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房地產市場“金九銀十”為何遭遇“房貸荒”?

2013-10-28 16:38:54
來源:網絡

與往年黃金周房地產市場的火熱場面相反,眼下,不少銀行以“額度吃緊”為由紛紛“縮水”房貸優惠,甚至有個別銀行暫停房貸業務。一些銀行雖未停貸卻也上浮了房貸利率,延長房貸的審批流程。

一年一度房地產市場的“金九銀十”為何會遭遇“房貸荒”?這種情況會否沖擊到購房的“剛需”一族?又會給房地產市場帶來哪些影響?

額度緊張致房貸受限

“我現在買二手房還能申請貸款嗎?”聽到近期有些地區房貸叫停的傳聞,家住北京崇文門的李女士急忙來到銀行咨詢,她很擔心自己近期的購房計劃會因此受到影響。咨詢后她放心了很多,因為包括農行、中行、交行等在內的多家銀行都否認了這一傳聞,甚至有銀行表示根據她的征信和資質情況,貸款利率最低可以下浮到基準利率的90%。不過,房地產中介的人士卻告訴她:“一般來說,作為單獨的貸款申請人去問,銀行肯定告訴你能申請。但是房貸現在確實不好辦,多長時間能批下來是個未知數。”

在過去不久的“十一”黃金周,忙著看房的購房族除了感慨高房價外,房貸受限成了新困擾。記者在調查中也明顯感覺到部分銀行收緊了房貸發放的速率和額度。“房貸利率優惠早就暫停了,但是可以申請,只是現在額度比較緊張,貸款的人多,放款需要排隊,恐怕要等上一段時間。”一些國有銀行相關工作人員告訴記者。但是像興業銀行這樣的商業銀行則表示,購房貸款現在不做了,目前只是做抵押,比如購房者可將現有房屋作抵押來購房。

來自南京、廣州、天津、武漢等地的消息也顯示,臨近年底,房貸額度不“富裕”的情況在各地普遍出現:房貸利率優惠已基本難覓,有的銀行已將房貸利率上浮10%到20%;申請辦理周期延長,以往10到15個工作日就可以放款,現在需要1到1個半月的時間;個別小的股份制銀行則干脆叫停房貸業務。

“雖然目前各銀行官方口徑并無相關公告,但事實上銀行普遍都在收緊房貸業務。”中原地產市場研究部總監張大偉表示,預計從10月底開始,各銀行的貸款額度會更加緊張。

錢貸還是不愿貸

值得注意的是,“房貸荒”發生在臨近年底的“錢緊”時分,銀行究竟是沒錢貸還是不愿貸?

銀行信貸額度“年初松、年底緊”的情況并不新鮮,但年初以來房地產貸款增加較快,無疑加劇了各銀行貸款額度的緊張。央行數據顯示,上半年金融機構新增房地產類貸款1.3萬億元,而2012年全年只增加1.35萬億元。前期貸款“用力過猛”,無疑導致銀行后期在房貸上“力不從心”。

最新公布的數據顯示,9月份全國100個城市新建住宅平均價格環比上漲1.07%。北京市住建委的官方統計顯示,9月北京新建住宅共實現簽約13279套,環比大幅上漲58.4%。是自2010年以來“金九”成交量的最高值。在南京,9月新房認購10390套,創下4年來“金九”認購新高;隨后的國慶持續火熱,7天認購1926套,創下6年來國慶銷量新高。張大偉認為,上半年以來樓市交易的持續火爆態勢,讓銀行的房貸額度提早進入“干涸期”。而也有專家認為,銀行對房貸的謹慎是出于對樓市風險加劇的預判。

中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇指出,房貸不掙錢是出現“一貸難求”現象的重要原因。據了解,央行每年都會為銀行規定貸款額度以及存貸比限制,各個銀行再根據自身情況和市場行情規劃房貸、中小企業貸款、大企業貸款的資金額度。去年以來,受宏觀經濟下行趨勢明顯,部分企業經營困難,償債能力下降等因素影響,銀行貸款不良率出現反彈。房貸業務雖然穩定但凈息差較小,銀行基于利潤率考慮往往更樂于將錢用在收益較高的領域,而不是微利的房貸業務。

房貸難會否拖累剛需

從目前樓市成交結構看,主要以首套剛需型購房者為主。統計顯示,首次置業人群使用貸款的比例在70%左右。那么房貸縮水會否沖擊到這批人的剛性需求呢?

中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為,在房價上漲較快的一二線城市,即使銀行取消對首套房的利率優惠,也很難把購買首套房的剛需群體擠出市場。“如果購房者判斷房價一年上漲10%以上,而房貸的利率只是上浮了1%,那么即使付出更多利息成本他們可能也要先買下房,以此鎖定購房成本。”從這個角度講,在房價漲幅過快的情況下,房貸成本提高很難阻止購房行為,只是會增加剛需群體的經濟壓力。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,短期來看在年底之前,首套利率優惠取消甚至上浮的情況仍將持續,甚至幅度會進一步增加;但房貸吃緊現象具有周期性,如果購房需求在今年透支,明年房價的熱度會有所降溫,房貸也就沒這么緊了。他建議,應該采取更加差異化的信貸政策向購房剛需族傾斜,尤其是第一次置業和第二次改善型需求,確保這部分人群貸款政策的穩定性。

眼看著即將逾期的還貸時限,卻遲遲收不到銀行放貸的銀子,如此下去,購房者會不會因此而違約呢?張大偉表示:“在二手房和新房的交易市場上,對于購房還貸的約束時間并不像交首付那樣催得比較緊,延期一到兩個月交貸款都是可以被容忍的。唯一會產生影響的,是對那些剛剛賣了一套房,準備用此錢再買一套的購房者,這些人可能會涉及違約的情況。”(記者溫源通訊員陳惠君)

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