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拍賣房產權稅費最重要

標簽 買賣 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

律師點評

拍賣房價格誘人,然而也有很多陷阱。昨日,記者采訪了廣東東方金源律師事務所律師金焰,他表示市民在購買拍賣房的時候一定要格外小心。除了解竣工時間、開發商、房屋質量等購買二手房時需了解的情況外,尤其需要了解拍賣房的產權和稅費問題。曾有一些市民拍得房產后,才發現拍賣機構不負責辦理過戶手續,而等到自己去辦理時問題就冒出來了,或手續不全,或資料不齊,讓其叫苦連天。

他還強調,市民一定要看清楚拍賣公告中的“權屬狀況”和“拍賣物權利人性質”這兩個欄目。“權屬狀況”指的是待拍賣房的狀態房產證或者是買賣合同(未辦理一手房產證)。如果是買賣合同,經咨詢說競買成功后,市民先要去拿這個買賣合同去房產登記中心給原房主辦理房產證,然后再過戶到競買者的名下,所以競買者要替轉讓方交納5%的營業稅等稅費。“拍賣物權利人性質”一般是單位或者個人。如果被拍賣物的權利人是單位,則稅費復雜很多。因為拍賣成交時,成交價不包含轉讓方的一切稅、費,受讓方的一切稅、費,應補地價及滯納金、應補土地使用費及滯納金,所欠地價及土地使用費,要由競買人自行向國土部門查詢。過戶時所產生的一切稅、費、地價及土地使用費均由買受人承擔。如果是被拍賣物的權利人,則涉及到單位的企業所得稅、房產稅、土地增值稅等,而這一切都要由競買者承擔。因此競買申請人應查詢該房地產原購價格和原權利人是否為個人或單位,以計算該房地產拍賣成交后所需交納的轉讓稅費,以供競買出價參考。

金焰律師指出,產權和稅費是拍賣房最大的風險,特別是稅費最讓人困擾,而影響稅費多少的因素主要是權利人的主體、拍賣的成交價、原購房日和買賣日是否滿五年(征收營業稅)、房屋是商業還是住宅等等。而三級市場轉讓主要是契稅,如果競得價高于原房產證價格,兩者之間的差額還要征收所得稅。至于營業稅,如果原購房日和買賣日已滿五年,競買者也要找到原房主,要其配合前往地稅申請減免,方可免征,否則還是得照章繳納5%的營業稅。

本報記者杜雅文

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