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平安信托900億不動產投資路徑調查

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

伴隨信托行業的突飛猛進,身處中國房地產行業的黃金發展期,平安信托已不再囿于僅僅是平安金融帝國的“投資工具”。近年來,平安低調而積極地在信托融資、股權投資等領域謀求創新、風生水起,房地產投資已經成為平安信托乃至于平安金融帝國板塊中一個靚眼的焦點

⊙記者徐維強

在平安龐大的險資投資中,不動產無疑是最受青睞的類別之一。

遍布各大城市、升值穩定且回報豐厚的不動產業,使得平安成為機構中名副其實的“樓王”。最新數據顯示,從2004年至今,平安信托在房地產領域自主投資及受托投資已經累計超過900億,預計2013年底投資額將突破千億。

而如此眾多而繁雜的不動產項目,則是交由隱身其后的平安信托來加以“操盤”。這些優質項目不僅成為平安的一枚枚“金蛋”,平安信托也由此成為地產投資領域的翹楚。

伴隨著信托行業的突飛猛進,身處中國房地產行業的黃金發展期,平安信托已不再囿于僅僅是平安金融帝國的“投資工具”。作為國內資本金最大的信托公司,近年來,平安低調而積極地在信托融資、股權投資等領域謀求創新、風生水起,房地產投資已經成為平安信托乃至于平安金融帝國板塊中一個亮眼的焦點。

轉變定位三大板塊支撐起900億地產投資

不同于國內同業,平安信托在房地產投資領域的業務,源于最基礎的物業投資,而這與母公司平安集團有著最直接的關聯。

在平安信托發展初期,被定位為平安集團戰略投資和戰略持股的平臺,所有的投資業務都發端于對集團資產的配置需求,因而平安信托的投資業務條線也由此組建。而隨著信托牌照的更換,中國的資產管理業務也取得迅猛發展,平安信托的定位也有了轉變,由最初的為集團進行投資配置的角色,轉化為謀求做市場專業的資產管理機構、投資管理人。在這一大的轉變之下,平安信托房地產投資的客戶群體也有所變化,平安集團成為“客戶之一”,并更多地為第三方個人和機構提供資產管理服務。

平安在房地產領域的投資歷程,發軔于2003年開始做房地產業務的規劃和設計。隨著信托行業以及房地產行業的發展,到2008年,平安信托實現第一筆信托融資性業務,這類似于當前信托行業的整體業務。但平安信托與其他同行的不同之處,在于其建立了一個專業的房地產投資部門,在地產領域的人員組織配備以及專業性、對行業的了解,更具備一定的積累。到2009年,平安信托實現第一筆在房地產業務的股權投資。由此,這三大業務構成了當前平安信托在房地產領域的三大板塊。

資金來源主要來自于三大部分。第一部分是保險資金為主的集團內部資金,這在平安信托的發展過程中曾起到重要作用,但伴隨險資投資渠道的放開而有所下降;第二部分是信托子公司自有資金,目前平安信托是國內注冊資本金和凈資產最大的信托公司,但近年來自有資金投資額度已經逐漸淡出減少;第三部分是迅速發展的第三方受托管理資金,而且是近年來快速增長,已經成為最主要來源,占比高達80%,而在平安信托900億投資中,除去已經退出項目仍有600億的存量,其中持有性物業、信托融資、股權投資的比重分別為30%、60%和10%。而在未來,股權基金的占比還將會有大幅攀升。

板塊細分新成立股權基金部

如果說早期平安信托投資持有型物業是出于集團大量保險資金的配置需求,以實現資產的保值增值,融資類和股權類業務的發展則是平安信托適應行業發展的主動出擊。

平安信托物業投資事業部高級投資執行總監兼股權基金部總經理艾兵介紹,信托的投資客戶對此也有著強烈的需求,因而平安信托將對此規劃有進一步的發展,而且有著清晰的脈絡。根據判斷,房地產信托在未來較長的一段時間內仍能夠為客戶提供風險收益匹配、相對表現較優的投資表現,因而要為客戶開拓這一領域的業務,提供相應的投資管理。

