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鄭州市房地產抵押管理辦法

標簽 債權人 股份 債權 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

鄭州市人民政府令

第208號

《鄭州市房地產抵押管理辦法》業經2013年10月14日市人民政府第112次常務會議審議通過,現予公布,自2014年1月1日起施行。

市長馬懿

2013年11月25日

第一章總則

第一條為規范房地產抵押行為,保障房地產抵押人和抵押權人合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《鄭州市房屋登記條例》等有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。

第二條本市行政區域內房地產設定抵押的,適用本辦法。

地上無房屋(包括建筑物、構筑物及房屋在建工程)的國有土地使用權設定抵押的,不適用本辦法。

第三條市房地產行政主管部門負責本市房地產抵押管理工作,其所屬的房地產抵押管理機構具體負責本市房地產抵押登記日常管理工作。

縣(市)、上街區房地產行政主管部門負責本行政區域內的房地產抵押管理工作。

第二章抵押設定

第四條下列房地產可以抵押:

(一)依法取得房屋所有權證的房屋;

(二)依法辦理預告登記的預購商品房;

(三)符合房地產轉讓法定條件的國有土地上房屋在建工程。

第五條下列房地產不得抵押:

(一)房屋所有權有爭議且在訴訟、仲裁或者異議登記中的;

(二)以公益為目的的事業單位、社會團體的教育、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

(三)依法列入國有文物保護的;

(四)依法被查封或者以其他形式依法被限制轉讓的;

(五)已依法公告列入政府征收范圍的;

(六)土地使用權抵押后的房屋在建工程及房屋;

(七)法律、行政法規規定不得抵押的其他房地產。

第六條房地產抵押有下列情形之一的,應當遵守下列規定:

(一)以按份共有的房地產抵押的,抵押人應當書面通知其他共有人,并以抵押人所占有的份額為限;以共同共有的房地產抵押的,抵押人為全體共有人;

(二)以無民事行為能力人、限制民事行為能力人的房地產抵押的,由其監護人代為申請登記,并提交合法有效的監護關系證明和經過公證的保障被監護人利益的書面保證;

(三)國有企業、事業單位法人以國家授權其經營管理的房地產抵押的,應當依法報經國有資產監督管理機構或者有權審批的機關批準;

(四)集體所有制企業以其所有的房地產抵押的,應當按規定經本企業職工(代表)大會通過,并報其上級主管機關備案;

(五)有限責任公司、股份有限公司以其所有的房地產抵押的,應當按照公司法和公司章程規定,經董事會或者股東(大)會通過;

(六)有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的,所擔保債務的履行期限不得超過該企業的經營期限;

(七)以具有土地使用年限的房地產抵押的,所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用期限減去已經使用年限后的剩余期限。

第七條同一房地產設定兩個以上抵押的,抵押人應當將抵押情況告知全體抵押權人。

以出租的房地產設定抵押的,抵押人應當將租賃情況告知抵押權人,并將抵押情況告知承租人。

第八條以房屋抵押的,該房屋占用范圍內的土地使用權一并抵押;未一并抵押的,視為一并抵押。

以房屋在建工程已完工部分抵押的,其占用的土地使用權一并抵押。

第九條設定房地產抵押時,抵押房地產的價值由抵押當事人協商確定,也可以委托房地產價格評估機構評估確定。

第十條抵押房地產所擔保的債權,不得超出該房地產的價值。

房地產抵押后,該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分。

第十一條設定房地產抵押時,當事人應當訂立書面抵押合同。抵押合同應當載明下列主要內容:

(一)抵押人、抵押權人的名稱或者姓名、住所;

(二)主債權的種類、數額;

(三)抵押房地產的名稱、坐落、層數、結構、狀況、建筑面積、用地面積以及權證編號;

(四)抵押房地產的價值;

(五)債務人履行債務的期限;

(六)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

(七)違約責任;

(八)爭議解決方式;

以房屋在建工程抵押的,抵押合同還應當載明以下內容:

(一)《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》的編號;

(二)已投入房屋在建工程的工程款;

(三)施工進度及工程竣工日期;

(四)已完成的工作量和工程量。

第十二條訂立抵押合同,抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押的房地產所有權轉移為債權人所有。

第三章抵押登記

第十三條房地產抵押實行登記制度。

房地產抵押權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依法申請登記。

第十四條房地產抵押登記按照下列程序辦理:

(一)申請;

(二)受理;

(三)審核;

(四)記載于房屋登記簿;

