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抵押權非訴執行民間融資風險放大

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

近日,連云港(,股吧)市中級人民法院(以下簡稱連云港中院)依據《物權法》195條的規定,審理了一起直接以抵押協議為依據向法院申請執行的案件。

抵押協議直接執行,在程序方面是否合法?在企業經營環境惡化,融資難度增大的情況下,如果法院適用此項制度,是否會增大企業的法律風險

三方借貸

“到今天我也沒有搞明白,法院為什么可以不開庭審理,就直接裁定把我公司名下的房產拍賣、變賣。”吳家康對《中國經營報(博客,微博)》記者說。

吳家康是連云港康鵬房地產開發有限公司(以下簡稱康鵬公司)的董事長,2007年4月,康鵬公司開始建設連云港康鵬商務中心(以下簡稱康鵬商務中心)項目。“康鵬商務中心的位置非常好,作為港口的地標性建筑,還被列為2007年連云港市十大重點工程之一。”吳家康說。但是2008年年初,由于受到金融危機的影響,房地產市場低迷,康鵬公司陷入資金困境。

為了籌措資金,2008年年初,康鵬公司與連云港市鵲橋擔保有限公司(以下簡稱鵲橋擔保公司)簽訂了委托借款協議。

吳家康介紹,根據雙方簽訂的協議約定,康鵬公司因經營所需的資金,由鵲橋擔保公司代為辦理借款,并由該公司提供擔保。其具體模式為,由康鵬公司與鵲橋擔保公司及借款人簽訂一份三方借款合同。其中,康鵬公司作為借款人,鵲橋擔保公司作為擔保人,為康鵬公司提供民間借貸。

協議規定,由出借人付款至鵲橋擔保公司,再由其將所借款項轉給康鵬公司。康鵬公司除按合同約定的時間償還本金外,還需按年利率12%的比例向出借人支付利息。康鵬公司還款時需將本金利息一并付至鵲橋擔保公司,由其再轉給出借人。

雙方還約定,康鵬公司需按借款總額的30%為標準,向鵲橋擔保公司支付利息(向出借人支付的12%)、中介費、擔保費等費用。

此外,康鵬公司須將自己名下的康鵬商務中心抵押給鵲橋擔保公司,為其提供反擔保。如果一旦康鵬公司未按約定還本付息,將以康鵬商務中心抵償給鵲橋擔保公司。

申請執行

2008年5月,康鵬商務中心主體完工,同時開始銷售該房產。根據康鵬公司提供的資料,截止到2010年5月已銷售住宅202套。而正在樓盤銷售之際,2010年9月,康鵬公司與鵲橋擔保公司就還款數額問題產生了爭議。

康鵬公司主張,從2008年1月至2009年10月27日止,該公司共收到鵲橋擔保公司轉來借款2668萬元。而自2009年1月起,康鵬公司所建康鵬大廈大部分售樓款都還了鵲橋公司借款。至2010年10月底,還給鵲橋公司的借款不低于2608萬元。

鵲橋擔保公司則聲稱,借款到期后康鵬公司尚欠本金3746余萬元沒有償還,鵲橋擔保公司代替康鵬公司償還了借款并支付了利息,康鵬公司還應該償還其本金、利息,違約金等費用共計5100萬元。

幾經協商無果后,2010年9月28日,鵲橋擔保公司將康鵬公司起訴到連云港市連云區人民法院(以下簡稱連云區法院),索要欠款。5月份,連云區法院因管轄權問題將此案移送至連云港中院審理。在此案尚未開庭審理之時,8月份,鵲橋擔保公司又向連云港中院執行局提出執行抵押物申請,請求法院執行拍賣、變賣康鵬公司的抵押財產以償還債務。

其中,鵲橋擔保公司出具了一份有力的證據,一份康鵬公司蓋章的借款統計對于鵲橋擔保公司主張的借款數額表示確認。

針對鵲橋擔保公司的主張,康鵬公司辯稱,鵲橋擔保公司主張的借款數額與事實嚴重不符。對于那份由康鵬公司蓋章認定的借款統計,康鵬公司則主張,該證據是由康鵬公司員工惡意損害公司利益,與他人合謀,為達到侵占公司財產的目的,在鵲橋擔保公司單方擬制的“借款統計”上單方加蓋公章的行為。目前,由于該員工的行為已經涉嫌刑事犯罪,康鵬公司就此事已經就向公安機關提出控告,連云港市連云區公安局已于6月份對此事正式立案。

康鵬公司基于上述理由請求法院終止執行審查,終結此案。但是8月30日,連云港中院依據《物權法》195條的規定作出了裁定,準許鵲橋公司對康鵬公司抵押財產折賣,變賣的執行以收取4125萬元,其中本金3764萬元、利息316萬元。

康鵬公司對此裁定表示不服,已于近日向連云港中院提交申訴書。

吳家康對記者表示,法院做出的裁定已使康鵬公司陷入了瀕臨破產的境地。連云港中級法院查封了康鵬商務中心全部房屋,包括超過1萬平方米的住宅,4000平方米商鋪,資產總價值按較低市場價超過8000萬元。

