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平安信托:投資優質零售地產可獲中長期回報

標簽 平安 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

作者安卓

平安信托物業策略研究部近期編制了《零售地產深度分析及投資策略》報告,報告認為,雖然國內消費零售增長同比放緩,大部分城市消費品零售總額增幅下滑,不過仍能爭持于雙位數的上升通道。未來中、長期零售量增長率穩固,有效支撐零售物業租賃需求。核心商圈內成熟零售物業的租金和出租率皆表現穩固,但一線城市核心商圈購物中心的同質化加劇競爭。部分二線城市由于當前市場發展滯后,且中高端優質商場存量偏小,仍存在較大發展空間。

選擇區位:十二大城市優先考慮

平安信托統計數據顯示,當前中國人均零售商鋪面積較發達國家仍處于較低水平,有較大的提升空間,未來中、長期零售銷售仍處結構性上升通道。盡管國內消費疲弱,服飾品牌需求放緩,主要一、二線城市核心商圈內成熟零售物業的租金和出租率皆表現穩固,租金雖增速減緩,卻仍能穩于高位,不過一線城市核心商圈購物中心的同質化加劇競爭。

在通過多層面的角度對國內零售物業市場進行了分析后,平安信托綜合判斷十二個城市可優先考慮,他們分別是北京、上海、廣州、天津、西安、南京、無錫、蘇州、寧波、廈門、福州、長沙。

報告認為成都、沈陽、武漢等城市由于零售物業供應過剩而存在風險;相反如長沙、西安等部分城市由于當前商業市場發展滯后,且中高端優質商場存量偏小,仍存在較大發展空間。此外還有一些城市因零售布局未完善,新興區域存在較大商業缺口,如廈門兩岸金融中心等,仍留有一定發展潛力。

選擇業態:中端餐飲業態抗疲軟

在商場業態的構建上,報告認為,當前傳統實體零售受電商沖擊面臨壓力,購物中心對服務型相關業態的全新審視,已成為業界的共識。故報告建議,商業項目運營策略可在初期加大中端餐飲等服務類業態比例,在穩定期引入新鮮餐飲品牌,以此減輕消費疲軟引發的營業額趨緩。這是因為相較其他業態,貼近大眾消費群體的中端餐飲抗消費疲軟能力較強,且作為可提供聚集、社交功能的業態受電商沖擊程度很小。雖餐飲租戶的租金水平相對偏低,但其可達聚集人氣的效果,作為目的性消費業態有助彌補商場布局的不足,易形成差異化的特性亦令餐飲出租率較高。

另外報告也指出,服飾類品牌擴張計劃已逐漸趨于保守,且知名品牌對門店的選址會更為審慎,核心商圈、新興商圈內的優質項目將會是其首選,故仍應重點關注此類物業。而隨著中端服飾消費大規模移步網購渠道,新建購物中心也可適當減少服飾業態的比例。

選擇投資模式:合作開發與直接租用相結合

雖然零售市場增長有所放緩,并已對百貨經營情況有所影響,但部分大型及地方龍頭百貨仍能保持擴張勢頭,故在合作方的選擇上,可以重點關注實力運營商,而合作方式則視合作方特點而定。

比如采用“輕資產策略”的百貨,主要靠長期租賃的方式增設門店,可成為潛在租戶選擇;而對于采用或偏向“重資產策略”的百貨,傾向于自持物業,可以選擇共同開發、經營的合作模式,且對于自有物業比重較高的零售商,售后回租可以成為其有效回籠資金的手段,也可以作為合作方式之。

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