(五)頒發、換發或者收回房屋他項權利證書。

房屋他項權利證書包括房屋他項權證、預購商品房抵押權預告登記證明和房屋在建工程抵押登記證明。

第十五條申請房地產抵押登記,申請人應當提交申請書、身份證明和本辦法規定的其他相關材料。

申請人應當對其提交的登記材料的真實性、合法性、有效性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

第十六條以取得房屋所有權證的房屋設立抵押權的,申請登記時應當提交下列材料:

(一)房屋所有權證;

(二)抵押合同;

(三)主債權合同;

(四)確認抵押物價值的書面證明;

(五)法律、法規、規章規定的其他材料。

第十七條房屋抵押權登記事項發生變更或者因主債權轉讓發生轉移的,應當申請辦理抵押權變更登記或者轉移登記,并提交下列材料:

(一)房屋他項權證;

(二)抵押權登記事項發生變更或者抵押權發生轉移的證明材料;

(三)法律、法規、規章規定的其他材料。

同一房地產設定兩個以上抵押,因被擔保債權的數額、債務履行期限、抵押權順位發生變更申請變更登記的,還應當提交其他抵押權人的書面同意和相關身份的證明。

第十八條以預購商品房設立抵押權的,應當申請辦理預購商品房抵押權預告登記,并提交下列材料:

(一)抵押合同;

(二)主債權合同;

(三)預購商品房預告登記證明;

(四)當事人關于預告登記的約定;

(五)法律、法規、規章規定的其他材料。

第十九條依法登記的預購商品房抵押權變更、轉讓或者消滅的,應當持預購商品房抵押權預告登記證明和預購商品房抵押權發生變更、轉移或者消滅的證明材料,申請辦理變更登記、轉移登記、注銷登記。

第二十條以房屋在建工程依法設立抵押權的,申請登記時應當提交下列材料:

(一)抵押合同;

(二)主債權合同;

(三)《國有土地使用證》;

(四)《建設用地規劃許可證》;

(五)《建設工程規劃許可證》;

(六)《建筑工程施工許可證》;

(七)確認抵押物價值的書面證明;

(八)法律、法規、規章規定的其他材料。

第二十一條依法登記的房屋在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的,應當持房屋在建工程抵押登記證明和房屋在建工程抵押權發生變更、轉移或者消滅的證明材料,申請辦理變更登記、轉移登記、注銷登記。

第二十二條預購商品房的購房人取得房屋所有權證、房屋在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后,抵押當事人應當申請將預購商品房抵押權預告登記、房屋在建工程抵押登記轉為房地產抵押權登記。

第二十三條以取得房屋所有權證的房屋、房屋在建工程設立最高額抵押權的,申請設立登記按照本辦法第十六條、第二十條規定辦理,其中抵押合同為最高額抵押合同,主債權合同為一定期間內將要連續發生的債權的合同。

第二十四條最高額抵押擔保的債權確定前,登記事項發生變更,當事人申請變更登記時,應當提交下列材料:

(一)房屋他項權證或者房屋在建工程抵押登記證明;

(二)最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料;

(三)最高額抵押權發生變更的證明材料;

(四)法律、法規、規章規定的其他材料。

因最高債權額、債權確定的期間發生變更的,還應當提交其他抵押權人的書面同意和相關身份的證明。

第二十五條最高額抵押擔保的債權確定前,因債權轉讓申請辦理最高額抵押權轉移登記的,抵押權轉讓人和受讓人應當提交下列材料:

(一)房屋他項權證或者房屋在建工程抵押登記證明;

(二)最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料;

(三)最高額抵押權發生轉移的證明材料;

(四)法律、法規、規章規定的其他材料。

最高額抵押權擔保的債權確定前,債權人轉讓部分債權的,除當事人另有約定外,房地產行政主管部門不得辦理最高額抵押權轉移登記。當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的,應當在辦理最高額抵押權確定登記后,按照本辦法第十七條、第二十一條的規定申請辦理抵押權轉移登記。

第二十六條因將最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍申請登記的,應當提交下列材料:

(一)已存在債權的合同或者其他登記原因證明材料;

(二)抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。

第二十七條因最高額抵押擔保的債權確定,申請辦理最高額抵押權確定登記的,應當提交下列材料:

(一)房屋他項權證或者房屋在建工程抵押登記證明;

(二)最高額抵押權擔保的債權已確定的證明材料;

(三)法律、法規、規章規定的其他材料。

第二十八條經依法登記的房地產抵押權發生下列情形之一的,抵押權人應當申請辦理抵押權注銷登記:

(一)主債權消滅;

(二)抵押權已經實現;

