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中融信托13項目提前終止兩產品陷20億剛性兌付

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

房地產信托一度風生水起,但接踵而來的政策調控也積聚著房地產信托的風險。作為開發房地產信托最為“勇猛”的中融國際信托有限公司(后稱“中融信托”)因為“青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計劃”(后稱“青島凱悅項目”)不能正常回款,最終不得不走向拍賣抵押資產的道路,成為業內信托資產拍賣的首例。

然而《投資者報》記者發現,在中融信托身上,隱含兌付風險的其實遠不止青島凱悅一例。

記者檢索中融信托過往項目,發現今年7月份以來,共有13個信托項目提前終止,其中11個項目直接或間接與房地產有關,有3款信托產品的提前終止公告中沒有說明融資方是否兌付資金。

經過調查了解,名為“廊坊海潤達股權投資集合資金信托計劃”(后稱“廊坊海潤達項目”)和“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區改造項目集合資金信托計劃”(后稱“鄂爾多斯伊金霍洛旗項目”)的兩款產品的融資方已經發生了兌付困難的問題,產品規模總計為20.34億元。

更令人驚奇的是,在鄂爾多斯房地產市場已經危如累卵的情況下,中融信托依然在發行鄂爾多斯項目產品。

截至記者發稿,中融信托尚未對記者的采訪問題作出回復。

首次拍賣多數流拍

12月12日,中融信托青島凱悅項目的抵押資產――青島凱悅置業集團有限公司名下的位于青島市市南區燕兒島路8、10號房產,即位于青島奧帆中心旁的大型高檔城市綜合體――青島凱悅中心被第一次拍賣。此次拍賣共涉及96套公寓,但當日僅成交了6套,絕大多數流拍,之后將還有2次拍賣。

雖然如此,但青島凱悅項目的信托受益人并沒有遭受損失,應是中融信托以自有資金進行了“剛性兌付”。

事實上,自房地產調控后,眾多房企都大玩“擊鼓傳花”的融資游戲,青島凱悅中心也是如此。

青島凱悅中心運作之初,引進了美國凱雷集團,后凱雷退出,中融信托“接棒”,一年后,中融信托欲抽身其中,將“接力棒”轉給四川信托,但受到部分第三方代銷機構的抵制,終使接力產品流產。

至此,青島凱悅的“擊鼓傳花”游戲戛然而止,“花”最終砸在了中融信托手里。無奈之下,中融信托只好選擇將此“花”拍賣,成為業界首家拍賣信托資產的信托公司。

不過,青島凱悅項目至少還有樓盤可拍賣,而中融信托的一些其他項目在發生風險時,卻不一定有固定資產可賣,即便有,也面臨著拍賣不出去的困境。

深陷鄂爾多斯

鄂爾多斯已經成為很多信托的噩夢。在轟轟烈烈的批量造富、大蓋樓房后,如今的鄂爾多斯陷入了樓市崩盤、豪車賤賣的境地,催債的人隨處可見,房地產開發一蹶不振,大片大片樓盤停工,政府也欠債累累,想在此地通過拍賣房產變現資金,可以說難比登天。

因此,中融信托在鄂爾多斯的伊金霍洛旗項目能實現正常兌付的可能性也無限接近于零。

該項目2011年5月10成立,規模為11.64億元,存續期限2年,資金用于向鄂爾多斯凱創房地產開發有限責任公司增資,完成增資后,中融信托合計持有凱創地產96%的股權。募集資金用于伊金霍洛旗棚戶區改造項目的拆遷及建設,還可用于位于鐵西區的“城市之巔”項目。

根據合同,該信托計劃可在一年后提前終止。今年5月,中融信托發布了該項目的提前終止公告,稱“為維護受益人的最大利益,履行我司的受托義務,根據信托合同文件的約定,我司宣布2012年10月24日為提前分配優先級受益人信托利益的提前分配日,并于提前分配日起的10個工作日內向優先級受益人分配信托利益”。

