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平安信托地產版圖:630億布局三大業務

2013-10-28 16:38:54
來源:網絡

曾頌

平安信托,業界頗具神秘感的行業標桿。因其產品線龐大豐富,依托綜合金融集團發展自成一體的交叉銷售,外界一直難窺其中堂奧。

其旗下地產業務更是引人注目。平安集團購入或開發的物業資產,股權關系大都掛在信托。此外,平安信托的產品線在市場獨樹一幟,既有常見的融資類信托,也有以信托受益權為標的的“睿石系列”(取音自Reits),還有市場罕見的權益類信托。

根據中國平安[微博]2013半年報,至6月30日,平安信托資產管理規模高達2283億元,其中房地產信托630億元,占比27.6%。通過長時間跟蹤,并采訪一線核心人員,本報得以初步勾勒其版圖概貌:按風險收益結構,分為持有型、融資類、股權類三大業務;股權業務是下一步重點,挖潛機構市場。

地產板塊20%來自保險資金

根據平安信托披露的組織架構圖,其地產專業部門成型于2008年。此前一線投資部門按“業務部、投資部、直投部”等業務形式劃分;2008年,按業務領域,其成立了物業資產管理部、策略研究部、物業投資部,歸入“非資本市場投資”類,2012年又把三者統稱“物業投資事業部”,主導地產業務。

其中,資產管理、策略研究均為中后臺部門,物業投資部負責前線投資。今年投資部又設立了“持有型物業”、“融資類信托”和“股權投資基金”三個并列部門,對應地產投資的三大業務板塊。

“實際上,2003年平安信托就啟動了地產業務的規劃,以及專業團隊的建設。”平安信托物業投資事業部高級投資執行總監兼股權基金部總經理艾兵說。艾兵是地產業務的老兵,2001加入平安信托,參與物業投資團隊的組建,對其發展邏輯十分熟悉。

早期,平安信托定位為“平安集團戰略投資、戰略持股的平臺”,地產業務亦發端于集團資產配置需求。2004年,公司完成首筆房地產投資,為購入“持有型物業”匹配保險資金。

2007年換發金融牌照后,平安信托轉型為“專業投資管理機構”,并于2008年完成第一筆融資類房地產信托業務。其業務模式與時下通行的地產信托并無太大區別,至今仍是地產業務的主流。

2009年,平安信托試水房地產開發股權投資,構建信托公司主動管理、投資者自負盈虧的類私募基金產品線。

三大業務板塊,風險收益結構按“低中高”排列。艾兵粗略估計,截至目前,累計的投資總額超過900億元,2013年底突破千億已無懸念。目前存量約630億元,持有型物業占30%,融資類信托占60%,股權類信托占10%。

資金端由平安信托子公司自有資金、以險資為主的集團資金、第三方機構和個人理財資金構成。信托公司自有資金曾是重要來源,隨著保險投資政策的開放和第三方資產管理業務的增長,份額逐步下降;目前地產板塊的資金有20%來自保險資金,基本投入持有型物業,另80%為代客理財資金。

“慢慢的我們將不再區分集團資金和代客理財資金,都視為客戶。只不過我們對集團的需求了解更深入。”艾兵說。

從平安集團層面看,這630億并不能囊括所有地產項目。平安信托下屬子公司“平安創新資本”控股“平安不動產”,后者亦以地產為主業。由于股權關系,外界往往將之劃入平安信托的地產板塊。

事實上,平安信托作為集團“戰略持股平臺”,其股權結構未必等同于管理架構。譬如,平安金融科技、陸金所等集互聯網金融模塊也掛在信托名下,但其業務卻很大程度獨立于信托,由集團直管。

平安不動產亦相對獨立,同為集團地產業務平臺。前者類似土地開發企業,主導拿地建設的開發職能;后者是資產管理機構,主導財務投資。“兩者都為集團服務,存在合理的競爭和通暢的協調。”艾兵說。

“股權投資是下一個重點”

平安信托地產業務之獨特,其一為業務布局,配合集團保險資金的持有型物業,與“類基金”的股權投資信托均罕見于市場;其二為業務團隊的專業取向、主動管理,有別于多數信托公司的“萬能團隊”。

“我們融資類項目70%以上是跟大中型開發商合作,選取風險較低的項目;而且投后管理滲透很深,為此花費的成本也是全行業最高的。”艾兵說。也因此,平安地產信托產品的收益率一般略低于同業,對應風險取向較穩健。

“現在回頭看,我們用專業主導做信托,客戶和集團還是認同的。從未出現信托公司自身力量來兜底的情況。”艾兵說。

不少業內人士認為,平安信托走專業主義道路是得益于“交叉銷售”,能通過集團網絡以較低成本募資,沒有太大的銷售壓力。若融資成本高,花在主動管理上的錢自然就少。

這一特點,為發展股權投資信托奠定了基礎。艾兵稱,2009年至2012年,股權類業務累計完成60億元投資額;今年業務爆發,預計年末累計投資能達到80億元。“融資類業務占比會逐漸下行,股權投資是下一個重點。”

該業務的模式是與開發商合作,入股項目公司并全程參與開發建設,以銷售作為回報來源,與市面做債為主的項目有本質不同。其意義在于:第一,具備凈值化管理條件,真正做到投資者自負盈虧,有望打破所謂“剛性兌付”;第二,探索信托公司通過專業能力實現轉型的道路。

在市場看來,近期銀監會試點的債權直接融資、銀行理財資管一旦推開,現有信托業態將難以為繼,轉做股權投資順理成章――關鍵在是否有足夠的能力作風險定價。

艾兵透露,平安信托物業股權基金的風控方式主要有:選擇經營穩健的合作伙伴;在一線城市和有人口、產業集聚的二線城市找項目,開發剛需產品;全面進入董事會、管理層,參與所有重要事項的審批。

風險定價能力體現在合作協議上。“我們大量采用類似對賭協議、不同的股權形式和分配順序來提供保護。”艾兵舉例道,對于項目前景明朗、周期短的,可以同股同權;對不確定性較大的項目,則要求優先受償。“比如你要求投資成本先得,那么對方就有權分走更多的剩余收益。減掉的風險值得你放棄多少收益,要有專業的定價能力。”

艾兵表示,有部分正常退出的股權項目,收益率可達到融資項目的兩倍;少數項目因客戶受調控等影響提前退出,客戶也拿到了合理的收益。

他預計,伴隨股權產品的崛起,平安信托的客戶群將發生變化,此前大力開拓高凈值個人客戶;但高風險、高收益的產品需要更多機構投資者,機構市場將是未來挖潛方向。

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