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認識小產權房的風險

標簽 債權 債權人 交易 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

文/徐中孟雷艷坤

在最近不管是平面媒體又或電子媒體,最常看到的名詞就是“小產權房”。據一項非正式的統計,目前單是在北京,就有五分之一的房子屬小產權房。那到底什么是“小產權房”呢?它又跟一般的房子有什么差異?存在什么風險呢?

其實所謂“小產權",一般是針對"大產權"而言,多在以下兩種情況中使用:一是開發商在取得由房地產管理機關頒發的房屋所有權證(俗稱“大產權證”)后,為每個購房者辦理單獨的房屋產權證(即“小產權證”)。二是指在城市郊區,由集體經濟組織在本集體土地上集中建設農民住宅樓,除用來安置本集體經濟組織成員外,還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售,購房者在辦理了僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章、沒有國家房管部門的蓋章的“小產權證”后,即對該房屋享有了“小產權”。

第一種情況下的“小產權證”是通常意義上所講的房屋產權證,是能夠證明房屋所有權的合法憑證。這類產權證下的房屋是可以合法流通的房屋,購房者對該房屋的所有權不會因權證問題存在法律風險。而第二種情況下的“小產權房”大多由村、鎮針對本集體組織成員專項開發、建設,因其不需繳納土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本,且沒有繳納房地產開發相關的各項稅費,因此價格較商品房低很多。

近日,建設部新聞發言人再次對人們在房地產市場購買新建商品房發出風險提示,其中特別提到了購買在集體土地上建設房屋損害購房者權益的情況,并提示廣大購房者,在購買新建商品房過程中,要注意加強風險意識和維權意識。

概括來講,購買此類房屋主要存在以下幾個方面的風險:

一、無法獲得法律保護,也不能進行自由交易

《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第十八條規定:“農村村民在村莊、集鎮規劃區內建住宅的,應當先向村集體經濟組織或者村民委員會提出建房申請,經村民會議討論通過后,按照下列審批程序辦理:(一)需要使用耕地的,經鄉鎮人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意并出具選址意見書后,方可依照《土地管理法》向縣級人民政府土地管理部門申請用地,經縣級人民政府批準后,由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地;(二)使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的,由鄉級人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃批準。城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的,應當經其所在單位或者居民委員會同意后,依照前款第(一)項規定的審批程序辦理。”根據上述規定,村民在本村或本鎮建房本身是合法的,有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓,用于安置本集體經濟組織成員也是法律所允許的。但在安置過程中,一些村集體擅自擴大銷售對象,以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售,且沒有按照上述規定履行相應的報備、報批手續,不符合法律規定。在這種情況下,非集體經濟組織成員即使購買此類房屋、支付了相應的對價,也無法申請辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護,其取得的由鄉政府頒發的“小產權”,也將因不符合法律規定而無法受到法律保護,不能進行正常的上市交易。

二、無法辦理繼承

由于“小產權房”只能用于安置本集體經濟組織成員和特別申請的非農業戶口居民,因此,對于購買小產權房的購房者,在原購房人死亡后,其繼承人仍無法對該房屋享有繼承權,并辦理有關的過戶手續,房屋價值無法延續。

三、無法對抗國家的征地和拆遷

顯而易見,對于購買這種房屋的非集體經濟組織成員來講,一旦國家決定對該集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷,該購房者都可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍,因其并非該房屋的合法所有權人而無法享受有關補償或優惠條件,對購房者極為不利。

四、無法辦理抵押

現行的《擔保法》第三十三條規定:“本法所稱抵押,是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有,將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”因此,從下述兩個方面考慮,“小產權房”均不適宜作為抵押物:首先,根據擔保法理論要求,只有能夠自由流通的物才能成為抵押物,限制流通的物在一定條件下可以成為抵押物,而禁止流通的物則根本不能成抵押物。其次,在實現抵押物的過程中,由于小產權房交易受限,抵押權人無法順利將抵押物變現,影響了抵押權的實現,并最終影響了抵押的效果。即將于2007年10月1日起實施的《物權法》雖然規定只要是法律法規沒有禁止的物均可抵押,但從抵押權的實現等角度考慮“小產權房”依然不符合抵押物的基本條件,不適宜作為抵押物,該抵押也不宜為債權人所接受。

綜上,小產權房因其不符合法律規定而存在上述風險,非集體經濟組織成員的購房者應盡量避免購買該類房屋,同時,如果您的債務人提出以該類房屋抵押的,您也應充分考慮其實際情況和風險,慎重決定是否接受。

如果是以投資作為目的而打算把房子出租或等待其升值而購買的話,由于其所存在的風險實在太高了,所以筆者認為并不合適,投資人不應貪圖小利,而把自己處于高風險中。

(徐中孟,中國人民大學民商法學博士生,著有《大陸合同法規》等書,

雷艷坤,中國人民大學民商法學碩士,金融法律從業員)

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