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溫州“被棄房”處置困境:上千萬元的房子拍賣難

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

溫州(樓盤)新近出現的“被棄房”(昨日本報頭版曾做詳細報道),大多是本輪降價幅度大的高端物業,如何處置這些房源讓多方困惑。溫州哥倫布房產營銷有限公司部門主管謝國華說,在目前市場狀況下,高端物業的變現能力比較弱,“除非比市場價低一些。”

一位商業銀行溫州分行信貸部負責人說,在房價快速下降后,溫州出現少數房源成交價低于貸款額,與一些銀行貸款產品設置也有一定關系,比如“房屋抵押+第三方擔保”貸款產品,它們主要“是建立在房價上漲基礎上的”。

事實上,這種“房屋抵押+第三方擔保”的超負荷貸款方式,在之前溫州房價高位時被廣為使用。

“盡快拍賣,收回不良。”上述銀行人士說,這樣做可以降低不良貸款率,更重要的是增加銀行收益。如果早一年收回變現,就意味著銀行可以增加房屋成交價10%左右的收益。目前,銀行通過司法程序起訴房東,至最后房屋委托拍賣最快需要6個月時間。

謝國華說,一些高端物業拍賣,往往會發生流拍現象,主要是“現在拿出上千萬買個房子自住的比較少”。在投資客退潮后,目前溫州樓市主要以剛需和改善型購房為主,開發項目也主要為中小戶型樓盤,“以價換量”吸引購房者眼球。

在上述銀行人士看來,相對今年6月末溫州不良貸款額(264.3億元)來說,因房子賣掉不足銀行貸款的不良額只占其很小比重,“目前銀行只能用利潤來沖抵。”

“以前雙方可以協商溢價出售,現在這些房子多通過司法途徑進行拍賣。”浙江光正大律師事務所黃璜律師說,房子賣掉不足償還銀行貸款,這個人今后就要背負其“差價”債務,“如果十年后,這個人賺到錢了,還要補上差價及利息。”

這與企業破產,企業財產、債務等一次性清算后,債權人不予追討執行有比較大的區別。黃璜說,在未還清債務之前,該房東每月收入要被合理扣除,不能高消費,不能坐飛機、出國旅游等。在這種狀況下,房東只有萬不得已才會出現棄房現象。

目前,我國個人破產法尚未出臺,但相關信用體系正在逐步完善。黃璜說,香港地區的個人破產法規定,在破產4年后消費者可以重新建立信用,并且享受其他人應該享有的一切。但在這4年中,有些限制規定則是破產人必須遵守的。

根據香港法律,破產人的生活將受到諸多限制:不準有較高價的物品,須變賣豪華家具,改用普通家具;不能購買房屋;不能有奢侈性消費,如乘坐出租車、出國旅行、到高級餐館吃飯、買名牌衣物、出入娛樂場所;不能申請信用卡;100港元或以上的信貸,事前都必須披露破產身份等等。很多專業行業不允許破產人繼續持牌執業,如律師、會計師、地產代理、證券交易商、保險(放心保)代理等。破產人也不能擔任公司董事或參與公司的管理工作,不能擔任太平紳士。為監督破產人是否違規,香港破產管理署的職員還會到其家中視察。

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