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[建筑]35年超長期貸款降生公租房貸款兩重風險未解

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

項目沒有退出機制,還款來源只能依靠租金,租金還遠低于市場水平,這樣的貸款商業銀行愿意做么?這恰是今年220萬套公共租賃房融資面臨的最大困局,不過,答案總會有的,那就是將一筆純粹的、無商業住宅開發配建的公租房貸款期限做長到35年。目前商業銀行中長期固定資產貸款期限最長一般在15-20年左右,超過20年的貸款已屬罕見。35年超長期貸款是一個特例。2010年11月19日,北京市住建委與建設銀行北京分行簽署戰略合作協議,建行北京分行將給予北京保障性住房建設200億元意向性授信額度,在這200億主要面向北京公租房、經適房、棚戶區改造等項目融資方案中,便包括了上述專門針對公共租賃房的35年超長期貸款產品。3月31日,建行北京分行人士向本報記者透露,如此長期限貸款品種,建行尚需獲得監管機構批準。目前,相關貸款產品已獲得北京銀監局同意,正在等待銀監會的審批。在全國暗流涌動的保障房融資態勢之下,建行的授信并非孤案。一位股份制銀行公司業務部負責人告訴本報記者,現在流行將保障房貸款期限長期化,設計成類“固定資產貸款”的模式。本報記者獲得的重慶保障房調研報告顯示,國開行作為重慶公租房市場的主要貸款銀行,其貸款期限一般為10-13年,平均貸款期限為12年,且在今年市場貸款利率普遍上行的大勢下,國開行仍然決定貸款利率在基準利率基礎上下浮10%。35年方可保本一筆35年的超長期貸款是如何誕生的?“若不做成這么長的貸款期限,銀行很難把本金收回來。”建行北京分行人士坦言,35年的貸款期限,是該行綜合考慮建安成本、運營成本、財政補貼、租金定價和利率水平的基礎上得出的一個合理貸款期限。如果方案最終獲批,200億授信協議中的相當部分有望設計成35年期公租房貸款。截至目前,建行已下發20多億保障房貸款;而200億貸款授信中,大部分是針對公租房項目的,另外還包括經適房、兩限房、棚戶區改造等。原有的設計方案中,貸款期限為35年,如果以當前五年期以上的貸款利率6.6%定價,若以等額本金方式償還,如此推算,20年后,貸款利息總額將有望超過本金。按照北京市現有政策,公租房三年建設期間財政可貼息,并負擔部分資本金。但貸款主要的還款來源,目前主要鎖定在租金上,且公租房的租金水平尚未有清晰的政策。建行人士透露,北京市公租房的租金相當于市場價的70%-80%,高于重慶50%-60%的水平。“考慮到保障房的運營成本,每十年有一次大修,算為日常支出,扣除成本支出之后,35年后,貸款方可保本。”上述建行人士告訴本報記者,還款方式尚有不少選擇余地,可采用等額本金還款法,也可采用按期(月、季、半年、一年)結算利息,到期一次償還本金。按照中長期固定資產貸款的一般做法,按季結算利息、分期償還本金(等額或不等額)的做法較為普遍。有些項目銀行會給予貸款客戶一定的寬限期,即在貸款初期(前1-2年)只需償還每期利息、不用償還本金。然而,長達35年的貸款期限遠遠超過了一般固定資產貸款,一位國有大行人士告訴本報記者,“保障房我們從來都沒做過那么長的,建行一般只做5-8年,15年以上的絕對是特例。”在銀行業人士看來,除了還款來源尚無保障、抵押不充足等問題,中長期貸款的利率風險也不可忽視。一位大行集團客戶部負責人告訴記者,中長期貸款計息方面,盡管銀行比較傾向于采用固定利率,但企業并不愿意。如此形勢下,上述建行人士坦言,需要地方政府出臺支持政策,比如可以參照重慶模式,嘗試五年后允許公租房進入市場流通,“五年就可鎖定風險,形成一個良好的退出機制”。大岳咨詢有限公司總監李偉表示,為保障公租房投融資模式可持續,可做多方探討,比如允許資產證券化,退出方式除了政府回購外,可嘗試向市場出售,也可嘗試REITS(房地產信托基金)方式或直接上市。公租房藍海?按照北京最新公布的《北京市2011年度國有建設用地供應計劃》,2011年該市計劃供應的2550公頃住宅用地中,保障性住房用地將達到1330公頃,占住宅用地52%;為實現開工6萬套公共租賃房的目標,公租房用地供應量將達到去年的6倍。6萬套公租房目標,且6倍于去年的用地供應量,正是將商業銀行推向公租房貸款市場的主要政策推手,盡管公租房被公認為低收益、高風險,且還款來源難以得到保障。但在競爭激烈的北京市場,已被商業銀行視為“藍海”。上述大行人士介紹,相較于公租房,目前北京市場上經濟適用房項目已爭得不可開交。因為除資本金比例要求略低(20%,一般項目為30%或更多)外,經濟適用房項目貸款在改變過去不允許抵押的政策后,已與一般商業性住宅開發項目貸款大體一致,貸款期限一般為三年,大項目可到五年。在棚戶區改造方面,由于前期拆遷工作繁雜,項目貸款期限較長,一般為5-10年;因此,不少銀行對棚戶區改造項目頗謹慎。如建行并不針對棚戶區開發企業發放貸款,只針對負責城市棚戶區建設的政府平臺公司和一些非房地產企業發貸款。而在公租房領域,在目前北京市相關政策尚未明確的前提下,商業銀行暫時只做商業性普通住宅開發配建的公租房項目,還未真正推出純粹的只針對公租房的貸款產品。據上述國有大行人士介紹,北京市一般住宅小區公租房配備比例最高可達30%,由于公租房屬于配建項目,且配比較低,建普通住宅時,順道就把公租房的問題解決了,正因為此,商業銀行發放貸款時,基本按照普通住宅商業性項目貸款對待。建成之后,再由政府統一回購然后出租給相關群體。隨著2010年3月份,北京公共租賃住房發展中心正式掛牌,原有的模式可能會有所修正。誰來為6萬套公共租賃房資金解困?此前北京市宣布今年將動用45億元公積金貸款支持公租房的建設和收購,但剩余的資金誰來掏錢?

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