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利率不打折房貸怎樣選

標簽 房貸 招行 基準 銀行 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

視頻:利率有講究購房要斟酌

上周央行意外上調存款準備金率后,市場加息預期升溫,不少市場人士預計,央行可能自第二季度開始進入加息周期,并且有傳言稱,房貸七折優惠利率政策也可能取消,而且一些銀行已明確二套房貸利率下浮幅度要受更多條件限制,有銀行甚至取消利率下浮優惠。

選擇固定利率房貸,將利率固定在相對地位,是否可為呢?記者經過比較后發現,目前市場上房貸的固定利率普遍比浮動利率要高。對于可以獲得較高折扣利率的客戶而言,選擇固定利率房貸未必劃算;而對于無法獲取下浮利率的客戶而言,選擇固定利率房貸,是一個不錯的選擇。

案例:

李女士前幾年貸款買了一套自住房,貸款已經還清,如今升值了不少,最近又看中了一套投資性住房,房價120萬元,準備首付5成,向銀行貸60萬元,分20年月供,將房子買下來。該選擇怎樣的房貸方式?

解讀:

李女士準備申請的貸款屬于二套房貸。記者昨日走訪發現,雖然各大銀行仍未下達二套房貸操作細則,但不少銀行明確二套房貸利率下浮幅度要受更多限制,甚至取消利率下浮優惠。昨日,在工商銀行(行情股吧)廣州大道支行的房貸部門,一位負責個人房貸的工作人員告訴記者:“現在二套房貸利率沒有優惠,按基準利率1.1倍執行”。招商銀行(行情股吧)一位負責人透露,目前二套房貸利率按基準利率1.1倍執行,“沒有下浮”。

建設銀行(行情股吧)的二套房貸利率雖然仍可下浮,但工作人員稱,“二套房貸中,如果首付是四成,利率可以下浮25%,但如果首付只有三成,利率下調的空間就只有兩成了”。

而如果選擇固定利率,期限不能太短,因為可能加息后獲得的利率優勢難以彌補加息前的利率劣勢;期限不能太長,因為經過一輪加息后如果利率再次快速下降,也可能得不償失。從目前時點看,央行可能在今年開始步入加息周期,利率固定在5年左右比較劃算。

可獲高折扣利率者浮動利率劃算

以李女士的60萬元貸款為例,如果能夠獲取下浮七折的利率,則目前利率僅為4.158%,比招行3年期5.58%和5年期5.85%的固定利率分別高1.422和1.692個百分點。銀行貸款人員表示,除非國家政策明確取消,利率折扣一旦確定,就將一直保持下去。這意味著,以后無論基準利率怎樣變化,打折后的實際利率變化幅度都將縮小30%。假設未來央行貸款利率加息0.54個百分點,則對于七折利率房貸客戶而言,實際利率將只是加息0.378個百分點。

以5年固定利率房貸為例,對于能夠獲取七折利率房貸的客戶而言,只有5年以上貸款基準利率由目前的5.94%加至8.36%以后,也即意味著以每次0.27個基點,至少要加息9次以上,七折優惠利率才可能超過目前5.85%的固定利率。這種可能在未來5年的發生幾率比較小。

因此李女士選擇浮動利率更加劃算。而現在浮動利率紛紛收緊,但仍有銀行執行浮動利率,仍具備可操作性。

低折扣或上浮利率者固定利率劃算

不過,如果李女士只能申請到基準利率甚至利率要上浮10%,則選擇固定利率房貸有著數。目前5年以上貸款的基準利率為5.94%,而招行的5年期部分固定利率可優惠至5.85%,已經比基準利率還低,建行的5年期固定利率為6.16%,也只比基準利率高0.22個百分點,基本上,在央行以每次0.27個百分點的幅度加息一次后,市場浮動利率就可超過目前選定的固定利率。

而就目前的經濟復蘇情況和央行回收流動性的決心來看,在今年步入加息通道的可能性是比較大的。

事實上,即使李女士能夠從銀行獲取一定折扣的利率,但是折扣比較低,比如只能打9折,選擇固定利率也會有一定的著數。按照目前的基準利率,5年以上貸款的9折優惠利率為5.346%,比招行的5年期部分固定利率5.85%低0.504個百分點,當基準利率上升3次后至6.75%時,李女士的9折浮動利率將高達6.075%,比目前選擇的固定利率要高。如果在未來一年多的時間里,央行加息3次,則李女士在前5年選擇固定利率房貸更劃算。

(本文來源:大洋網-廣州日報)

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