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鼎暉借道夾層投資私募頻現地產

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近日,鼎暉投資擬發起15億元的鼎暉夾層投資二期基金(下稱二期基金),投資方向是此前該機構少有涉足的房地產領域,這延續了鼎暉夾層投資一期基金(下稱一期基金)的重點投資方向,被認為是鼎暉投資轉型的前兆。

所謂夾層基金即向融資方提供介于股權與債權之間的資金,此類基金能夠填補股權資金、普通債權資金之外的資金缺口。

一方面,宏觀調控之下,房企融資渠道受阻,直接促使地產私募基金頻繁現身。另一方面,二級市場低迷導致PE項目退出率持續創新低,私募股權基金開始豪賭房地產投資,滿足出資人(LP)的高投資回報訴求。兩方各有所需,而夾層基金正成為被普遍使用的方式。

借道夾層基金

據知情人士向《財經國家周刊》記者透露,鼎暉投資擬發起15億元的鼎暉夾層投資二期基金(下稱二期基金),列出13個擬投資項目,其中11個項目涉足房產,擬投資額度約33.4億元。

夾層投資是一種介于優先債務和股本之間的投融資方式,收益和風險也介于銀行間信貸和股權投資之間。其模式包括可轉換債、可贖回優先股等。

鼎暉投資的LP一直希望所投資的PE基金實現至少30%的年化投資收益。而這個所有LP共同的期望值,隨著項目IPO審批放緩而漸行漸遠。

此外,二級市場低迷導致PE項目退出率持續創新低,在此背景下,鼎暉投資大手筆染指房地產投資,以謀求轉型,滿足LP的高投資回報訴求。

在記者的采訪中,諸多鼎暉LP直言,希望鼎暉投資能借道夾層基金拓展房地產債權投資,實現短期較高的投資回報,安撫LP對項目IPO退出放緩的擔憂。

“鼎暉內部對夾層基金的期望值也比較高。”上述知情人士透露,目前鼎暉投資一、二期夾層基金的投資委員會由鼎暉董事長吳尚志、總裁焦震、中國投資擔保有限公司董事長劉新來擔任,負責投資事項決策。房地產項目前期風險評估審核與投后管理階段,則采取項目經理責任制,由鼎暉投資董事總經理胡寧負責管理。

不過,某些業內人士并不看好鼎暉投資借道夾層基金投資房地產的行為。“二期基金更像是一只房地產債權投資基金。在房地產投資領域,夾層投資模式有時顯得形同虛設。”一位房地產基金人士解釋說,夾層基金將債權投資轉化成房地產項目公司股權,主要是為了跟蹤監督項目資金使用與銷售回款狀況,一旦房地產項目完成銷售且利潤全額分紅,夾層基金等于收回全部本金利潤,項目公司股權的經濟價值大打折扣。

在發起二期基金前,鼎暉投資已于2012年年初悄然發起11億元規模的一期基金,其中9億元投向上海青浦保障房項目與杭州某住宅項目,目前上海青浦保障房項目僅持有1年便實現退出,取得15.55%的年化收益。

另外,一期基金最能體現“夾層投資模式”的項目,是某能源公司接受鼎暉投資1.92億元的債權投資,并約定若能源公司股東18個月后未按約定回購股權,鼎暉投資承諾以不超過2.4億元總額,按約定價格收購上述能源公司質押股權。“與其說是債轉股條款,不如說是給夾層基金還本付息提供足額擔保。”上述知情人士透露。

國內某大型PE合伙人則對記者表示,“夾層基金的設立是股權投資基金降低風險、迎合需求的一個有效配比,但非長遠之計。”

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