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平安銀行主力伙伴是平安信托安鑫1號開發趙巷預收益17.5%

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

理財周報零售銀行實驗室研究員李雯珊/文

銀監會對房地產信托基金的加強監管猶如最近這股寒流,襲向房地產信托產品。銀監會此次對房地產信托基金的加強監管被許多人解讀為將停止房地產信托,一下子又將房地產信托這個平靜的話題再次推向風口浪尖。

房地產信托產品扶搖直下,部分已停止銷售

面對銀行貸款的供應不足與銀信產品的進一步收縮發行,房地產開發商要想持續發展項目,選擇信托公司房地產信托基金可謂是一條不錯的捷徑。中國信托業協會最新統計數據顯示,截至今年三季度末,房地產信托發行規模達3778.2億元,占信托資金投放總額的13.41%,一季度末時此比例為10.64%。房地產信托在開發商融資過程中扮演的角色日趨重要。

最近銀監會明確表示要加強房地產信托產品的監管,房地產開發商想通過信托途徑進行融資,將難于上青天。房地產信托產品的監管不僅影響房地產開發商和信托公司,托管銀行的“發財之路”也深受其影響。

理財周報零售銀行實驗室數據顯示,平安銀行無論作為房地產信托產品的托管人,還是當初作為房地產板塊的銀信產品的發行人,其產品發行頻率都較高。“之前銀信產品的監管還不是太嚴格的時候,平安銀行所發行的銀信產品的資金很多都是投資房地產,當時大部分產品風險都控制得非常不錯,收益率也非常吸引,比較受投資者歡迎。在政策出來之后,這部分銀行產品就停掉了。房地產信托產品就很類似于銀信類的產品,只不過主體是信托公司,銀行管理的地位相對次要。”曾任平安銀行財富管理部相關負責人表示。

據了解,部分信托公司在收到銀監會的相關通知后,都停止了房地產信托基金產品的研發與銷售。平安信托廣州分公司一工作人員告訴記者,“現在沒有這類產品銷售了,從目前情況估計,明年一季度之前肯定都不會再推出此類產品了。”

資金投資方向不確定,

若項目資金回籠不暢很容易“本利”兩空

房地產信托產品除了投資年限較長是較大的風險因素之外,其投資的去向也是一個“非常神秘”的風險因素。11款平安信托今年或去年發行的產品計劃顯示,較多的信托產品成立時只是告知投資者資金的投資方式,如股權、債權等,而沒有說明募集資金所投的具體項目。

上述平安信托人士表示,“因為很多房地產信托產品都是在資金募集完畢后再決定具體投資項目,平安信托在平時就觀察不少上市房地產公司的項目,我們會根據產品資金的募集情況與項目的質量等條件來進行募集資金的有序地投入。所以投資者在產品募集階段只能了解產品資金的投入方式,具體項目必須在成立后才能確定。”

據了解,安鑫1號房地產投資基金于上海金珩發放信托貸款,進行趙巷項目的開發建設,目前正在有條不紊地建設當中。這款產品投資期為3年,預期收益率達到17.5%。“在目前這個市場的情況,趙巷這個項目應該能獲得不錯的回報。但平安信托上述這款產品到期能否達到預期收益率還必須要根據項目真正出售的情況。”上述平安人士表示。

深圳某股份制零售銀行不愿透露姓名的產品人士認為,“信托產品的風險比銀信產品的風險大,因為起點較高。如果投資項目資金回籠不順暢,很容易就形成大額的血本無歸。同時,銀信產品在募集之時都能確定具體投向項目;而信托則是成立一段時間之后才能確定,投資者要清楚了解其發展狀況是比較困難的,只能通過機構披露的信息去了解。此外,銀行由銀信產品中發行人角色轉為信托產品的托管人,一定程度上銀行不會主動承擔過多的產品監管責任。而且投資者在投資的時候不要完全太過信任于預期投資收益率,因為實體的項目真正收益率更需要看重后期的運作。”

銀行信托轉向未上市公司股權投資突圍

曾任平安銀行財富管理部相關負責人表示,“由于信托公司的客源較為缺乏,所以他們還是指望銀行能夠給他們多貢獻一些高端客戶。這些房地產信托產品一般起點都在100萬以上,所以信托公司的產品主要購買客戶還是集中在銀行的高端客戶。”

理財周報零售銀行實驗室研究員觀察了幾款由平安信托擔任受托人,平安銀行與招行為托管人的房地產信托產品,大部分都在300萬以上,起點較高,且時間至少2年或以上。

由于門檻較高,所以房地產信托基金產品一般都是面向內部私人銀行等高端客戶。據招行、中行、交行等私人銀行相關人士透露,盡管此類產品還是擁有不少忠實的粉絲,但監管機構加強監管后,信托公司還是暫停了此類產品的發行。

東方不亮西方亮,上述私人銀行人士與信托公司相關人員表示,“目前,只要房地產信托基金產品緩一緩,信托公司的產品就會把精力轉移到未上市公司股權的投資;如果項目眼光不錯,一旦投資的公司上市成功,那么溢價所獲得利潤絕不亞于房地產信托基金產品。”

(本文來源:理財周報)

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