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杭州華家池土地拍賣的三大懸念

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

杭州史上最豪華的一場土地盛宴,即將在今天下午盛大開席。雖然最終的結局只有一個,但是圍繞華家池土地拍賣,數月前就已經流傳多種版本。最終勝出的將會是哪家房企?總價會拍到多高?三宗土地會被一個競拍者同時拿下嗎?

這些,無疑都是這場土地拍賣會的懸念。

懸念一

哪家房企會勝出?

事實上,有關華家池地塊爭奪戰的消息,從今年初開始就在杭州樓市中不絕于耳。傳聞的主角,少不了綠城、濱江這樣的本土實力房企,也有萬科、融創這樣的外來房產大鱷。甚至此前一度盛傳,連李嘉誠都對華家池地塊產生了興趣。不過坊間的傳聞多少有些真實難辨,其中不乏一些娛樂化的成分。

9月2日也就是華家池土地出讓報名截止的最后一天,報名房企的名單逐漸清晰。一個迄今最為權威的消息是,7家房企已經報名,它們分別是:綠城、融創、大家、濱江、萬科、世茂、綠地。應當說這份名單與之前的坊間版本相比,還是有一些意外,比如大家房產的出現,當屬一個不小的意外。

究竟哪家房企會從中勝出,即便是在拍賣會的前一天,也依然難以有定論。綠城雖然資金實力不濟,但若假借融創之力拿下華家池,也未必沒有可能。濱江董事長戚金興在多個場合表達了對該地塊的濃厚興趣,這家資金最充裕的本土房企,在拍賣會上超常發力也不是沒有可能。融創、世茂這兩家外來房產大鱷,從資金實力來看,都有問鼎華家池的可能。

但從牌面實力看,萬科明顯勝出一籌。作為國內最大的一家房企,上半年實現銷售額830億元,實現利潤45.6億元,各項經營指標都實現了強勁的增長,而且還擁有強大的海外融資平臺。不僅如此,萬科還是最早對華家池地塊做方案以及勾地的房企之一,盡管低調但還是顯露出了志在必得的霸氣。

萬科最有力的競爭者,當屬綠地。綠地直到去年才首次入杭,因此在杭州的知名度并不大,但實際上它是排名僅次于萬科的國內第二號房企。8月21日,綠地集團董事長張玉良專程前來杭州考察華家池地塊,如此看來綠地是要下狠心拿下華家池。

不過,萬科與綠地之外,極有可能還會出現一匹直到目前都還不愿意露面的黑馬。有業內人士推測,實力明顯差了一大截、最不被看好的大家房產,極有可能是被某個房產大佬推向前臺的“棋子”,萬科與綠地之間的“龍虎斗”,會否演變成為“三國殺”,也未可知。

“按照規定,拍賣前我們不能公開報名者的相關信息。最終有多少家房企參與競拍,它們是聯合報名還是獨立報名,也只有到了拍賣會現場才會最終揭曉。”杭州市國土資源局相關負責人對記者如是表示。這也意味著,拍賣會將會有更多變數,競拍房企數量很有可能超過7家。拍賣會上指不定還會有黑馬,從意想不到的方向跑出來。

懸念二

最終將拍出什么價格

為什么這場拍賣會引起如此高的關注,除了一大批杭州人的華家池情結之外,還與這塊地的“高身價”有關。8月6日的出讓公告顯示,華家池3宗土地起拍總價高達97.3億元,即便是底價也已經創下杭州歷史新高。而在此前,杭州總價最高的土地身價僅55.9億元(去年10月由中海奪得的三堡沿江地塊)。

起拍價就已經高達97.3億元,那么最終會拍出什么價格?目前的跡象顯示,多家房企拿地決心很大,不經過一場“惡斗”是不會偃旗息鼓的,總價超過100億元已是鐵板釘釘。

根據杭州土地拍賣規則,當溢價率達到49%的時候,就會進入保障房投保環節。根據這一規則,如果起拍價是97.3億元的話,理論上最高能拍出145億元的天價。不過,這樣的可能性幾乎沒有,因為其中有兩宗土地以商業為主,而華家池地塊的商業價值并不十分突出。其中一宗以住宅為主的地塊或許可以封頂成交,但其余兩宗地塊卻不太可能。

華家池宅地部分樓面起價元/平方米,對比綠城蘭園等周邊樓盤的樓面價,即便拍到元/平方米,也還算是一個可以接受的價格。綜合各方面因素,最終成交總價110億-120億元,算是一個比較靠譜的數字。

多數人對華家池土地拍賣會持樂觀態度,甚至認為華家池將會是杭州土地市場“高熱”的一次絕唱,這些人的觀點是,如果10月份以后杭州出臺房產稅,土地市場必然會降溫。不過也有一些業內人士并不太看好華家池,甚至預測華家池可能會爆冷成交,因為并不是所有房產大鱷都對華家池抱有極大興趣。

“既然總價這么高,為什么還會有這么多的房企去勾地,無非是希望拿到的土地單價可以低一些,以便很好地控制成本。總價已經這么高,如果單價再拍高的話,后面就會很難做。別看報名的時候比較積極,一旦上場,加價的時候不可能會瘋狂。而從杭州土地拍賣史上看,總價高的土地,拍出的單價都不可能很高。”漢嘉機構副總經理陳煥春直言不諱地說。

相比坊間對華家池土地高總價的預期相比,杭州市國土資源局的相關負責人,卻一再強調“這不是一宗土地,說它總價將超過100億元,這是一種誤讀”。雖然從法律上說這是三宗獨立的地塊,但它們其實是完整的一體,人們更愿意將其視作是一宗土地。

懸念三

三宗地會否獨立出讓?

華家池三宗地,會不會被三家不同的房企拿走獨立開發?大多數人并不愿意看到這種事情發生,因為這不利于保持華家池的整體性。從以往的土地拍賣經驗來看,也是如此。就比如去年10月中海包攬三堡三宗沿江宅地,華家池土地拍賣很可能會重新上演這樣的情景。

最終是否重現這一場景,很大程度上取決于這三宗土地的拍賣順序。其中住宅比重最大的這一宗土地,總價最高競爭也最為激烈,若這一宗土地首先進行拍賣,勝出者包攬剩余兩宗土地的可能性就會大增,因為對于其他房企而言,若拍不到住宅比重最大的這一宗土地,繼續競拍的意義也就不大了。但如果把住宅比重最大的這一宗土地放到最后去拍賣,情況就有可能出現變化,三宗土地就有可能被不同的房企拿走。當然,拍賣順序完全取決于推地主體的意圖。

實際上,多家房企在做方案包括勾地的時候,都是把三宗土地打包在一起的。如果只拿到其中一宗土地,開發的價值也就大打折扣了。也就是說,有意爭奪華家池的房企,都希望把三宗地同時拿下。當然,能夠拿下住宅比重最大的那一宗地,也是一個不錯的結果。而從目前所知的報名房企名單看來,除了綠地和世茂較多地涉足商業地產開發之外,其他房企顯然更擅長住宅開發。

華家池三宗地,做住宅并不難,比如這完全難不倒綠城這樣的產品主義者。但是做好住宅的同時還要兼顧到商業,這對多數房企而言都不是易事。即便這三宗地最終被一家房企拿下,其商業部分很可能還會引進其他房企進行合作開發。其實由多少家房企共同開發并不重要,重要的是要保持這一土地之上的建筑風格一脈相承。

本文來源:浙江在線-今日早報作者:蔣敏華

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