可見,該公告雖名為提前結束,但內容中卻未提將項目提前結束,且未說明融資方是否償付資金。

該項目是否是中融信托自己墊資兌付?《投資者報》記者就此向中融信托求證,截至發稿,尚未有回復。

據鄂爾多斯的建筑設計人士齊先生介紹,伊金霍洛旗棚改項目尚未完成,地方政府在棚戶改造中出現資金緊張,距離建設還遙遙無期,而“城市之巔”項目目前也已停工近一年。

凱創房地產公司其他的項目是否能用作抵押?且不說因為信托的私密性,無法查證其抵押項目,單就該公司來說,還款能力極弱。

信托計劃書顯示,凱創投資集團公司法定代表人為王建平,其集團以煤炭業為基礎,以非煤產業為互補,該集團已先后在伊金霍洛旗、包頭市、呼和浩特市和北京市等城市與地區建立子公司,進入北京后,集團提出了“立足鄂爾多斯,輻射全國”的戰略方針。

然而現實情況是,該公司目前在鄂爾多斯立足都已不穩。

據了解,王建平及旗下公司已經背負巨額民間借貸,曾經仿效其他在鄂爾多斯有欠債的房地產公司做法,以“城市之巔”項目樓盤進行抵債。

另據記者了解,去年9月,鄂爾多斯刮起一場當地人稱“九月風潮”的金融風暴,當地政府秘密召開會議,摸查民間借貸情況,形成一份當地人稱“黑名單”的欠債老板名單,共列為三類,第一類是進入崩盤的,要求扣押其護照,摸清資產,掌握其活動,適當時候作為典型打擊;第二類是信譽度、抗風險能力較差的,將其列入融資黑名單,要對其進行重點列管,定期、不定期進行查賬、問詢;第三類是信譽度、抗風險能力一般的老板,列入融資調查對象,對其進行警告,限期縮小融資額度和規模。

王建平屬于第二類,且首當其沖。以這樣狀況的融資人,如何能實現信托的正常兌付?

更令人吃驚的是,在眾信托公司都對鄂爾多斯避之不及的時候,中融信托今年卻在鄂爾多斯繼續發行信托產品。

信息顯示,今年8月份時,中融信托一款“鄂爾多斯佳奇城投Ⅱ期項目財產權信托”正在發行中,且于8月6日,因未募集夠資金,不得不宣布延長募集期。

在到了延長募集期后,資金仍未募集夠,又不得不發布公告調整最低認購規模,由3億元調低到1億元。

該產品是受讓鄂爾多斯佳奇城投公司對鄂爾多斯東勝區政府19.77億元應收賬款,信托存續期內,由東勝區政府向中融信托支付應收賬款。

通常意義上,政府債務信用級別較高,但鄂爾多斯卻不是如此。“幾乎每家公司都有政府的應收賬款。”齊先生說。

早在10月,記者在和鄂爾多斯的朋友通電話時,就聽聞當地很多政府部門已經連續幾個月沒有發出工資,加之在煤炭行業持續低迷,以及民間借貸危機重創之下,鄂爾多斯財政收入的扭轉目前看起來還需時間。因此,佳奇城投公司如果無法及時還款,中融信托受讓的政府債權要在產品到期日立即兌現亦會比較難。

廊坊項目危機

“鑒于目前國內房地產行業受宏觀調控、限購限貸政策,以及經濟下行等因素,廊坊地區的房地產市場受到較大影響,本信托計劃所投資項目,開發進度亦嚴重落后。為維護優先受益人的最大利益,履行我司的受托義務,根據《中融-廊坊海潤達股權投資集合資金信托合同》、《中融-廊坊海潤達股權投資集合資金信托計劃說明書》等交易文件中的相關規定,本信托計劃將于成立滿1年之日(即2012年7月28日)之后的十個工作日內,提前兌付全部優先受益人的本金以及優先受益人第一個信托年度內的全部信托收益。特此公告!”