對于如何執行,艾兵表示在平安的投資業務線上都是用專業的投資管理模式來加以操作,而目前平安所采取的投資管理模式無論其著眼點還是組織管理模式,都與當前信托行業的主流模式存在很大的差異。這主要體現在采取完全的專業化以及不斷細分的方式來實現,其整個房地產業務在2004年的首筆物業投資之后就從平安信托的投資板塊中獨立出來,成為房地產投資的專業板塊,而專業板塊的人員只做房地產業務而不涉足其他信托業務;隨著融資業務及股權業務的發展,房地產事業部進一步分化,并在今年成立新的組織架構――物業股權基金部,股權投資業務也在今年取得了飛速發展。

據統計,平安信托的股權投資業務從2009年到去年累計投資已經超過60億,前期股權投資已經開始退出,部分項目的業績表現良好,而今年是房地產信托板塊中股權投資業務快速發展的一年,預計全年的投資規模將達到80億左右。至此,平安在房地產權益類、股權類投資基金領域,已經逐步在市場上形成了一定的話語權和影響力。

在艾兵看來,目前平安信托在房地產投資領域“更像是房地產投資基金”。這是因為通過不斷的專業化細分,某一條業務條線通過前期的積累、探索,并最終確立戰略方向,推動到快速發展的軌道上,相應配套專業化的組織管理以及風險控制體系。

直面信托兌付加大風險把控

伴隨信托行業的突飛猛進,剛性兌付的話題也成為焦點,今年以來多家信托公司出現兌付風險。

據介紹,平安信托對風險把控亦極為重視,房地產投資板塊至今沒有一單出現兌付風險。平安信托的房地產投資三大板塊中,提供了不同收益和風險取向的產品。其中,持有性物業的經營收益穩定,有資產升值空間,具有低風險、收益穩定的特征,因而適合保險等機構投資者。第二類是融資性業務,具有中等收益、中等風險的特征,若通過提供因有股權性劣后資金和其他增信保障措施,則可提供較大的風險緩沖區。而平安信托的策略是在這一領域選取高信用對手、風險低的項目開展,其與大中型房地產企業合作的融資業務占比高達70%,同時其專業隊伍在項目篩選及投后過程控制顯示出更好的風險控制能力。第三類是股權投資類業務,這也是房地產開發領域風險最大的部分,收益也相對豐厚。平安信托自2009年開始嘗試,不僅需要考慮項目本身的風險,還要控制股權合作伙伴、操盤方的管理風險。在項目選擇上,平安信托會展開全面的盡職調查、投資審核、后續管控,這與自有投資過程和程序都是一樣的。

艾兵介紹,平安已投的業務中,在風險控制中靈活運用了業績對賭、優先劣后結構化設計等控制手段,為投資人提供額外的保護。但風險與收益是可以轉化的,好項目好對手的業務會考慮做同股同權;而一些項目收益空間很大,但具有較高的市場波動性,就會采取一些保護性措施,例如,在分配方式上作出約定,考慮投資成本本金先回收益按股權比例再分、或者投資成本加基礎收益先回然后再分超額收益等,從而利用專業能力來為客戶提供風險收益最優的方案。通過信托結構設計,能夠提供比風險對賭更多的產品結構和管控方式。

嘗試REITS創新

近期,多家信托公司均對REITS表現了濃厚的興趣,但對于推出卻沒有時間表。艾兵介紹說,平安信托在經營性物業方面開展較早,至今已積累了較大的資產包,因而各方普遍關注平安是否利用資產包推進REITS。對此艾兵表示,平安有創新精神,愿意利用各種創新模式來增加資產流動性,包括各類金融產品,也不排除REITS這一模式。

艾兵透露,對于未來的物業持有,平安信托將嘗試用信托計劃來購買,而對于保險資金投資于信托產品,將根據政策的開放度來逐步推進。信托投資要滿足客戶的投資需求,而保險的投資需求是長期、穩定、低風險,但另一方面也需要更好的流動性,因而只要有此類相關工具,平安信托都會有嘗試的意愿。目前中國對于REITS的政策還有一段路要走,現在所能做的是踏踏實實做投資,找到好的項目,管理好,進一步積累資產。

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