(三)抵押權人放棄抵押權;

(四)法律規定抵押權消滅的其他情形。

第二十九條申請辦理房地產抵押權注銷登記,應當提交下列材料:

(一)房屋他項權利證書;

(二)房地產抵押權消滅的證明材料;

(三)法律、法規、規章規定的其他材料。

第三十條申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的,房地產行政主管部門應當當場予以受理,并出具受理憑證。

申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的,不予受理,并當場一次性告知申請人需要補正的內容。

第三十一條房地產行政主管部門應當自受理申請之日起10個工作日內,將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的書面決定。

辦理房屋在建工程抵押權登記的,應當實地查看。

第三十二條依法辦理抵押權設立登記,房地產行政主管部門應當將下列事項記載于房屋登記簿:

(一)抵押當事人、債務人的名稱或者姓名;

(二)被擔保債權的數額;

(三)抵押房地產價值;

(四)抵押房地產擔保的范圍;

(五)債務人履行債務的期限;

(六)登記時間。

第三十三條依法辦理最高額抵押權確定登記,房地產行政主管部門應當將最高額抵押權擔保的債權已經確定的事實記載于房屋登記簿。

當事人協議確定或者人民法院、仲裁機構生效的法律文書確定債權數額的,房地產行政主管部門可以依當事人一方的申請將債權數額確定的事實記載于房屋登記簿。

第三十四條房地產行政主管部門根據房屋登記簿記載的內容,頒發房屋他項權利證書。

以取得房屋所有權證的房地產設定抵押的,頒發房屋他項權證;以取得預購商品房預告登記的房地產設定抵押的,頒發預購商品房抵押權預告登記證明;以房屋在建工程設定抵押的,頒發房屋在建工程抵押登記證明。

第三十五條申請辦理房地產抵押登記,應當按照國家、省有關規定交納登記費用。

第三十六條當事人、利害關系人可以按照規定申請查閱、抄錄、復制房地產抵押登記資料,房地產行政主管部門應當提供便利。

第四章抵押房地產的占有與處分

第三十七條設定抵押的房地產,由抵押人占有與管理。抵押人應當維護抵押房地產的安全與完好。

抵押權人有權按照抵押合同的約定監督、檢查抵押房地產的狀況。

第三十八條抵押的房地產發生損毀、滅失的,抵押人應當及時采取措施防止損失的擴大,并將情況告知抵押權人。

第三十九條設定抵押的房地產被列入政府征收范圍的,抵押人應當及時書面通知抵押權人。抵押權人和抵押人可以重新設定抵押物,也可以依法清理債權債務解除抵押合同。

第四十條抵押期間,抵押人未經抵押權人書面同意,不得轉讓抵押房地產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外;抵押人經抵押權人同意轉讓抵押房地產的,應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

第四十一條同一房地產設定兩個以上抵押的,拍賣、變賣抵押房地產所得價款按照抵押登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償。

第四十二條有下列情形之一的,抵押權人有權處分抵押的房地產:

(一)債務履行期滿,抵押權人未受清償的;

(二)抵押人死亡或者被宣告死亡,無人代為履行到期債務或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;

(三)抵押人被依法宣告解散或者破產的;

(四)抵押合同約定的其他情形。

第四十三條抵押權人處分抵押的房地產時,應當事先書面告知抵押人或者其權利義務承受人;抵押房地產為按份共有的,還應當同時書面告知共有人。

第五章法律責任

第四十四條申請人以瞞報、虛報等欺騙手段申請房地產抵押登記、騙取房屋他項權利證書的,由申請人承擔相應的法律責任。

第四十五條非法印制、偽造、變造或者使用非法印制、偽造、變造的房屋他項權利證書的,由房地產行政主管部門依法予以收繳;危害社會治安管理秩序的,由公安機關依據《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第四十六條房地產行政主管部門工作人員有下列行為之一的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)對不符合房地產抵押登記條件的申請予以登記的;

(二)對符合房地產抵押登記條件的申請不予登記的;

(三)未按照規定程序、時限辦理登記的;

(四)擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿的;

(五)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

第四十七條房地產行政主管部門及其工作人員違反規定辦理房地產抵押登記,給他人造成損害的,由房地產行政主管部門承擔相應的法律責任。房地產行政主管部門承擔賠償責任后,對有故意或者重大過失的工作人員有權追償。

第六章附則

第四十八條本辦法自2014年1月1日起施行。1998年12月4日市人民政府公布的《鄭州市房地產抵押管理辦法》(市人民政府令第71號)同時廢止。

本文來源:中原網-鄭州日報

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