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中國銀行詳解存量房貸利率調整細則并非一刀切

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

又是中行。

4月23日,中國銀行宣布,根據與客戶合同約定,在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是中行2月份率先取消房貸7折優惠利率后又一先行舉措。

“上調存量房貸利率,主要是出于改善銀行凈息差、提高銀行收益的考慮。”中行相關人士4月26日向記者表示。

其他銀行尚在觀望。建行、工行等相關人士稱,目前并無出臺調整存量房信貸利率的政策。而股份制銀行中招行、興業銀行等亦表示,暫無新政策。

但市場人士判斷,其他銀行跟隨的可能性很大。據記者了解,對于合同中無明確規定的情形而言,調高存量房貸利率或將引發與客戶的糾紛。

截至2009年一季度,個人房地產按揭貸款余額約5.3萬億,若大量存量信貸重新定價將增厚銀行利潤。在商譽損失與利潤間作何選擇,銀行業人士陷入了長考。

中行考量

中行再次“先發制人”的政策,猶如一顆炸彈,炸碎了存量客戶利率7折優惠的美夢。

4月26日,中行相關負責人對本報記者進一步證實了該政策的執行細則。

中行稱,中行與客戶關于房貸利率優惠合同的約定存在三種不同的情況,該行對存量貸款利率優惠的調整并不是單方面、強制性“一刀切”。

第一種情況是,從2009年一季度開始,中行總行向各分行下發房貸合同補充協議的通知,規定房貸利率優惠期設定為2年,到期之后的利率再進行新的調整。由于該通知并非強制執行的補充條款,只有部分享受優惠房貸利率的客戶簽署了該協議。

第二種情況是,從今年1月1日開始,中行總行向各分行下發了新的房貸合同文本,里面明確房貸利率優惠期限為2年,到期后利率再進行新的調整。

但由于各分行的進度不一致,并非所有分行都按照新合同文本簽約,因此存在有的分行還沒有執行新合同文本的情況。這兩種情況下,客戶享受優惠利率的期限為2年。

第三種情況,即2009年沒有簽補充協議、今年未按照新房貸合同文本簽約的客戶,中行將按照具體簽約房貸合同中關于利率優惠的條款繼續執行。

截至09年底中行按揭貸款余額為9076億元,但現在還難以確定究竟有多少客戶會被“加息”。

不過,據記者了解,中行華東某地區的客戶在2009年一季度補充協議中,大部分都是僅僅是寫明享受7折利率優惠,但并無約定優惠期限。因此,對這個地區的客戶來說,恢復8.5折難度較大。

動了存量客戶的奶酪,自然客戶反應強烈,尤其是部分二套房房貸客戶,其利率從7折恢復到了1.1倍,相差巨大。

工行某分行個貸部負責人認為,中行此舉一是落實國家宏觀調控政策,二是從企業本身盈利來說,7折利率銀行的利潤已經非常微薄,如果提前還款情形出現,7折就是虧本的,而按照對目前房地產市場的判斷,提前還款的情形或會增加不少,這是銀行控制風險的考慮。

但一位股份制銀行人士透露,2009年個貸沖得很猛。據了解,中行宣布上調存量房貸利率之前,已經評估了客戶譴責和聲譽,并為個貸資產重新風險定價,不過09、10年新增首套房貸中存在較多假首套,促使他們恢復利率8.5折。

利率合同玄機

“7折優惠也是特殊形勢下的利率政策,不會一成不變,我們很早就預料到存量7折優惠不會一直執行,中行動作比較快。”工行上述分行個貸部人士說。

存量按揭利率調整雖然有利于銀行,但同樣要考慮平衡公眾形象和社會輿論。對于銀行同業來說,最穩妥的做法就是暫時觀望。

一家股份制銀行人士表示,未來是否追隨中行,將決于兩個因素,一是他們將觀察中行對存量房貸利率調整的客戶反應,看社會輿論如何;二是看銀行和客戶簽訂的利率協議是否存在法律瑕疵。

事實上,要動存量房貸利率則要看合同約定,這涉及到當時利率下調的調整方式。

據記者了解,各家銀行按揭合同中對利率調整方式的約定并不完全一致,而且2009年存量房貸利率下調時選取的方式也有差異。

一種是系統自動調整。例如,工行2009年2月10日對符合條件的存量個人住房貸款利率下浮比例,通過計算機系統統一調整,無需客戶逐一申請。

上海美達律師事務所律師陳世福認為,銀行對利率從8.5折下降到7折,是減少客戶負擔,因此可以通過系統自動調整。但是從7折上調到8.5折,則是加重客戶的負擔,因此應征求客戶同意,“不過,7折利率也可以理解為是銀行給予的利率優惠,銀行也有權取消優惠,因此,銀行調整的余地較大。”

另一種則是客戶申請、簽訂補充協議的方式,上述中行的補充協議就是一個例子。此外,據記者了解,建行也采取了客戶自主申請的方式。

而這種方式則涉及到合同的具體約定,不過這種約定也五花八門。具體來說,例如中行部分協議約定了兩年期限,而部分協議則僅寫明了下浮30%,但并無約定期限。

“從上海地區來看,很多銀行簽訂的7折優惠是沒有期限的。”一家股份制銀行個貸負責人說。

“如果補充協議里約定了兩年期限,則銀行有權在期限滿時進行利率調整。但是如果沒有約定,則銀行會涉及違約。”陳世福認為。

一家券商分析報告指出,在打壓投資性購房的大背景下,社會輿論反應不會過于負面,同時轉按揭的難度較大,未來其他銀行追隨中行的可能性較大。

增厚銀行利潤

對存量客戶開刀,或許會挽回銀行房貸的肥美利潤。

存量房貸利率由7折改成8.5折,那么房貸利率會上升89個基點到5.05%,對在2009年房貸政策寬松政策下購買第二套房和第三套房的人來說,調整之后需要按照基準利率1.1倍和1.2倍來計算,調整后的利率分別為6.53%和7.12%,相當于分別“被加息”237基點和296基點。

“以按揭的套數來算,2009年末大概是這樣,首套和二套之間大概是5.5:4.5,首套居多。但是如果要論金額的話,首套和二套以上完全顛倒過來,首套和二套就是3.5:6.5的關系了。”一家股份制銀行人士表示。

上述知名券商的報告指出,如果40%的存量房貸利率由7折改成8.5折,那么房貸利率會上升89個基點到5.05%。估計房貸中二套房貸的占比在30-40%左右,那么粗略估算對銀行利潤的影響在1.5%-3%。

興業證券分析師更加樂觀。他們認為,由于銀行一二三套利率調整幅度和比例不一樣,因此統一按照平均個人房貸利率上浮15%計算,以2009年年底數據為基準,可合計增加上市銀行凈息差8個基點,中行凈息差可增加9個基點;合計增厚上市銀行凈利潤6.3%,中行凈利潤可增厚7.14%。

不過,他們同時指出,存量房貸調整還存在如下問題:第一個是調整時間點,涉及到和客戶約定的問題;第二個是客戶違約情況,畢竟很多一套房和二套房投資者實際上是財富積累較低的投資者;第三個是個人經營性貸款,很多是以商業性物業作為抵押的,這塊利率走勢需要關注。

同時,上述知名券商的報告則指出,這一措施雖然有利于銀行的息差,但進一步增強了房地產市場的不確定性。

而盡管中行人士稱上調存量房貸利率主要是出于提高收益考慮,但他同時也表示最早要到明年受到影響的客戶利率才會調整,所以對今年銀行的利潤影響不會太大。

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