,有利于培養客戶的忠誠度。我們保利5號1.5個億24小時銷售一空,所以大家非常信任聯華信托的品牌和合作者的信譽,這個真正體現了我的價值。我們覺得在此基礎說,真正意義的房地產基金很容易產生。介紹了我們項目的案例,總統做一點總結。就是我個人對房地產信托未來的展望,第一個就是說,還要繼續的發展具體項目融資為主要特征的私募型的房地產信托產品,包括我們進的傳統的一些方式,雖然它有一些缺點,但是它畢竟還是能夠在一些具體項目上,如果條件適合時候也能夠發揮為房地產商送去一些及時雨。第二是要大力發展以房地產基金為要素的房地產信托基金。第三個,應該催生以購買和長期持有為主要目的的房地產基金信托,就是REITS。最后再次感謝主辦單位給我們這么一個機會,在這里跟大家交流,向大家學習,希望今后有更多的機會跟大家做更深一步的聯系,謝謝!

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