少有信托公司會在提前終止項目的公告中提及產品風險,而這個“廊坊海潤達項目”則是例外。

該項目資金計劃用于向河北廊坊市海潤達房地產開發有限公司進行股權投資;項目公司獲得中融信托的股權投資款項后,將該筆款項專項用于“苗場”房地產項目和“三五三一”開發建設。

廊坊海潤達項目規模8.7億元,其中優先級規模4.5億元,劣后級規模4.2億元,中融信托將信托資金用于向項目公司進行投資,增資完成后,中融信托占有項目公司約98%的股權。

值得注意的是,該公告名稱非“提前終止公告”,而是“優先級信托資金兌付公告”。

一位信托人士認為這里暗含了兩個意思,一是對于優先級投資者來說,這個項目已經提前終止,因為本金和收益已經兌付;二是對于中融信托來說,這個項目還有很多收尾工作沒做,不算終止,比如融資方不能正常還款等問題。

該產品預期收益率根據資金規模不同,設定從11%~15%,據記者統計,這個收益水平是中融信托今年提前到期產品中最高的。

據《投資者報》記者調查,廊坊海潤達項目風險很大,在該產品提前終止后,項目兌付資金很可能亦是中融自有資金剛性兌付。

項目中所說的“苗場”房地產項目是指廊坊市苗場村的改造項目,屬于城中村改造項目,該項目位于廊坊市廣陽道北側、東環路西側,定位將建110平米的高端樓盤,預售時間定在2011年12月,售價為8300~9000元/平方米,廊坊平均房價則不到7000元/平方米。

記者在苗場村項目現場看到,106畝的場地空空如也,絲毫動工痕跡都沒有,場地中央有個積水的大深坑,坑里長的蘆葦都已有一人多高,看上去無比荒涼。

“這有兩年沒動了,一直都是這個樣子。”周圍百姓說。

項目現場一個小棚子搭的小房里有三四個人在說話,偶爾也搬點東西。

“我們就是在這搭搭擋欄,還沒有開工。”現場人員表示。記者看到,這片空地圍擋的圍墻是新的。

這就是說,該項目計劃在2011年12月預售,但如今一年將盡,房還未蓋。

另外,該片地區的拆遷進展也并不徹底。

根據廊坊當地新聞顯示,苗場村作為棚戶區城中村改造,在2009年下半年即已開始,但是就在這個106畝地的現場,有一排棚戶存在,正好處在項目圍墻的開口處,顯得異常孤單,這幾戶仍然在做著五金、修車等生意。

“我們不屬于苗場村的。”當記者問及這幾戶為何沒有拆遷時,他們這樣表示。

而“三五三一”的現場看上去要比苗場村熱鬧些。

信托資料顯示,三五三一項目計劃建設高端建筑,計劃預售時間為2012年3月,售價為8500~元/平方米。

在項目現場,工人不到10個,記者去看時,他們正在挖土。“我們剛來沒幾天。”工人說。

奇怪的是,現在很快將要進入冰凍期,這樣的季節并不適合施工。“應該不是有資金了,不然不會這時候動土,很大可能是想拉資金,做出個要開工的樣子來,好給人家資金方信心。”天津一位房地產公司總經理對記者說。

上述兩個項目都還沒有預售,當然不可能有收益,但是項目空置這么久,信托資金做什么用途了?償付資金來自哪里?

“我們領導說這是商業機密,不方便講。”海潤達公司人員對《投資者報》記者表示。

另據記者了解,該項目在募集資金初期也曾因募集資金不夠而延期募集。而且在廊坊海潤達項目結構設計下,中融信托將面臨更多的麻煩。(詳見下文“中融產品設計忒大膽!”)