“現在,康鵬公司已經癱瘓,康鵬商務中心通水通氣通電等收尾工程暫停施工。”吳家康說。而最讓他頭疼的是,有已交部分房款尚未辦理過戶手續的業主所購房產42套也被查封。

“這些購房戶整天來鬧要討個說法,當地電視臺還報道了這件事。在這樣下去,四年前的連云港市十大重點工程,就要變成爛尾樓了。”吳家康。

爭議195條

吳家康沒有想到,使他的公司陷入困境的是《物權法》第195條規定的抵押權非訴執行制度。

《物權法》第195條的規定,如果債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產的所得的價款優先受償。倘若抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議,則抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。該法條的本意在于簡化抵押權的實現程序,使抵押權實現成本低,效率高。鑒于此該法條被法律界人士認為是《物權法》中最大亮點之一。

根據公開資料顯示,自2007年10月1日《物權法》開始實施至今,全國法院只受理了兩起依據《物權法》195條的規定,直接以抵押協議為依據向法院申請執行的案件。

2008年6月,江蘇省沭陽縣人民法院依據《物權法》195條的規定,受理一起未經審理而直接以抵押協議為依據向法院申請執行的案件。這是全國法院系統首次受理此類案件。連云港中院受理的鵲橋擔保公司訴康鵬公司合同糾紛案,為第二起受理此類案件。

清華大學法學院教授、中國訴訟法研究會副會長、民事訴訟專業委員會副主任張衛平認為,抵押權直接強制的執行依據不明確,是各地法院不愿受理此類案件的主要原因。

民事訴訟法專家郭翔認為,雖然《物權法》第195條賦予了抵押權人直接申請法院強制執行的權利,但是《民事訴訟法》和最高人民法院的司法解釋,對此問題并未作出配套的程序性規定。

而根據現行法律,非公機關制定的文書如合同、還款協議等,是不得作為執行依據。如果抵押權人依據《物權法》的規定請求實現抵押權時,僅能提供抵押合同等,無法提供具有強制執行力的法律文書,而抵押合同并不屬于執行依據。如果徑行拍賣、變賣抵押財產,缺乏執行依據。

對于上述問題,記者曾赴連云港中院采訪,該院辦公室工作人員說,主管領導出差在外,但是截至記者截稿前,連云港中院并未就此事作出回復。

風險增大

記者前往連云港采訪時發現,此案中康鵬公司委托鵲橋公司融資的模式十分普遍。北京億達律師事務所主任李亞飛認為,此種融資模式的出現并非偶然。

我國現行法律不保護企業間的借貸,企業之間借貸合同違反有關金融法規,屬無效合同。對于合同期限屆滿后,借款方逾期不歸還本息,當事人起訴到人民法院的,人民法院可能會對當事人取得或者約定取得的利息予以收繳。

根據有關司法解釋規定,公民與非金融企業(以下簡稱企業)之間的借貸屬于民間借貸。只要雙方當事人意思表示真實,雙方之間的借貸關系是合法有效的。但是,借款利息最高不應超過銀行同期同類利率的4倍,對超出4倍同期貸款利率的借款利息不予法律保護。

除了民事方面存在法律風險,民間借貸融資如果操作不當將會面臨牢獄之災。

我國《刑法》對于非經審批從事金融業務的單位和個人給予嚴厲打擊,年初最高人民法院專門出臺了司法解釋,對于非法集資、非法吸收公眾存款等罪名做出細化規定。

李亞飛介紹,為了規避法律風險,從事民間借貸的擔保公司,一般不會直接借款給企業。他們會以擔保人身份出現,以介紹投資項目為由,對為借款人和企業提供居間服務促成雙方簽訂借款合同,由其向借款人提供擔保,借款企業以資產(一般為房產等固定資產)向擔保公司提供反擔保。

“為了規避法律風險,擔保公司一般會以服務費、違約金等名義向借款企業收取利息。而利息往往是預先收取的。”李亞飛說。

于是,此種借款模式形成了如下鏈條:借款人-擔保公司-房地產企業-購房人。

李亞飛認為,在此鏈條中,如果法院簡單的適用《物權法》第195條,會使得購房人的風險最大。

“以康鵬公司借款糾紛案為例,購房人雖然繳納了購房款,但是尚未辦理產權過戶手續只是普通債權人,即使抵押的房產被法院拍賣,也無法優先償還債務。如果該公司沒有其他資產,購房者很可能錢、房兩空。”李亞飛說。

中央財經大學法學院教授艾茜認為,在房地產市場低迷,企業資金緊張的情況下,如果眾多的擔保公司依據《物權法》第195條,向法院直接以抵押協議為依據執行抵押房產,將會對房地產市場產生重大影響。

“民間融資借貸行為處于法律的灰色地帶,很多地方介于合法與非法之間,往往存在巨大爭議。在沒有明確程序配套法規的情況下,如果簡單適用《物權法》第195條,會破壞市場交易的穩定性,造成更多的矛盾沖突。”艾茜說。

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