13款產品提前終止

今年下半年以來,中融信托提前終止的項目多達13個。除了前述的鄂爾多斯伊金霍洛旗項目和廊坊海潤達項目外,另還有11款產品提前終止,除了一款陽光私募基金和私募股權基金項目外,其他都直接或間接與房地產項目有關。

中融信托最大的特色就是發行房地產信托多,而發行陽光私募基金并不多。

一款于去年7月11日成立的陽光私募基金“融裕26號(德龍一期)結構化證券投資集合資金信托計劃”,在運行了一年多后,于今年12月3日公告終止。

據私募排排網數據顯示,截至11月30日,該產品凈值為0.8204元,近一年收益率為-5.42%,從其歷史凈值來看,業績表現平淡,從成立起至今從未超過1元。

中融信托還嘗試了一款私募股權信托產品“融馳股權投資集合資金信托計劃”,該產品認購上海融馳投資管理有限公司所管理的股權投資,投資標的為中部省份某鐵礦項目和某省廣電廣播電視網絡,于2011年12月23日成立,期限5年,然而不滿一年,今年8月2日就宣布提前終止,且終止公告中未寫明融資方是否償付資金。

生益科技股權收益權投資集合資金信托計劃(一期)和(二期)也先后提前終止,該項目的設計較為簡單,就是受讓濟南北安投資所持有的生益科技限售股股權。

濟南北安投資是一個做廣泛投資的公司,持有多家上市公司股權,同時也很看重房地產投資。據記者研究發現,濟南北安投資和中融信托算是“老朋友”了,過去合作成立過多款信托產品,但此次在生益科技股權收益項目上,濟南北安投資或許失手,而被中融信托提前終止項目清理了股權。

生益科技一期和二期兩個項目分別在今年7月12日和7月20日到期,在7月16日,數據顯示生益科技950萬股限售股被清盤,這個時間,這部分股權在中融信托手里,故只能是中融信托在清盤。

另外,云天化股權收益權投資集合資金信托計劃和生益科技項目類似,也是受讓濟南北安投資所持的云天化股權。

剩下的幾款提前終止產品都是房地產信托,其中“華夏幸福股權收益權投資集合資金信托計劃”共有4期產品,都提前終止,華夏幸福去年10月8日剛剛借殼上市,雖然上市能融資,無奈房地產企業太缺資金,因此在上市2個月后,就通過中融信托發行信托產品,此外,該公司及下屬子公司還同時與華鑫信托、新華信托、中鐵信托、渤海信托等發有信托產品。而華夏幸福的很多項目也都集中在廊坊。

風格生猛

中融信托最近幾年來資產管理規模飛速發展,從2008年到2011年,該公司資產管理規模分別為708億元、1323億元、1799億元和1783億元,居同業前列。

其中資產管理規模最大的當屬房地產信托,房地產信托在所有信托資產中一直都是比重最大,中融信托是業內公認的發房地產信托“最飆”的公司。

有業內人士認為這也或許與中融信托部分管理層有房地產行業經驗有關系,敢于放膽去做。比如中融信托副總裁王寶安就曾任某房地產公司總經理。

中融信托銷售方式也比較激進。

2009年,中融信托新增了四個財富管理中心,2010年,中融信托把第一財富管理中心整體轉制成為第三方理財機構――恒天財富,其余的財富管理中心則重組為北方區、華東區和西南區營銷中心。

不過,在激進的步伐中,財富管理中心也產生不少問題。

2010年中融信托財富管理中心因涉嫌違規獲取銀行的理財客戶信息,被停業整頓半個月。而且至今仍有第三方代銷公司工作人員向記者抱怨中融信托“過河拆橋”。

在風險加劇的今天,中融信托激進的步伐應該慢一慢了,否則自己墊付的資金可能消耗掉一年的利潤。

僅計算今年提前終止的鄂爾多斯伊金霍洛旗項目和廊坊海潤達項目的優先級資金規模,就達9.5億,再將存續期間的利息算上,取預期收益率的中間值,兩個項目向優先級客戶提供本金加利息合計10.77億元,而中融信托2011年的凈利潤才10.5億元。■

(本報記者岳永明對此文亦有貢獻)

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